나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50978 [2] 전라남도 보성군 벌교읍 칠동리 215 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50978 [2] 전라남도 보성군 벌교읍 칠동리 215 전 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2025타경50978 | 소재지: 전라남도 보성군 벌교읍 칠동리 215 | 감정가: 23,646,000원 | 최저가: 10,594,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 순천지원 2025타경50978 (2) 물건 분석

1.1. 개요 및 특이사항

본 경매 물건은 전라남도 보성군 벌교읍 칠동리 215 소재의 전(밭)이며, 부동산강제경매 사건입니다.

총 토지 면적은 1,689.00㎡ (약 510.92평)이며, 감정가는 23,646,000원으로 평당 약 46,285원 수준으로 평가되었습니다.

본건은 토지 *매각* 사건이며, 감정평가서에 언급된 저온창고 등의 건물은 매각 대상에 포함되지 않는 점을 유의해야 합니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

| 구분 | 면적 ($\text{m}^2$) | 면적 (평) | 감정가 (원) | 비고 |

|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|

| 토지 (전) | 1,689.00 | 약 510.92 | 23,646,000 | 매각 대상 |

| 건물 (저온창고 등) | 0.00 | 0.00 | - | 매각 제외 |

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건 기호1은 금곡마을 내에 위치하며, 부근은 기존 주택 및 농경지대로 형성되어 있습니다. 기호3은 금곡마을 북서측 인근 농경지대 및 산림지대에 위치합니다.

기호1 토지는 차량 진입이 가능하여 접근성은 보통이나, 기호3 토지는 차량 진입이 불가능한 맹지 상태입니다. 두 토지 모두 맹지(도로에 접하지 않은 토지)라는 근본적인 한계를 가지고 있습니다.

2.2. 형태 및 이용 상태

기호1 토지는 사다리 완경사지로 현재 창고 부지로 이용 중입니다. (단, 창고는 매각 제외)

기호3 토지는 부정형 완경사지로 현재 전(밭)으로 이용 중이며, 감정 당시 과수원으로 이용 중인 상태입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

두 필지 모두 계획관리지역으로 건폐율, 용적률 등에서 농림지역보다 활용도가 높습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 특히 기호3은 돼지(2000m), 닭/오리/개/메추리(1500m) 등 다수의 축종에 대해 제한이 걸려 있어, 향후 축산 관련 용도로의 활용은 어렵습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 사건은 부동산강제경매이며, 채권자는 전OOOOOOO, 소유자 및 채무자는 송OO입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리 분석(말소기준권리 등)은 불가능하나, 강제경매의 특성상 압류 또는 가압류 등이 기입되어 있을 가능성이 높습니다. 일반적으로 경매 절차상 매각으로 소멸되는 권리가 대부분이나, 임차권 등 말소되지 않는 권리가 있는지 여부는 반드시 등기부등본 및 현황조사서 열람을 통해 확인해야 합니다.

3.2. 매각 대상 및 주의사항

가장 중요하고 치명적인 주의사항은 다음과 같습니다.

1) 매각 대상: 토지매각이며, 감정평가서에 언급된 건물(저온창고), 수목 및 가림막은 *매각 대상에서 제외*됩니다. 낙찰자가 토지를 취득하더라도 건물을 별도로 철거 또는 협의해야 하는 법정지상권 관련 리스크가 존재합니다.

2) 농지취득자격증명(농취증): 본건 용도가 '전'(밭)이므로, 매수인은 낙찰 후 관할 관청(벌교읍 사무소 등)으로부터 *농지취득자격증명을 발급받아 지정된 기한 내에 법원에 제출*해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 몰수됩니다.

4. 상권 및 생활 정보

본건 소재지인 벌교읍 칠동리 금곡마을은 기존 주택과 농경지대가 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

4.1. 상권 및 편의시설

벌교읍 소재지와는 일정 거리 떨어져 있어, 자체 상권은 형성되어 있지 않습니다. 생활 편의시설(대형 마트, 병원, 은행 등)은 벌교읍 중심지까지 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 혐오 시설

제시된 감정평가 요항표와 일반적인 검색 결과(벌교읍 인근 관광 정보 등)만으로는 주소지 인근에 명확한 혐오 시설(고압선, 폐기물 처리장, 공동묘지 등)은 확인되지 않았습니다. 입찰 전 현장 답사를 통해 직접 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

1) 법정지상권 및 건물 철거 리스크: 매각 대상이 토지뿐이므로, 토지 소유자와 건물 소유자(현재는 동일인)가 달라질 경우, 건물 소유자에게 법정지상권이 성립하는지 여부를 검토해야 합니다. 만약 법정지상권이 성립하면 건물을 철거할 수 없고, 성립하지 않아도 명도 및 철거 소송이라는 시간적, 비용적 리스크가 발생합니다.

2) 맹지 리스크: 기호 1, 3 모두 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 건축 행위 등 개발 행위를 위해서는 주변 토지 소유자와의 도로 사용 협의(토지 사용 승낙)가 필수적입니다. 협의 불발 시 건축 등 개발에 제한을 받습니다.

3) 농취증 발급 리스크: 농지취득자격증명을 기한 내 제출하지 못하면 보증금을 몰수당합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역의 대규모 토지(약 510평)이며, 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회는 될 수 있으나, '맹지' 및 '건물(저온창고) 매각 제외'라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다.

토지를 농지로 이용할 실수요자(농업인), 또는 장기적인 개발 행위를 염두에 두고 주변 토지 매입을 계획하는 투자자에게 적합해 보입니다.

6.2. 투자 포인트

1) 넓은 면적 및 계획관리지역: 500평 이상의 넓은 면적으로 다양한 용도(농업, 장기적 투자, 일부 개발 행위)를 고려할 수 있으며, 관리지역이라 농림지역보다 활용도가 높습니다.

2) 저평가 가능성: 맹지 및 건물 리스크로 인해 유찰될 경우, 감정가 이하의 매우 저렴한 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

3) 실수요 목적: 농사를 지으려는 실수요자에게는 활용 가능한 과수원 및 창고 부지(토지)를 확보할 기회가 될 수 있습니다. (단, 농취증 필수)

법원 정보

순천지원 경매1계