나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경109997 [1] 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2023.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택,
단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 송판콘크리트패널, 스타코 및 화강석 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형에 유사한 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및
업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(키즈포레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경109997 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 2층201호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호

건축년도: 2022년 11월 22일 (사용승인일 기준)

감정가: 1억 9,500만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

도로상태: 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리: 2022년 12월 14일자 광안신용협동조합 외 1명의 근저당권 (17억 6,000만원).

소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022-12-14).

근저당권: 광안신용협동조합 외 1명 (17억 6,000만원, 2022-12-14).

임의경매: 광안신용협동조합 (2023-11-21).

등기부채권 총액: 17억 6,000만원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

본건은 등기부상 인수할 임차인이 없는 것으로 확인되나, 임대관계 미상으로 실제 점유 여부 및 상세 내역은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

건물 자체는 다세대주택과 업무시설(오피스텔)이 혼합된 복합건물 형태임.

주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편임.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

교육시설: "대천초등학교" 북서측 인근에 위치.

교통: 차량 접근 가능, 시내버스정류장 인근 위치.

설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비 갖춤.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 그들의 대항력 및 보증금/차임 정보가 확인되지 않은 점은 잠재적 리스크가 될 수 있음. (다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 인수 부담은 없을 것으로 보임).

시세 대비 감정가: 제공된 최근 매매 사례 중, 건물 연식과 면적이 유사한 "오케이센트럴시티"(2020년식, 17.9㎡)의 거래가 1억 2,200만원인 점을 고려할 때, 본건의 감정가 1억 9,500만원은 상대적으로 높아 보일 수 있음.

제공된 주변 시세 정보가 해당 물건과 직접적인 비교가 어려운 경우(건물 연식, 면적, 종류 등)가 있을 수 있어, 실질적인 시장 가치 재확인이 필요함.

토지 이용계획 상 특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

주변에 혐오시설이 있는지에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 관련 검색 결과에서도 특이사항은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 "엘이즈 디30" 건물 내에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최신식 건물이라는 장점이 있음.

소재지 주변은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편임.

권리관계 상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸하며, 인수할 권리는 없는 것으로 파악됨. 임차인 관련하여 보증금 인수 부담은 없으나, 임대관계 미상은 추가 확인 필요.

다만, 제공된 비교 사례 중 가장 유사한 "오케이센트럴시티"의 가격(17.9㎡, 1.22억원) 대비 본건의 감정가(21.36㎡, 1.95억원)가 높게 책정된 것으로 분석되어, 시세 조사를 통한 적정 가치 판단이 중요함.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 설비 및 시설 이용 가능.

소형 면적: 21.36㎡ (약 6.46평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소형 임대 수익용으로 적합할 수 있음.

권리관계 안전: 인수할 권리 및 보증금 부담이 없어 명확한 권리 분석 가능.

입지: 대연동의 주거 및 편의시설 이용이 용이한 입지.

1.8. 예상 입찰가

면적: 건물 21.36㎡ (약 6.46평), 토지 19.65㎡ (약 5.94평).

감정가: 1억 9,500만원.

시세 분석:

제공된 JSON 정보 중 가장 유사한 거래 사례는 2020년 6월 2일 거래된 "오케이센트럴시티"로, 면적 17.9㎡(약 5.4평)에 1억 2,200만원에 거래되었습니다.

이 사례를 기준으로 제곱미터당 가격을 환산하면 약 681.56만원/㎡ (12,200만원 / 17.9㎡) 입니다.

본 물건의 건물 면적 21.36㎡에 이 가격을 적용할 경우, 예상 시세는 약 1억 4,577만원 (21.36㎡ * 681.56만원/㎡) 수준으로 산출됩니다.

이는 감정가 1억 9,500만원 대비 낮은 금액입니다. 신축 건물이라는 점을 고려하더라도, 제공된 시세 정보와 감정가 사이에 상당한 차이가 존재합니다.

예상 입찰가:

권리관계가 깨끗하고 신축 건물이라는 점, 그리고 비교적 소형 면적이라는 점을 고려하여, 현재 시세 기준으로 산정된 예상 시장 가치(약 1억 4,577만원)와 감정가(1억 9,500만원) 사이에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 입찰가를 1억 3,000만원 ~ 1억 5,000만원 범위에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 경우, 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두고, 낙찰 가능성 및 향후 시세 변동 가능성을 신중하게 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.