나이스옥션 법원경매 목포 2024타경673 [1] 전라남도 함평군 함평읍 진양리 1369 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.02.27

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 전남광주통합특별시 함평군 함평읍 진양리 소재 함평고등학교 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 소규모 공장 및 농경지 등이 혼재하는 마을주변 공업지대임.

토지의 상황

부정형 완경사지대에 위치하나 자체지반은 평탄한 공업용 건부지로 이용중임.

건물의 구조 및 현상

가) 일반철골구조 조립식판넬지붕 지상 2층 건물로서, - 사무실, 기계실 등으로 이용중이며, 외벽 : 판넬 등, 내벽 : 판넬, 타일, 벽지도배, 시멘트몰탈 마감 등, 바닥 : 타일, 장판지 등, 창호 : 새시창호 등으로 마감임. ※ 가) 1층 내에 제시외건물인 냉동창고가 소재함.

기계/기구의 현상

본건은 동결건조 및 냉동냉장을 위한 기계기구로서, 기계기구 중 (1), (2-1)은 화재로 인하여 파손되었으며, 기계기구 일부(2-2), (3)은 제현상 보통이나 화재로 인해 일부를 수리한 상태임.

공작물의 현상

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기타참고사항

- 본건 건물 기호(가)의 등기사항전부증명서 및 의뢰목록상 1층 면적은 1,230.73㎡이나 2024년 12월 화재로 인하여 건물 일부가 멸실되었는 바, 면적사정은 현장 답사시 개략적인 실측 면적인 437.11㎡을 기준으로 면적사정하여 감정평가 하였음. - 본건 건물 기호(가)의 등기사항전부증명서 및 의뢰목록상 2층 면적은 247.05㎡이나 현황 및 일반건축물대장(2020.10.23. 표시변경)과 부합하는 162.39㎡을 기준으로 면적사정하고 감정평가 하였음. - 본건 건물 기호(가) 1층 내부에 타인소유(농업회사법인 유한회사 해피존)로 탐문조사되는 철근콘크리트구조의 냉동창고(실측면적 : 172.36㎡)가 소재하는 바, 귀 요청에 따라 이를 구분하여 제시외건물로 감정평가 하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람. - 본건 기계기구(1)은 2024년 12월 화재로 인하여 기계기구 전부 파손되어 감정평가외 하였음.파
- 본건 기계기구(2-1)은 2024년 12월 화재로 인하여 파손되어 감정평가외 하였고, 기계기구 일부(2-2)는 귀 원의 재평가명령 검토결과 귀 제시목록상 기계기구의 제작일자는 현황과 상이하나 기계기구의 형식, 용량 등은 동일성이 인정된다고 판단되므로 이를 구분하여 감정평가하되 감가수정은 기계기구의 현상 및 관리 상태 등을 고려하여 관찰감가를 병용하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 재확인하시기 바람. - 본건 기계기구(3)은 귀 제시목록상 제작일자가 2018년도이나 한전 고객센터 문의 결과 최초 2011년 전기시설 인입 이후 2013년 500KVA로, 2021년 800KVA로 각각 승압된 것으로 확인됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄 매각.
공장및광업재단저당법 제6조 기계기구목록 포함[화재로 전소된 기계기구(1),(2-1) 매각 제외].
기계기구(2-2)는 제시목록상 제작일자가 현황과 상이하나 기계기구의 형식, 용량 등은 동일성이 인정되어 평가 및 매각에 포함함.
기계기구(3)은 제시목록상 제작일자가 2018년도이나 2011년 최초 전기시설 인입 이후 2013년 500KVA로 승압, 2021년 800KVA로 각 승압된 것으로 확인되어 평가 및 매각에 포함함.
목록1. 연고자 미상의 분묘 1기가 소재함.
목록2. 건물 1층 일부가 2024년 12월 화재로 멸실됨(등기부상 면적이 1,230.73㎡이나 개략적 실측 면적은 437.11㎡임).
목록2. 건물 1층 내부에 소재하는 타인소유(농업회사법인 유한회사 해피존) 제시외 건물(ㄱ) 철근콘크리트구조의 냉동창고(실측면적: 172.36㎡)는 매각에서 제외함
제시외 건물 중 도크장(ㄴ)은 매각에 포함하고, 관리사(주택)(ㄷ), 창고(작업장)(ㄹ) 및 수목은 각 매각에서 제외함
목록2. 건물 2층 등기부상 면적이 247.05㎡이나 현황 및 대장은 162.39㎡임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 목포지원 2024타경673 (1)

물건 종류: 공장

소재지: 전라남도 함평군 함평읍 진양리 1369

감정가: 730,234,700원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 4521.00㎡ (약 1367.46평)

건물 면적: 1477.78㎡ (약 447.05평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 999.36㎡ (매각 대상에 일부 포함 및 제외됨)

1.3. 물건 현황

본 건은 전라남도 함평군 함평읍 진양리 소재 함평고등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장 및 농경지가 혼재하는 마을 주변 공업지대입니다. 토지는 부정형 완경사지대에 위치하나 자체 지반은 평탄한 공업용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조 조립식판넬지붕 지상 2층 건물로 사무실, 기계실 등으로 이용 중입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 분묘기지권, 법정지상권, 대항력 있는 임차인, 유동화 물건으로 권리관계가 복잡합니다.

* 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 목록이 포함되나, 화재로 전소된 기계기구(1), (2-1)은 매각에서 제외됩니다.

* 건물 1층 일부가 2024년 12월 화재로 멸실되었습니다. 등기부상 면적은 1,230.73㎡이나 개략적 실측 면적은 437.11㎡입니다.

* 건물 2층 등기부상 면적은 247.05㎡이나 현황 및 대장은 162.39㎡입니다.

* 건물 1층 내부에 타인 소유(농업회사법인 유한회사 해피존)의 제시외 건물(냉동창고)은 매각에서 제외됩니다.

* 제시외 건물 중 도크장은 매각에 포함되나, 관리사(주택), 창고(작업장) 및 수목은 매각에서 제외됩니다.

* 연고자 미상의 분묘 1기가 소재합니다.

* 기계기구(2-2) 및 (3)은 제작일자 등 현황과 상이가 있으나 동일성이 인정되어 평가 및 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전라남도 함평군 함평읍 진양리 소재 함평고등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공장과 농경지가 혼재하는 마을 주변 공업지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

서해안 고속도로 함평IC가 위치하여 광주 및 서해안 지역으로의 접근성이 양호합니다. 국도 23호, 24호선이 교차하는 지점과 인접해 있어 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7 등기 (2022-06-30) 하나은행 근저당권 (1,140,000,000원)이 말소기준권리이며, 위 기준으로 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 총 채무액

등기부 채권 총액: 1,972,224,922원

3.3. 임차인 현황

* 김

보증금: 15,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-01-26, 배당신고일자: 2024-05-16, 대항력: 있음

* 김

보증금: 14,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-09-15, 배당신고일자: 2024-05-16, 대항력: 있음

* 농업회사법인유한회사해피존

보증금: 27,200,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-12-06, 배당신고일자: 2024-05-16, 대항력: 있음

* 백경기업주식회사

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-08-21, 배당신고일자: 없음, 대항력: 있음

* 신효재

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-04-26, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음

주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 관련 사항 재확인이 필요합니다.

* 엔에이치중공업주식회사

보증금: 5,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2019-11-12, 배당신고일자: 없음, 대항력: 있음

* 유택상

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2012-09-18, 배당신고일자: 없음, 대항력: 있음

주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 관련 사항 재확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

3.4. 등기사항 요약

* 토지 및 건물 등기부에는 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 말소기준권리 이하 등기들은 모두 말소 예정입니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 분묘기지권 성립 여지 있음.

* 매각에서 제외되는 건물(냉동창고)을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 함평읍 진양리는 소규모 공장과 농경지가 혼재된 지역으로, 마을을 중심으로 한 공업지대입니다. 인근에 함평고등학교가 위치해 있으며, 서해안 고속도로 함평IC 접근성이 용이하여 물류 이동에 유리한 입지입니다.

4.2. 산업 단지 현황

함평군 내에는 동함평산업단지 등이 조성되어 있어 산업 활동이 이루어지고 있습니다. 본 물건은 이러한 산업 활동 지역과 연계될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

함평고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 지역 내 농경지가 분포하고 있어 전형적인 농촌 및 공업지대 복합 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 함평읍 소재지 내에 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 화재 피해

건물 1층 일부가 2024년 12월 화재로 멸실된 상태로, 복구 및 수리에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

6.2. 권리관계 복잡성

* 분묘기지권: 미상 분묘 1기가 소재하여 분묘 이장 등 추가적인 비용 또는 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 법정지상권: 매각에서 제외되는 타인 소유 건물(냉동창고)로 인해 법정지상권이 성립할 수 있어 토지 이용에 제한이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 다수의 임차인이 대항력을 가지고 있어, 이들의 권리관계 및 보증금 회수 여부를 면밀히 분석해야 합니다. (인수 보증금 0원이나, 배당 순위에 따른 변동 가능성 확인 필요)

6.3. 건물 면적 및 현황 불일치

화재로 인한 1층 면적 감소 및 2층 면적의 등기부와 현황 간 불일치가 있어, 실제 이용 가능한 면적과 가치를 정확히 파악해야 합니다.

6.4. 제시외 건물 및 수목

매각에서 제외되는 제시외 건물(냉동창고, 관리사, 창고 등) 및 수목이 있어, 향후 토지 활용 계획 수립 시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 함평군에 위치한 공장으로, 산업 활동 지역과의 연계성 및 고속도로 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 최근 발생한 화재로 인한 건물 멸실, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성, 대항력 있는 다수의 임차인 존재 등 권리관계 및 물건 상태에 여러 복합적인 리스크가 존재합니다. 특히 화재로 인한 피해 복구 비용과 예상치 못한 법적 문제 발생 가능성을 신중하게 고려해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 공장 밀집 지역 및 산업 단지와의 연계 가능성.

* 복구 및 재건축을 통한 가치 상승 잠재력.

* 경매를 통한 시세 대비 저렴한 취득 기회 (단, 리스크 감안 필요).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 730,234,700원입니다.

화재 피해, 분묘기지권, 법정지상권 성립 가능성, 대항력 있는 임차인 등 다수의 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인 보증금을 인수할 의무는 없으나, 배당 순위에 따른 실제 보증금 회수 가능 여부는 재확인해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 감안하여, 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 438,000,000원에서 511,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 파악, 법률 전문가와의 상담, 주변 시세 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.