나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경109997 [4] 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2023.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택,
단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 송판콘크리트패널, 스타코 및 화강석 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형에 유사한 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및
업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(키즈포레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2023타경109997 (4)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 2층204호

건물용도: 다세대주택

감정평가액: 265,000,000원 (2억 6천 5백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광안신용협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.51㎡ (약 8.32평)

토지 지분: 27.51166572840433㎡ (약 8.32평)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

건물 지분: 29.9㎡ (약 9.05평)

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제204호

준공연도: 2022년 11월 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건 건물은 차량 접근이 가능합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 12월 14일 접수된 광안신용협동조합의 근저당권 (17억 6천만원) 입니다.

본 경매 절차를 통해 근저당보다 늦은 순위의 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

특히, 정수빈 씨의 전세권(1억 5천만원)과 광안신용협동조합의 임의경매 개시 결정 등기 또한 말소될 예정입니다.

등기부상 총 채권액은 19억 1천만원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 150,000,000원 (1억 5천만원)

차임: 0원

전입일자: 2023년 08월 25일

확정일자: 2023년 10월 20일

대항력: 없음 (본 건의 말소기준권리보다 후순위로 판단됨)

인수 보증금 합계: 0원

본건에 대한 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석되며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

전세권자로 등재된 정 씨는 대항력이 없어 보증금을 배당받아야 하며, 인수되는 보증금은 없습니다.

따라서 권리상 특별히 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (인근 다세대/빌라 매매 사례 분석)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

2026년 6월 거래된 1996년 준공 건(62.8㎡)은 1억 3천 3백만원에 거래되었습니다. (약 211.8만원/㎡)

2026년 6월 거래된 2002년 준공 건(81.16㎡)은 1억 5천만원에 거래되었습니다. (약 184.8만원/㎡)

2026년 6월 거래된 2020년 준공 건(17.9㎡)은 1억 2천 2백만원에 거래되었습니다. (약 681.6만원/㎡)

4.2. 본건과의 비교 분석

본건 엘이즈디30은 2022년 준공된 신축급 건물로, 제시된 매매 사례 중 가장 최근 준공된 건물(2020년)과 유사한 연식입니다.

본건의 전용면적은 29.90㎡ (약 9.05평)입니다.

가장 유사한 연식 및 면적대(17.9㎡)의 거래 사례(1억 2천 2백만원, 약 681.6만원/㎡)를 기준으로 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

이 기준을 적용하면 본건의 시세는 약 2억 3백만원 (29.90㎡ * 681.6만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

감정평가액 2억 6천 5백만원과는 다소 차이가 있으며, 신축 건물의 프리미엄을 고려할 때 감정가 수준도 일정 부분 타당성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

소재지 인근으로 "대천초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 외부 정보를 검색한 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임대차 관계에 대한 상세 내용이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황 파악에 어려움이 있을 수 있습니다. (단, 등기부상 인수되는 임차권은 없음)

6.2. 감정가 대비 시세 변동성

제공된 주변 시세 정보와 감정평가액 사이에 괴리가 존재하여, 실제 시장 가치에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 미확인 권리 가능성

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'로 기재되어 있으나, 등기부상 명확히 확인되지 않아 잠재적인 인수 부담이 있는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재까지 파악된 등기부상 권리관계로는 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 학교와 생활 편의시설이 인접한 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력 또한 없어 권리상 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 제공된 매매 사례와 감정평가액 간 시세 차이가 존재하고 미확인 권리 가능성도 제기되므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 환경, 실제 시장 가치, 권리 관계 등을 면밀히 재확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 비교적 최근에 건축되어 하자 보수 등의 초기 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 인수할 권리 및 임차 보증금이 명확히 파악되어 권리 분석이 용이합니다.

* 대연동 지역: 부산의 주요 도심 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 시세는 약 2억 3천 4백만원 (29.90㎡ 기준, 주변 신축 건물 시세 및 감정가 절충) 수준으로 추정됩니다.

이러한 시세를 바탕으로, 낙찰 후 재매각 또는 임대를 통한 수익률을 고려하여 예상 입찰가는 2억 1천만원 ~ 2억 3천만원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.