나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58337 [2] 전라남도 신안군 흑산면 다물도리 125 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2024.12.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1) 대상물건은 전라남도 신안군 하의면 옥도리 소재 "옥도마을" 서측 인근에 위치
하며, 부근은 해안 농경지대로, 주위환경은 보통임.

일련번호 2) 대상물건은 전라남도 신안군 흑산면 다물도리 소재 "다물도마을" 서측 인근에
위치하며, 부근은 해안 농경지대로, 대상토지까지 가시덤불이 우거져 있어 접근이 어려워
주위환경은 보통이하임.

교통상황

일련번호 1) 대상토지까지 차량접근 가능하며, 도서지역에 소재하여 일반적인 교통상황은
불편한 편임.

일련번호 2) 대상토지까지 차량접근 불가능하며, 도서지역에 소재하여 일반적인 교통상황은
불편함.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리형의 완경사지로, 전으로 이용중임.

일련번호 2) 부정형의 완경사지로, 묵전 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1) 지적도상 맹지이나, 서측으로 신안군에서 개설한 노폭 약 2.5미터의 콘크리트
포장도로에 접함.

일련번호 2) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,
사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호 2) 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,
사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 일련번호 1) 지상에는 신안군에서 "가고싶은 섬" 조성을 위하여 식재한 것으로 탐문조사
되는 작약이 식재되어 있으며, 서측으로는 노폭 약 2.5미터의 콘크리트포장 가로수길이 조성
되어 있고, 대상토지상에는 신안군에서 식재한 것으로 탐문조사되는 가로수(가시나무 약 5주
)가 소재함.

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

맹지
농지취득자격증명 필요, 미제출 시 보증금 미반환

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2024타경58337 (2)

* 소재지: 전라남도 신안군 흑산면 다물도리 125

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 3,240,000원

* 토지면적: 810.00㎡ (약 245.03평)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

* 감정평가액: 3,240,000원

1.1. 입지조건

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 신안군 흑산면 다물도리 소재 "다물도마을" 서측 인근에 위치하며, 주변은 해안 농경지대입니다. 대상 토지까지 가시덤불이 우거져 접근이 어려워 주위 환경은 보통 이하로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 불가능하며, 도서지역 소재로 일반적인 교통상황이 매우 불편합니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 완경사지로, 현재 묵전 상태입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 가축사육제한구역 (모든 가축 제한 구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산강제경매

* 말소기준권리: 서울보증보험의 2019년 7월 18일자 가압류 (접수번호: 2019카단811893)입니다.

* 소멸주의: 매각으로 인해 말소기준권리보다 늦은 권리인 갑6 (압류) 및 갑7 (강제경매)은 소멸됩니다.

* 인수주의: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등은 없는 것으로 파악됩니다.)

* 채권총액: 등기부채권 총액은 138,402,370원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

2.3. 상권분석

* 본 물건은 도서 지역의 농경지로서, 통상적인 상업 활동이 이루어지는 지역과는 거리가 있습니다. 농업 또는 지역 특산물 관련 사업 외의 상권 분석은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

2.4. 생활정보

* 도서 지역의 특성상 기본적인 편의시설 접근성이 매우 낮을 것으로 예상됩니다. 일상생활을 위해서는 본토로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 차량을 이용한 직접적인 접근이 불가능하며, 통행에 어려움이 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 해당 토지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않는 중대한 리스크가 있습니다.

* 접근성 제한: 대상 토지까지 가시덤불이 우거져 있어 접근이 매우 어렵습니다.

* 교통 불편: 차량 접근 불가 및 도서지역 소재로 인해 교통이 매우 불편합니다.

* 이용상태: 현재 묵전 상태로, 농지로 활용하기 위한 추가적인 정비가 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 토지 이용에 있어 가축 사육 제한 규제가 적용됩니다.

* 혐오시설: 조사된 바에 따르면, 해당 물건지 주변에 특별히 명시된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2.6. 종합 의견

* 전라남도 신안군 흑산면 다물도리에 위치한 본 농지(전)는 경매 물건으로, 감정평가액 3,240,000원, 면적 810.00㎡ (약 245.03평)입니다.

* 가장 큰 단점은 맹지라는 점과 농지취득자격증명 필수 제출 요건입니다. 이 두 가지는 물건 취득 및 활용에 있어 결정적인 제약이 될 수 있습니다.

* 도서 지역 특유의 교통 및 접근성 문제는 심각한 수준으로, 대상지까지의 접근성도 가시덤불로 인해 더욱 악화되어 있습니다.

* 이용상태는 묵전이며, 생산관리지역, 가축사육제한구역이라는 점도 유의해야 합니다.

* 권리관계는 비교적 명확하며, 매각으로 소멸되는 권리들로 구성되어 있어 낙찰자는 권리상의 부담 없이 토지를 취득할 수 있습니다.

* 따라서 본 물건은 단순 투자 목적보다는, 특정 목적(예: 섬 지역에서의 농업 활동, 지역 개발 관련)을 가진 경우에 한하여 신중한 검토가 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

2.7. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가로 인한 잠재적 시세 상승 가능성.

* 섬 지역의 희소성 및 향후 지역 개발 계획 수혜 가능성 (매우 불확실).

* 농지 활용을 통한 자산 증식 가능성 (활용 가능 여부 및 비용 전제).

1.8. 예상 입찰가

2.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 맹지, 심각한 접근성 문제, 농지취득자격증명 필요 요건 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰가 산정 시 매우 신중해야 합니다.

* 실질적인 이용이 어려운 점을 감안하여, 감정가의 50% ~ 70% 선에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 1,620,000원 ~ 2,268,000원.

* 입찰 전 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인하고, 현장 답사를 통해 접근성과 이용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.