나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경109997 [5] 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2023.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택,
단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 송판콘크리트패널, 스타코 및 화강석 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형에 유사한 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및
업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(키즈포레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경109997 (5)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 3층301호 (신 주소: 부산광역시 남구 유엔평화로47번길 56)

건물명: 엘이즈 디30

용도: 다세대주택

감정가: 195,000,000 원

토지 면적: 19.65㎡ (약 5.94평)

건물 면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광안신용협동조합

준공년도: 2022년 (사용승인일 2022.11.22 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건이 속한 토지는 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022.12.14.)

* 근저당권: 광안신용협동조합 외 1명 (말소기준권리, 2022.12.14., 1,760,000,000원)

* 임의경매: 광안신용협동조합 (2023.11.21., 612,237,207원)

* 총 채권액: 1,760,000,000원

* 낙찰 후 소멸 권리: 말소기준권리인 근저당보다 늦게 설정된 권리들은 낙찰과 함께 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 명시된 바는 없으나, 현장 확인 시 지상권 등 별도 인수 대상 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 명도 대상 임차인이 없거나, 있더라도 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 발생하지 않을 가능성이 높습니다.

* 주의사항: 임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 계약 관계를 추가 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 부근 지역 특성: 본 물건이 소재한 대연동 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 도심 지역입니다.

* 최근 거래 사례 분석:

* 대연동 635-7번지 (승원빌라5차A동, 1996년식, 62.8㎡) 2026년 6월 매매가 133,000,000원 (약 211.8만원/㎡)

* 대연동 901-7번지 (남경, 2002년식, 81.16㎡) 2026년 6월 매매가 150,000,000원 (약 184.8만원/㎡)

* 대연동 1465-6번지 (오케이센트럴시티, 2020년식, 17.9㎡) 2026년 6월 매매가 122,000,000원 (약 681.6만원/㎡) - 오피스텔/원룸형으로 보이며, 면적 대비 가격이 높습니다.

* 시세 분석: 본 물건(21.36㎡)은 비교적 소형 주택으로, 오케이센트럴시티 사례와 유사한 면적대를 보입니다. 그러나 본 물건은 다세대주택으로 분류되어 오피스텔과는 성격이 다릅니다. 인근 대형 다세대주택의 거래가(약 184.8만원~211.8만원/㎡)를 고려할 때, 본 물건의 감정가 195,000,000원 (약 301.8만원/㎡)은 면적 대비 다소 높은 편으로 판단됩니다. 하지만 신축 건물이라는 점과 소형 면적의 선호도를 감안하면 시장에서 경쟁력 있는 가격으로 평가될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 상가 및 근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "대천초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통시설: 대중교통 버스 정류장이 가까워 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 별도의 조사 결과, 본 물건의 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 신축 건물임에도 불구하고, 임의경매 절차 진행으로 인해 미납된 관리비가 있을 수 있습니다. 낙찰 후 관리 주체와 협의하여 확인하고 정산해야 합니다.

* 향후 시장 변동성: 부동산 시장의 일반적인 경기 변동 및 지역별 특성에 따른 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 하자: 외관상 특별한 문제는 없어 보이나, 내부 마감재, 설비 등의 하자 여부는 전문가와 함께 꼼꼼히 점검할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 신축 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대천초등학교 인근에 위치하며 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 건물 자체는 2022년에 사용승인되어 신축급 컨디션을 유지하고 있으며, 권리관계 또한 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이라 낙찰 시 깨끗한 권리 승계가 가능합니다. 다만, 감정가 대비 최근 거래된 유사 면적의 오피스텔 가격은 높으나, 동일한 다세대주택의 대형 평형 거래가는 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있어, 감정평가액의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 신축 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 용이하며 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 양호한 입지: 대연동이라는 부산의 중심지에 위치하며, 초등학교 및 교통시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 임의경매로 진행되어 인수할 권리 관계가 거의 없어 명도 및 소유권 이전이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 1-2인 가구에 적합한 소형 면적으로, 전월세 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 195,000,000원이며, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

최근 거래된 대형 다세대주택의 매매가를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 측면이 있으나, 신축이라는 점과 소형 면적의 희소성을 감안하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

주변 유사 면적의 소형 주택 거래 사례 및 현재 시장 상황, 신축 건물의 가치 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 85~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 175,000,000원 선으로 제안하며, 입찰 당시의 시장 분위기 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.