나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경109997 [12] 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2023.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택,
단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 송판콘크리트패널, 스타코 및 화강석 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형에 유사한 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및
업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(키즈포레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2023타경109997 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOO (광안신용협동조합 추정)

감정가: 265,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 4층404호

용도: 다세대주택

1.3. 토지 및 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 404호

건물 사용승인일: 2022년 11월 22일

토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역

1.4. 면적 및 평수 환산

토지면적: 27.51㎡ (약 8.32평)

토지지분: 27.51166572840433㎡ (약 8.32평)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.9㎡ (약 9.05평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 형성된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 토지는 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본 토지는 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 권리 현황

주요 채권자는 광안신용협동조합으로 추정됩니다. 경매는 광안신용협동조합의 신청에 의해 진행되었습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(박다해)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-25

확정일자: 2022-12-28

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(박다해, 170,000,000원)은 말소 예정입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(서태우)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-25

확정일자: 없음

대항력: 없음

비고: 특이사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022-12-14)

* 근저당권: 광안신용협동조합 외 1명 (1,760,000,000원) (2022-12-14) - 이것이 말소기준권리입니다.

* 주택임차권: 박다해 (170,000,000원) (2024-11-11) - 말소 예정 (전입 2023-01-25, 확정 2022-12-28)

* 임의경매: 광안신용협동조합 (2023-11-21) - 말소 예정

등기부채권 총액: 1,930,000,000원

3.4. 인수되는 권리 분석

말소기준권리(2022-12-14자 근저당)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 특별히 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 "대천초등학교"가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주거 지역 특성상 마트, 병원 등 기본적인 편의시설은 차량 또는 도보로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 채무 규모가 상당합니다. 임차인의 경우 대항력이 없는 것으로 분석되나, 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건물 면적(29.90㎡)이 비교적 작아 1인 가구나 소규모 가구에 적합합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

인근에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았으나, 입지 조건을 고려한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 다세대주택으로, 교육 시설 접근성이 양호하고 주거 환경이 비교적 안정적인 편입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 분석되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 감정가 대비 채무 총액이 매우 높아 채권자 측의 적극적인 매각 의지가 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 주거 가치가 높습니다.

* 초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가구에 유리한 입지입니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적으로 투자 또는 실거주 목적으로 접근 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(오케이센트럴시티, 17.9㎡, 2020년 준공, 12,200만원)를 면적 기준으로 환산 시 약 20,379만원의 시세 추정이 가능합니다. 본건의 감정가는 26,500만원이며, 건물 신축 연도를 고려할 때 감정가와 시세 간에 다소 괴리가 있을 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없는 점과 물건의 신축 연도를 고려하여, 본건의 적정 예상 입찰가는 감정가 및 시세 추정치를 종합적으로 판단하여 230,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.