나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경109997 [11] 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2023.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택,
단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 송판콘크리트패널, 스타코 및 화강석 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형에 유사한 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및
업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(키즈포레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경109997 (11)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

면적:

* 토지면적: 27.51㎡ (약 8.32평)

* 토지지분: 27.51㎡ (약 8.32평)

* 건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

* 건물지분: 29.9㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO (광안신용협동조합)

특이사항: 공동담보

건축물 정보:

* 건축년도: 2022년 11월 22일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 해당 층: 4층

2. 입지조건

주위환경:

* 부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

교통상황:

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태:

* 건물 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획:

* 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(키즈포레유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 12월 14일 접수된 광안신용협동조합 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인 1: 주택도시보증공사 (배정아)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-17

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (승계전 이지훈)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-17

확정일자: 2023-03-22

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

등기부채권 총액: 1,930,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하고 있으며, 주변에 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다. 소규모 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

편의시설:

* 인근에 대천초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 소규모 상권이 발달해 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설:

* 본 물건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 채무 규모가 상당합니다.

* 경매 물건 특성상 현장 답사를 통한 정확한 상태 확인이 필수적입니다.

* 건물 내 다세대주택 외 업무시설(오피스텔)이 혼재되어 있어 관리상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 잔존 채권 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 엘이즈디30 건물의 4층에 위치한 다세대주택입니다. 비교적 최신 건물이어서 기본적인 상품성은 갖추고 있으며, 대천초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점에서 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적이나, 상세한 권리관계 및 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 비교적 양호한 건축 연식과 상태를 기대할 수 있습니다.

* 부산 남구 대연동의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 본 물건의 감정가(265,000,000원)는 신축 연식을 반영한 수준으로 판단됩니다. 최근 거래된 17.9㎡ 규모의 2020년식 오케이센트럴시티가 122,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 29.9㎡ 면적과 2022년 신축임을 고려했을 때, 보수적으로 시세는 약 2억 3천만원에서 2억 5천만원 사이로 추정됩니다. 이에 따라 권리분석 및 명도 리스크를 고려한 최적의 입찰가는 240,000,000원에서 250,000,000원 사이로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.