나이스옥션 법원경매 목포 2024타경4675 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 왕산리 699 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경4675 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 왕산리 699 전 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매5계 2024타경4675 | 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 왕산리 699 | 감정가: 90,473,000원 | 최저가: 40,532,000원 | 용도: 전

1. 전라남도 무안군 삼향읍 왕산리 농지 경매 분석 보고서 (목포지원 2024타경4675 (1))

1.1. 기본 정보 요약

토지매각 물건으로 사건번호는 목포지원 2024타경4675 (1)이며, 전라남도 무안군 삼향읍 왕산리 699에 소재하는 '전'입니다.

총 토지면적은 1081.00㎡ (약 327.0 평)이며, 감정가는 90,473,000원으로 평가되었습니다. 매각 대상은 토지 전부이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.1. 1. 개요

본 물건은 생산관리지역 내의 '전'으로, 현황상 '전 및 일부 묘지 등'으로 이용 중인 토지입니다. 감정가 대비 면적이 넓고 주변 지역에 개발 호재가 있는 점은 긍정적이나, 맹지, 분묘 소재, 농지취득자격증명 관련 까다로운 조건 등 다수의 권리 및 법률적 리스크를 안고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경 분석

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 왕산리 소재 "왕산마을" 남측 인근에 위치하며, 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재된 일반적인 농촌 환경입니다. 교통 상황은 인근까지 차량 접근이 가능하여 보통 수준이나, 후술할 맹지라는 결정적인 단점이 존재합니다.

삼향읍 왕산리 일원은 최근 대규모 리조트 건립 투자 협약이 체결되어 풀빌라, 글램핑장 등이 2026년까지 완공될 계획이 있는 등 지역 관광 활성화의 잠재력을 가진 곳입니다. 이러한 개발 계획은 장기적으로 지가 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.2. 2. 토지이용계획 및 제한사항

생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 개발촉진지구로 지정되어 있습니다. 생산관리지역은 농업 생산성 향상을 위해 필요한 지역에 지정되므로, 주택 또는 타 용도의 개발 행위에는 제한이 따릅니다.

1.2. 3. 혐오 시설

주변에 대형 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않으나, 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역 특성상 국지적인 소규모 축사(가축사육제한구역 지정 참고)나 폐기물 처리시설 등의 존재 여부는 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 경매 권리 관계

소유자와 채무자가 심OO로 동일하며, 채권자 주OOOOOOOOOOO에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리 이후 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 토지 매각의 특성상 법정지상권 및 분묘기지권 등 매수인이 인수해야 할 권리 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 2. 농지취득자격증명(농취증) 관련 리스크

본 물건은 '전'이므로 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되어 반환받을 수 없습니다.

가장 큰 문제는 토지 현황상 제시 외 분묘(약 3기)가 소재한다는 점입니다. 이로 인해 농지취득자격증명 발급 신청이 반려될 가능성이 높으며, 이 경우 매수인은 행정소송을 통해 해결해야 할 수 있습니다.

1.3. 3. 분묘기지권 및 제시 외 물건

토지 지상에 약 3기의 분묘가 소재하며, 이에 대한 분묘기지권 성립 여부가 중요합니다. 분묘기지권이 성립된다면 매수인이 이를 인수하게 되므로, 분묘 이장 및 원상회복과 관련한 법률적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다. 법원에서 원상회복명령이 발하여질 가능성도 있음이 명시되어 있습니다.

제시 외 수목(유실수 및 기타 잡목 등)은 매각에 포함되어 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 농경지 인근으로 상업시설과의 접근성은 낮습니다. 생활 편의시설은 무안군 삼향읍 소재지 또는 인근 목포시 남악신도시를 통해 이용해야 할 것으로 보입니다. 이는 농업 용지 또는 장기 투자 관점에서는 큰 문제가 되지 않으나, 즉각적인 전원생활을 염두에 둔다면 단점으로 작용합니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지: 본 토지는 인접 도로상태가 "맹지"로 차량 및 보행 접근성이 매우 취약합니다. 건축 행위나 개발 행위를 위해서는 주변 토지의 통행권(주위토지통행권) 확보 또는 토지 매입이 선행되어야 합니다. 이는 개발의 최대 난관이며, 추가 비용 및 시간 소요를 수반합니다.

농취증 및 분묘: 분묘 소재로 인한 농취증 반려 및 원상회복명령 가능성이 복합적으로 작용하여, 낙찰 이후에도 권리 관계 해결에 상당한 노력과 비용(행정소송, 이장비 등)이 투입될 수 있습니다.

현황 불일치: 공부상 '전'이나 현황 '전 및 일부 묘지 등'으로 공부와의 차이가 있어, 향후 지목 변경이나 농지 관리에 추가적인 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

1.6. 1. 종합 의견

본 물건은 감정가 90,473,000원에 $1081.00 \text{m}^2$ (약 327.0 평)의 토지를 취득할 기회이나, "맹지" 및 "분묘기지권 관련 복잡성", "농취증 미제출 시 보증금 몰수"라는 세 가지 치명적인 리스크를 동시에 안고 있습니다. 법률 및 행정 절차에 대한 충분한 이해와 위험 감수 능력이 있는 전문가 또는 투자자에게 적합한 물건입니다.

1.6. 2. 투자 포인트

장기적인 관점에서 접근할 경우, 삼향읍 왕산리 일대에 리조트 개발 등 지역 관광 활성화 호재가 있어 잠재적인 지가 상승을 기대할 수 있습니다. 생산관리지역이라는 한계가 있지만, 장기적으로 농업용 또는 소규모 투자용으로 활용 가능합니다.

낙찰자는 맹지 탈출 방안, 농취증 발급(분묘 이장 및 행정소송 포함), 분묘기지권 해결 비용 등을 사전에 철저히 계산하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

법원 정보

목포지원 경매5계