나이스옥션 법원경매 목포 2024타경57990 [1] 전라남도 함평군 신광면 원산리 126 유지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경57990 [1] 전라남도 함평군 신광면 원산리 126 유지 경매

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목포지원 경매5계 2024타경57990 | 소재지: 전라남도 함평군 신광면 원산리 126 | 감정가: 9,254,000원 | 최저가: 4,146,000원 | 용도: 유지

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 목포지원 2024타경57990 (1)

소재지: 전라남도 함평군 신광면 원산리 126

용도: 공부상 유지 / 현황 전(죽전)

토지면적: 661.00㎡ (약 199.96평)

감정가: 9,254,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세 및 현황

본건은 전라남도 함평군 신광면 원산리 소재의 토지(유지) 1필지 매각 건입니다.

토지 면적은 661.00㎡(약 199.96평)이며, 감정가는 9,254,000원으로 평당 약 46,280원 수준입니다.

가장 큰 특징은 공부상 지목이 '유지(연못, 웅덩이 등)'이나, 현재 현황은 '전(죽전, 대나무밭이 포함된 밭)'으로 이용되고 있다는 점입니다.

매각 대상은 토지 전부(지분율 66100/66100)이며, 건물 및 제시외 물건은 없습니다.

감정평가서상 '맹지'임이 명시되어 있으며, 북측 경계상에 휀스가 설치되어 있어 경계 침범 여부 확인이 필요합니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건은 함평군 신광면 원산리 "덕동마을" 북동측 인근 농경지대에 위치합니다. 주위는 순수한 마을 주변의 농경지가 주를 이루고 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지의 형태는 부정형의 완경사이며, 현재 농지(전)로 이용 중입니다.

가장 치명적인 단점은 '맹지'로서 인접 도로상태가 없는 상태입니다.

토지이용계획상 생산관리지역 및 가축사육제한구역(상대제한구역, 모든 가축)으로 지정되어 있어, 개발 및 축사 관련 행위에 제한이 있습니다.

2.2. 권리 분석

본 경매는 채권자 농OOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

매각 대상이 토지매각(토지 전부)이므로, 권리관계가 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

강제경매는 채무자의 채무 불이행으로 인해 진행되는 경매이므로, 소유권 이전 시 인수되는 권리(특히 말소기준권리 이후 설정된 권리)는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 매각대상 토지 북측 경계에 설치된 휀스가 인접 토지나 본건에 대한 점유관계를 나타낼 수 있으므로, 현장 확인 및 지적도 분석을 통해 경계 침범이나 점유관계 확인이 반드시 필요합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 순수 농경지대에 위치하므로 상업적 가치는 매우 낮습니다.

생활 편의 시설은 신광면 소재지까지 이동해야 이용 가능하며, "덕동마을" 인근의 농경지 특성상 전원생활 또는 영농 목적으로 적합합니다.

혐오시설: 인근에 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 농촌 지역 특성상 개별 소규모 축사 등의 존재 여부는 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

3. 투자 가치 및 리스크

3.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '맹지'입니다. 도로가 없어 현 상태로는 건축 행위가 원칙적으로 불가능합니다. 농지로서만 활용 가능합니다.

공부상 '유지'이나 현황이 '전'이므로, 지목 변경에 어려움이 있을 수 있으며, 현황 지목대로 농지로 활용 시 '농지취득자격증명(농취증)' 발급이 필요할 수 있습니다. (유지 지목이므로 농취증이 불필요할 가능성도 있으나, 현황이 전이므로 매각 법원의 의견 확인 필요).

생산관리지역이므로 건폐율 및 용적률이 낮고, 건축 가능 시설에 제한이 있습니다.

북측 경계 휀스 설치와 관련된 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성이 있습니다.

3.2. 투자 포인트

약 200평 면적에 감정가 900만원대의 낮은 총액입니다.

주변 농지 시세 대비 저가로 매수할 수 있는 기회입니다.

맹지이므로 낮은 가격에 낙찰받아 향후 인접 토지 매입 등을 통해 도로 확보 가능성을 모색할 수 있습니다.

농지, 주말농장, 소규모 영농 목적으로 활용하기에 적합합니다.

3.3. 종합 의견

본 물건은 약 200평 규모의 저가 토지로서, 가장 결정적인 단점인 '맹지' 리스크를 안고 있습니다.

투자 전략은 '맹지 리스크를 감안한 저가 매수 후 장기 보유' 또는 '인접 토지 소유자와의 협상을 통한 도로 확보'에 집중되어야 합니다.

현재 상태로는 농업용 토지 또는 주말농장 용도로 활용이 한정되므로, 투기적 목적보다는 실수요자(영농 또는 전원생활)에게 적합하며, 낙찰가 수준이 매우 중요합니다.

맹지 상태를 해결하지 못하면 재산권 행사에 큰 제약이 따르므로, 입찰 전 맹지 해결 가능성을 반드시 심층적으로 검토해야 합니다.

법원 정보

목포지원 경매5계