나이스옥션 법원경매 목포 2024타경55697 [1] 전라남도 영암군 영암읍 망호리 67-11 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 영암읍 역리 소재 장서동마을 남동측 인근[일련번호 1) ~ 19)]에 위치하며, 주위는 읍소재지내 농경지내 및 마을주변 야산지대임.

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 영암읍 역리 소재 장서동마을 남동측 인근[일련번호 1) - 19)]에 위치하며, 주위는 읍소재지내 농경지내 및 마을주변 야산지대임.

교통상황

본건 인근까지 공히 차량출입이 가능하나, 대중교통수단 이용은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 공히 차량출입이 가능하나, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사지이며, 전(휴경지)임.
일련번호 2), 11), 17), 18) 사다리형 평지이며, 나지임.
일련번호 3) 사다리형 완경사지이며, 전(휴경지)임.
일련번호 4) 삼각형 평지이며, 전(휴경지)임.
일련번호 5), 13) 사다리형 완경사지이며, 토지임야임.
일련번호 6) 부정형 완경사지이며, 자연림임.
일련번호 7) 부정형 완경사지이며, 자연림 및 일부 전임.
일련번호 8) 부정형 완경사지이며, 토지임야 및 일부 대지, 도로 등임.
일련번호 9), 19) 부정형 평지이며, 나지임.
일련번호 10) 부정형 완경사지이며, 나지 및 일부 도로임.
일련번호 12) 부정형 완경사지이며, 토지임야임.
일련번호 14) 사다리형 완경사지이며, 토지임야 및 일부 도로임.
일련번호 15) 사다리형 평지이며, 전(휴경지)임.
일련번호 16) 삼각형 완경사지이며, 자연림임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사지이며, 전(휴경지)임.
일련번호 2), 11), 17), 18) 사다리형 평지이며, 나지임.
일련번호 3) 사다리형 완경사지이며, 전(휴경지)임.
일련번호 4) 삼각형 평지이며, 전(휴경지)임.
일련번호 5), 13) 사다리형 완경사지이며, 토지임야임.
일련번호 6) 부정형 완경사지이며, 자연림임.
일련번호 7) 부정형 완경사지이며, 자연림 및 일부 전임.
일련번호 8) 부정형 완경사지이며, 토지임야 및 일부 대지, 도로 등임.
일련번호 9), 19) 부정형 평지이며, 나지임.
일련번호 10) 부정형 완경사지이며, 나지 및 일부 도로임.
일련번호 12) 부정형 완경사지이며, 토지임야임.
일련번호 14) 사다리형 완경사지이며, 토지임야 및 일부 도로임.
일련번호 15) 사다리형 평지이며, 전(휴경지)임.
일련번호 16) 삼각형 완경사지이며, 자연림임.

인접 도로상태

일련번호 1), 3) - 6), 9), 12), 13), 15) - 19) 지적도상 맹지임.
일련번호 2) 남측으로 소폭의 도로에 접함.
일련번호 7) 북동측으로 소폭의 도로에 접함.
일련번호 8) 본건 북동측 지상으로 노폭 2-3m의 콘크리트 포장도로가 개설됨.
일련번호 10), 14) 본건 북동측 지상으로 노폭 2-3m의 콘크리트 포장도로가 개설됨.
일련번호 11) 지적도상 남동측으로 소폭의 도로가 소재하나, 일련번호 10)을 통하여 출입함.

인접 도로상태

일련번호 1), 3) ~ 6), 9), 12), 13), 15) ~ 19) 지적도상 맹지임.
일련번호 2) 남측으로 소폭의 도로에 접함.
일련번호 7) 북동측으로 소폭의 도로에 접함.
일련번호 8) 본건 북동측 지상으로 노폭 2~3m의 콘크리트 포장도로가 개설됨.
일련번호 10), 14) 본건 북동측 지상으로 노폭 2~3m의 콘크리트 포장도로가 개설됨.
일련번호 11) 지적도상 남동측으로 소폭의 도로가 소재하나, 일련번호 10)을 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1)~4), 9)~11), 15), 17)~19) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소, 젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리 구역<하수도법>임.
일련번호 5)~7), 12)~14), 16) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외 가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지 관리법>, 하수처리구역<하수도법>임.
일련번호 8) 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소, 그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지 <산지관리법>, 하수처리구역<하수도법>임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1)-4), 9)-11), 15), 17)-19) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소, 젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리 구역<하수도법>임.
일련번호 5)-7), 12)-14), 16) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외 가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지 관리법>, 하수처리구역<하수도법>임.
일련번호 8) 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소, 그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지 <산지관리법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 7)는 공부상 지목이 "임야"이나, 현황은 "임야 및 일부 전"임.
일련번호 8)은 공부상 지목이 "임야"이나, 현황은 "임야 및 일부 대지, 도로 등"임.
일련번호 10)는 공부상 지목이 "잡종지"이나, 현황은 "나지 및 일부 도로 등"임.
일련번호 14)은 공부상 지목이 "임야"이나, 현황은 "임야 및 일부 도로 등"임.

공부와의 차이

일련번호 7)는 공부상 지목이 ""임야""이나, 현황은 ""임야 및 일부 전""임.
일련번호 8)은 공부상 지목이 ""임야""이나, 현황은 ""임야 및 일부 대지, 도로 등""임.
일련번호 10)는 공부상 지목이 ""잡종지""이나, 현황은 ""나지 및 일부 도로 등""임.
일련번호 14)은 공부상 지목이 ""임야""이나, 현황은 ""임야 및 일부 도로 등""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 7) 지상에는 비닐하우스 1동이 소재함.
일련번호 8) 일부를 타인이 점유중으로서 그 지상에는 타인 건물 및 비닐하우스의 일부와 수목(편백나무 등)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 7) 지상에는 비닐하우스 1동이 소재함.
일련번호 8) 일부를 타인이 점유중으로서 그 지상에는 타인 건물 및 비닐하우스의 일부와 수목(편백나무 등)이 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
목록 3,4,15 농지취득자격증명 필요, 미제출 시 보증금 미반환, 원상회복명령 발하여질 가능성 있음
목록 3~6,9,12,13,15~19 지적도상 맹지
목록 6,16 분묘소재여부 불분명(지적경계 불분명, 측량 요함)
목록 7,8 지상소재 이동 가능한 비닐하우스 매각 제외
목록 8 지상 소재 제시 외 건물 및 수목 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 목포지원 2024타경55697 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 월OOOOOOO

1.2. 토지 정보

소재지: 전라남도 영암군 영암읍 망호리 67-11

용도: 잡종지 (단, 일련번호별 상세 지목 상이)

토지면적: 16,761.30㎡ (약 5,070.2평)

감정가: 1,201,457,000원

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

*주: 본 건의 매각 대상은 토지이며, 일부 건물은 매각에서 제외될 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 영암군 영암읍 역리 소재 장서동마을 남동측 인근에 위치하며, 주위는 읍소재지 내 농경지 및 마을 주변 야산지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건 인근까지 차량 출입은 대체로 용이하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 파악됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 일련번호 1), 3) ~ 6), 9), 12), 13), 15) ~ 19): 지적도상 맹지에 해당하여 외부 도로와의 직접적인 연결이 없습니다.

* 일련번호 2): 남측으로 소폭의 도로에 접하고 있습니다.

* 일련번호 7): 북동측으로 소폭의 도로에 접하고 있습니다.

* 일련번호 8), 10), 14): 북동측 지상으로 노폭 2~3m의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 일련번호 11): 지적도상 남동측으로 소폭의 도로가 소재하나, 실제 출입은 일련번호 10)을 통하여 이루어집니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 전체 필지 공통: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(250m 제한), 하수처리구역에 해당합니다.

* 일부 필지 추가사항:

* 일련번호 5)~7), 12)~14), 16): 준보전산지 포함

* 일련번호 8): 제1종일반주거지역, 준보전산지 포함 (본 건 중 가장 다양한 용도지역이 혼재)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 1월 4일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을5)이며, 채권 최고액은 1,095,000,000원입니다. 이보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악되어, 매각 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부채권 총액

토지 등기부상 총 채권 금액은 1,754,300,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 법정지상권: 일련번호 8) 지상에 존재하는 매각 제외 건물에 대해 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다.

* 분묘기지권: 일련번호 6) 및 16) 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다.

3.4. 인수되는 임차인 권리

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 제공된 자료에 의하면 인수되는 임차인의 보증금이나 차임은 없는 것으로 나타나, 임차인과 관련된 권리 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본 건은 대부분 농경지 및 야산지대로 구성되어 있어, 현재 뚜렷한 상업 시설이나 택지 개발은 미흡한 상태입니다. 인근 읍소재지 내 기본적인 편의시설은 접근 가능합니다.

4.2. 상업 및 편의시설 접근성

가장 가까운 영암읍 소재지 내 상업 시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량으로 약 10~15분 내외의 거리에 위치할 것으로 추정됩니다.

지도 등 외부 지도서비스나 검색사이트를 통한 주변 혐오시설 검색은 본 보고서 작성 범위에 포함되지 않았습니다. 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

영암읍 소재지 내에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 의료 시설 접근성

주변 읍소재지 내에 초등학교, 중학교 등 교육시설과 병원 등 의료시설이 위치할 것으로 보이나, 본 건과의 구체적인 접근성이나 시설의 수준에 대한 정보는 현재 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용상태 및 공부와의 차이

* 일련번호 7): 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 "임야 및 일부 전"으로 이용되고 있습니다.

* 일련번호 8): 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 "임야 및 일부 대지, 도로 등"으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

* 일련번호 10): 공부상 지목은 "잡종지"이나, 현황은 "나지 및 일부 도로 등"으로 파악됩니다.

* 일련번호 14): 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 "임야 및 일부 도로 등"으로 나타납니다.

* 이러한 지목과 현황의 차이는 실제 토지 활용 및 건축 인허가 시 추가적인 확인 및 검토가 필요합니다.

6.2. 맹지 및 접근성 문제

일련번호 1) 및 3) ~ 6), 9), 12), 13), 15) ~ 19)에 해당하는 다수의 필지가 지적도상 맹지입니다. 이는 차량 및 보행자 통행이 어렵고, 토지의 활용 가치를 크게 저하시키는 주요 요인입니다.

6.3. 권리관계의 복잡성

* 법정지상권 성립 가능성: 일련번호 8)에 대한 법정지상권 성립 여부는 토지 이용에 중대한 제약을 줄 수 있습니다.

* 분묘기지권 성립 가능성: 일련번호 6) 및 16)에 분묘가 확인될 경우, 해당 토지의 사용 및 개발에 제약을 초래할 수 있습니다.

6.4. 매각 제외 물건

일련번호 7) 지상 소재 이동 가능한 비닐하우스와 일련번호 8) 지상 소재 제시 외 건물 및 수목은 매각에서 제외됩니다. 이는 해당 토지의 현황과 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

6.5. 농지 취득 관련 주의사항

일련번호 3), 4), 15)는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 증명 미제출 시 매수 신청 보증금 전액이 몰수될 수 있으며, 경우에 따라서는 원상회복 명령이 내려질 가능성도 있습니다.

6.6. 타인 점유 및 이용 (일련번호 8))

일련번호 8)의 일부 필지는 현재 타인이 점유하고 있으며, 해당 지상에는 타인의 건물, 비닐하우스 일부, 수목 등이 소재하고 있습니다. 이는 명도 진행 시 추가적인 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 전라남도 영암군에 위치한 광대한 토지로서, 높은 감정가가 책정되어 있으나, 다수의 필지가 맹지이고 지목과 현황의 불일치, 법정지상권 및 분묘기지권의 잠재적 성립 가능성, 매각 제외 물건의 존재, 타인 점유 등 복합적인 권리 및 이용상 제약이 복합적으로 존재하는 물건입니다. 특히 맹지 비율이 높아 토지의 실질적인 활용을 위해서는 접근성 확보가 최우선적으로 해결되어야 할 과제입니다.

7.2. 개발 가능성 및 제약

토지 전체가 자연녹지지역 및 준보전산지에 속하나, 일련번호 8)에 제1종일반주거지역이 일부 포함되어 있어, 장기적으로는 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 맹지 해소, 관련 권리 관계 정리, 농지 취득 요건 충족 등의 복잡한 선결 과제들을 해결해야 하므로, 단기적인 개발보다는 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대규모 토지 확보 잠재력

총 16,761.30㎡ (약 5,070.2평)의 넓은 면적을 확보할 수 있다는 점은 향후 지역 개발 시 토지 가치 상승이나 대규모 개발 사업 추진에 유리하게 작용할 수 있습니다.

8.2. 향후 지역 개발 시 가치 상승 기대

영암군 지역의 지속적인 발전 및 개발 계획 수립에 따라 본 토지의 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

8.3. 특수 목적 활용 가능성

임야, 전(휴경지) 등으로 구성된 토지의 특성을 살려, 친환경 농업, 임산물 생산, 또는 장기적인 산림 관리 및 개발 등 특수 목적의 활용 방안을 모색해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

본 물건은 맹지, 잠재적 법정지상권 및 분묘기지권 성립, 매각 제외 물건, 공부와 현황의 차이, 타인 점유 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 절차 또한 신중하게 검토되어야 합니다. 이러한 리스크들을 감안하여, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

9.2. 권고 입찰가 (추정)

인수되는 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없습니다. 본 물건의 경우, 앞에서 언급된 다양한 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 투자자의 위험 감수 수준과 상세한 현장 조사 결과를 바탕으로 감정가 대비 60% ~ 80% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. (본 권고는 추정치이며, 상세 분석 후 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.