나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경109997 [7] 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2023.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택,
단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 송판콘크리트패널, 스타코 및 화강석 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형에 유사한 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및
업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(키즈포레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경109997 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 3층303호

건물명: 엘이즈 디30 (Eliz D30)

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 용도: 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔) 혼재)

토지 면적: 27.51㎡ (약 8.32평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 303호

건축 연도: 2022년 (사용승인일: 2022-11-22)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 265,000,000원

매각 기일: (정보 없음, 추후 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치.

* 주변은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 형성된 주거 밀집 지역.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리성은 보통 수준.

2.3. 토지 이용 계획

* 제1종일반주거지역, 특화경관지구.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(키즈포레유치원)에 해당.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부 요약)

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022-12-14 접수)

* 근저당권 (말소기준권리): 광안신용협동조합 외 1명 (2022-12-14 접수, 1,760,000,000원)

* 주택임차권: 최지영 (2025-03-13 접수, 170,000,000원, 전입/확정 2023-01-30) - 말소 예정

* 임의경매: 광안신용협동조합 (2023-11-21 접수) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 1,930,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(승계전최 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023-01-30

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 전액 인수되지 않을 것으로 예상됨.

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 인해 위 등기부상 모든 권리(을1, 을2, 갑2)는 말소될 것으로 예상됨. (말소기준권리: 을1 근저당권)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 용도

* 본건이 속한 "엘이즈디30" 건물은 2022년 신축된 다세대주택/업무시설 복합 건물.

* 주변은 주택가 및 근린생활시설이 혼재된 지역.

4.2. 최근 실거래가 분석

* 최근 거래 사례 분석 결과, 동일 지역 내 신축 다세대/오피스텔의 시세는 다음과 같음.

* 2020년 준공, 17.9㎡(약 5.41평) 오케이센트럴시티: 2026년 6월 거래가 12,200만원. (평당 약 2,255만원)

* 1996년 준공, 62.8㎡(약 18.99평) 승원빌라5차A동: 2026년 6월 거래가 13,300만원. (평당 약 700만원)

* 2002년 준공, 81.16㎡(약 24.55평) 남경: 2026년 6월 거래가 15,000만원. (평당 약 611만원)

* 본건은 2022년 준공된 비교적 신축 건물(29.90㎡, 약 9.05평)으로, 오케이센트럴시티와 유사한 연식 및 컨디션을 가질 것으로 예상됨.

* 오케이센트럴시티의 거래가를 본건 면적에 적용 시 (29.90㎡ / 17.9㎡) * 12,200만원 ≈ 20,377만원으로 산출되나, 이는 면적 차이 및 동일 건물 내 가치 차이를 반영하지 않은 단순 계산임.

* 감정가(265,000,000원)는 이러한 최근 거래가 대비 높은 편이나, 신축 건물 프리미엄을 감안하면 현재 시세의 상단으로 판단 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

* 인근에 대천초등학교, 키즈포레유치원이 있어 교육 환경 양호.

* 주거지 특성상 생활 편의시설 (상점, 식당 등)은 도보 및 차량 이용 시 접근 가능.

5.2. 건축물 정보

* 건축물대장상 주용도는 공동주택(다세대주택)이며, 일부 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중.

* 엘이즈디30은 4개 층으로 구성, 철근콘크리트 구조.

* 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 설비 등이 갖춰져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

* 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 유사시 다른 담보 물건의 경매 결과나 가치 변동이 본건에 영향을 미칠 가능성 고려 필요.

6.2. 기타 미확인 사항

* 임대 관계 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음 (단, 본건 임차인은 대항력 없음).

* 정확한 매각 기일 및 현황 조사를 통한 추가 확인 필수.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 남구 대연동의 신축(2022년 준공) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 최신 건축 연도를 갖추고 있음.

* 말소기준 권리보다 후순위 권리 및 임차인이 존재하나, 모두 말소될 예정이며 인수되는 보증금은 없음.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 감정가가 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정되었다는 점은 고려해야 할 부분임.

* 신축 건물의 가치와 향후 임대/매매 수요를 고려할 때, 적정가 이하 입찰 시 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 준공)으로 하자 보수 및 유지보수 부담 적음.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이성 확보 (단, 권리 신고 및 배당 내용 최종 확인 필요).

* "대천초등학교" 인근의 준주거지역으로 안정적인 수요 기대.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 깨끗함.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 신축 오피스텔/다세대 주택의 면적당 가격은 약 680만원/㎡ 이상으로 형성되어 있음.

* 이를 본건 면적(29.90㎡)에 적용 시 약 20,377만원 수준으로 산출됨.

* 또한, 본건의 감정가는 265,000,000원임.

* 신축 건물 가치, 향후 시세 상승 가능성, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80~90% 수준을 적정 입찰 범위로 설정하는 것이 합리적임.

* 예상 적정 입찰가: 220,000,000원 ~ 238,000,000원.

* 권장 입찰가: 225,000,000원 (감정가의 약 85%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.