나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경109997 [9] 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2023.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택,
단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 송판콘크리트패널, 스타코 및 화강석 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형에 유사한 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및
업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(키즈포레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경109997 (9)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 195,000,000원

토지면적: 28.38㎡ (약 8.6평)

건물면적: 30.84㎡ (약 9.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 물건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, "대천초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 소유권보존 등기는 2022년 12월 14일에 주식회사제이엘컴퍼니 명의로 되어 있습니다.

* 말소기준권리인 근저당권은 2022년 12월 14일 광안신용협동조합 외 1명에게 설정된 1,760,000,000원입니다.

* 본 경매는 2023년 11월 21일 광안신용협동조합이 신청한 임의경매(채권액 612,237,207원)로 진행 중입니다.

* 등기부상 을구의 근저당권이 말소기준권리가 되므로, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 해당 물건에 대한 지상권은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 대연동 지역은 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 대천초등학교가 있어 학군 배정에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 특화경관지구에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(키즈포레유치원)으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 송판콘크리트패널, 스타코 및 화강석 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창 구조입니다.

* 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물 사용승인일은 2022년 11월 22일로 비교적 신축에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 실제 점유자가 누구인지, 점유 관계는 어떠한지, 명도에 어려움은 없는지 등을 철저히 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건이므로, 담보로 제공된 다른 부동산의 진행 상황도 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021-2022년 준공 추정)인 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 양호한 편입니다. 특히 초등학교와 인접해 있어 실수요자에게 매력적일 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상이라는 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 건물로 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대연동 일대의 주거 환경 개선 및 개발 가능성을 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 실수요자는 물론, 임대 수익 및 시세 차익을 노리는 투자자 모두에게 고려할 만한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적 및 연식의 빌라(오케이센트럴시티, 17.9㎡, 2020년 준공)가 2026년 6월 2일에 12,200만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 면적 30.84㎡에 적용 시 약 21,000만원 수준으로 추정됩니다. 본 건의 감정가는 19,500만원이나, 현재 시장가치를 고려할 때 100% 수준 이상의 입찰이 필요할 것으로 판단됩니다. 따라서, 본 건물의 현재 시장가치를 감안하여 예상 입찰가는 약 21,000만원으로 제시합니다. 본 금액은 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.