나이스옥션 법원경매 목포 2024타경55543 [3] 전라남도 함평군 신광면 삼덕리 732-1 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경55543 [3] 전라남도 함평군 신광면 삼덕리 732-1 전 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매5계 2024타경55543 | 소재지: 전라남도 함평군 신광면 삼덕리 732-1 | 감정가: 6,293,000원 | 최저가: 2,819,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 전라남도 함평군 신광면 삼덕리 토지 지분 매각

1.1. 물건 개요

사건번호는 목포지원 2024타경55543 (3)이며, 소재지는 전라남도 함평군 신광면 삼덕리 732-1입니다.

물건 용도는 '전'이며, 토지 면적은 609.00㎡ (약 184.22평)입니다.

감정가는 6,293,000원으로 책정되었습니다.

본 건은 토지일부지분매각으로 진행되며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 입지조건 및 환경 분석

본 건은 전라남도 함평군 신광면 삼덕리 소재 "좌야마을" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 지방도로 및 농경지 등이 소재하는 지방도주변 농경지대로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

토지 현황은 4필지의 지분으로 구성되어 있습니다. 기호 (1)과 (2)는 현황 부정형 평지로서 경관녹지로 조성되어 있으며, 기호 (3)은 현황 '도로', 기호 (4)는 부정형 완경사지로서 현황 '전 및 일부도로'로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매로, 채권자는 농협입니다.

가장 중요한 권리관계 특이사항은 '지분매각'이라는 점입니다.

공유물 지분 매각이므로 낙찰 후 공유자들과의 협의가 필요하며, 협의가 원활하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송이 진행될 수 있습니다.

주의사항으로 '공유자우선매수신고'가 가능하며, 특별매각조건으로 '공유자우선매수권이 1회로 제한'됩니다.

또한, 물건의 용도가 '전'이므로 '농지취득자격증명(농취증)'이 필요하며, 낙찰자는 지정된 기한 내에 농취증을 미제출 시 매수보증금이 미반환되므로 이 점을 반드시 유념해야 합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본 건은 지방도주변 농경지대에 위치하여 상업적 가치보다는 농지 또는 임야로서의 활용 가치에 중점을 두어야 합니다.

주변은 농촌 마을과 농경지가 혼재된 환경입니다.

토지이용계획 상 다수의 규제사항이 존재합니다. 주요 규제는 생산관리지역 및 농림지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축)), 접도구역(도로법), 도로구역(도로법), 상수원보호기타(수도법) 등이 포함되어 있습니다. 이러한 규제는 개발 행위를 제한하는 요소로 작용합니다.

주변 환경을 검색한 결과, 본 건 인근에서 즉각적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

제시목록 외의 물건으로 기호 (2) 위 지상에 경관조경을 위한 수목이 소재하는 점도 확인되었으며, 이는 토지 이용 시 고려해야 할 사항입니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 위험: 가장 큰 리스크입니다. 농지법에 따라 자격 요건을 갖추지 못하면 보증금을 잃을 수 있습니다.

지분 매각의 불확실성: 공유물에 대한 권리 행사와 처분은 다른 공유자와의 관계에 따라 어려움이 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수: 1회로 제한되지만, 여전히 경매 당일 경쟁을 회피하고 공유자가 취득할 가능성이 있습니다.

다중 규제로 인한 개발 제한: 생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 접도구역 등 다수의 규제가 얽혀 있어 토지의 활용 및 개발에 있어 제약이 클 수 있습니다.

현황 불일치: 공부상 '전'이 일부 '경관녹지', '도로'로 이용되고 있어, 본래의 '전' 용도로 사용하기 위해서는 추가적인 정비가 필요할 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트 및 종합 의견

본 건은 감정가 6,293,000원의 소액 토지 지분 매각 물건으로, 저렴한 금액으로 토지 투자에 입문할 기회를 제공합니다.

지분 매각 물건이므로 유찰 시 저가에 낙찰받아 공유자들과의 협상을 통해 출구 전략을 마련하는 것이 핵심 투자 포인트입니다.

투자자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는 자격 요건을 갖추어야 합니다.

또한, 단순 투기보다는 장기적인 관점에서 토지 지분 정리 및 규제 완화 가능성을 염두에 둔 보수적인 투자가 바람직해 보입니다.

현황 '경관녹지' 및 '도로'로 이용되는 부분이 있다는 점을 고려하여, 향후 공유 지분을 현금화하거나 공유자 전체와 합의하여 용도에 맞는 개발 또는 보전을 추진하는 전략이 요구됩니다.

법원 정보

목포지원 경매5계