나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경109997 [10] 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2023.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택,
단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 송판콘크리트패널, 스타코 및 화강석 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형에 유사한 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및
업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(키즈포레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경109997 (10)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 4층402호

* 건물명: 엘이즈디30

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 204,000,000원

* 토지면적: 20.48㎡ (약 6.19평)

* 토지지분: 20.481929067367236㎡ (약 6.19평)

* 건물면적: 22.26㎡ (약 6.73평)

* 건물지분: 22.26㎡ (약 6.73평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치함.

* 주위환경: 본건은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있음.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지형상: 인접 토지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형에 유사한 토지로, 현재 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중임.

* 인접도로: 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리인 광안신용협동조합의 근저당권(2022.12.14. 접수)에 의해 후순위 권리인 주택임차권 및 임의경매는 매각으로 소멸될 예정임.

* 말소예정 권리:

* 근저당권 (광안신용협동조합외 1명, 2022.12.14. 접수, 채권최고액 1,760,000,000원)

* 주택임차권 (조 , 2024.04.12. 접수, 임차인 조아라)

* 임의경매 (광안신용협동조합, 2023.11.21. 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 조 (주택도시보증공사 승계전, 구 조아라)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2023-02-17

* 확정일자: 2023-02-09

* 대항력: 없음. 따라서 본 건 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 의무가 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 1,780,000,000원 (근저당 1,760,000,000원 + 주택임차권 20,000,000원)

1.3. 상권분석

* 본 건은 "엘이즈디30"이라는 명칭의 다세대주택 건물에 속하며, 2022년 11월 사용 승인된 신축급 건물임.

* 주변 최근 매매 사례 분석 (2026년 6월 기준):

* 승원빌라5차A동(1996년식, 62.8㎡): 13,300만원 (면적당 약 211.78만원/㎡)

* 남경(2002년식, 81.16㎡): 15,000만원 (면적당 약 184.81만원/㎡)

* 오케이센트럴시티(2020년식, 17.9㎡): 12,200만원 (면적당 약 681.56만원/㎡)

* 본 건 건물(전용면적 22.26㎡)은 2022년 준공으로, 연식이 가장 유사한 오케이센트럴시티(2020년식, 17.9㎡)의 거래 사례(12,200만원)를 고려할 때, 면적당 약 681.56만원/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있음.

* 감정가(204,000,000원)는 면적당 약 916.44만원/㎡로, 본 건 건물이 더 신축(2022년)임을 감안하면 합리적인 시세로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용도 보통 수준임.

* 교육: "대천초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 주변에 소규모 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주거환경: 공동주택, 단독주택 등이 밀집된 일반적인 주거 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 다른 물건과 함께 공동 담보로 제공되었으나, 경매 진행 시 각 물건별로 개별 매각되므로 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용할 가능성은 낮음.

* 임대 관계 미상: 등기부상 임차인(조 )은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없으나, 내부 사정 파악이 필요할 수 있음.

* 혐오시설: 본 건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았음. 인근에 대천초등학교가 위치하고 있어 주거 및 교육 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 없을 것으로 예상됨.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 부산 남구 대연동에 위치한 2022년식 신축급 다세대주택임.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 거의 없는 깨끗한 물건으로 판단됨.

* 전용면적 22.26㎡로 비교적 작은 크기이지만, 신축 건물의 장점을 가지고 있음.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로서 향후 자산 가치 상승이 기대됨.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 임대 수요 확보가 용이하며, 소형 주택으로서 투자 목적에도 적합함.

* 명확한 권리 분석으로 인해 낙찰 후 명도 과정에서의 리스크가 적을 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 204,000,000원

* 시세 분석: 본 건 건물(2022년 준공, 22.26㎡)의 면적당 감정가는 약 916.44만원/㎡로, 최근 거래된 유사한 연식의 소형 다세대주택(2020년 준공, 17.9㎡) 거래 사례(면적당 약 681.56만원/㎡)보다 높게 책정되어 있음. 이는 본 건 건물이 더 신축이고 상태가 양호함을 반영한 것으로 보임.

* 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 결정하는 것이 합리적임.

* 현 시세 및 최근 거래 동향을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 약간의 가감 범위를 설정하는 것이 좋겠음.

* 예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 200,000,000원. (최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 기일 통지 확인 후 신중하게 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.