나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경109997 [8] 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2023.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택,
단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 송판콘크리트패널, 스타코 및 화강석 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형에 유사한 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및
업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(키즈포레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경109997 (8)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 3층304호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

건물면적: 29.90㎡ (약 9.04평)

토지면적: 27.51㎡ (약 8.32평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변환경: 해당 지역은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 환경은 보통 수준입니다.

도로: 물건지 북측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 특화경관지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권 등 인수되는 권리는 없습니다.

말소기준권리: 2022년 12월 14일 접수된 광안신용협동조합 외 1명의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 1,910,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 이상중: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023년 7월 26일, 확정일자 2023년 6월 30일, 배당신고일자 2024년 1월 8일.

* 대항력: 없음.

* 분석: 상기 임차인은 대항력이 없으며 배당신고를 하였으므로, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

건물 정보: 본건은 "엘이즈 디30(Eliz D30)"이라는 건물에 속하며, 2022년 11월 준공된 철근콘크리트구조의 4층 건물입니다.

인근 시세 (2026년 6월 거래 기준, 단위: 만원):

* 승원빌라5차A동 (1996년식, 62.8㎡, 1층): 13,300만원 (평당 약 700만원)

* 남경 (2002년식, 81.16㎡, 5층): 15,000만원 (평당 약 612만원)

* 오케이센트럴시티 (2020년식, 17.9㎡, 2층): 12,200만원 (평당 약 2,259만원)

본건 물건(9.04평) 시세 추정:

* 본건 건물이 2022년식으로 비교적 신축에 해당합니다.

* 가장 최근 연식인 2020년식 오케이센트럴시티(5.42평)의 평당 가격(약 2,259만원)을 기준으로 유사 신축 건물의 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

* 본건 9.04평에 적용 시, 예상 시세는 약 204,200,000원 (9.04평 * 2,259만원/평) 입니다.

* 감정가(26,500만원)와 추정 시세(약 20,420만원) 간에 상당한 차이가 존재합니다.

5. 생활정보

구조: 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층 304호에 위치합니다.

마감: 외벽은 송판콘크리트패널, 스타코 및 화강석으로 마감되었으며, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 샷시창 구조입니다.

설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보 설비가 갖추어져 있습니다.

이용상태: 집합건축물대장상 용도는 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있습니다. (참고: 건물 전체에는 오피스텔 용도의 호실도 포함되어 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

감정가와 실거래가 시세 간 괴리: 감정가가 최근 거래된 유사 신축 건물의 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 확보에 부담으로 작용할 수 있습니다.

건물 노후화 및 유지보수: 2022년식으로 비교적 신축이나, 향후 건물 유지보수에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동에 위치한 비교적 신축(2022년식)인 다세대주택입니다.

주거지로서 기본적인 입지 조건 및 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

권리관계상 임차인 이상중 씨가 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 감정가 2억 6,500만원 대비 시장 조사된 유사 신축 건물의 추정 시세가 약 2억 400만원으로, 감정가가 시장 가치보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 투자자는 시세에 근거한 합리적인 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2022년 완공으로 건물 상태 및 내부 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

소형 평형: 9.04평의 전용면적으로 1인 가구 또는 소형 임대 수익형 부동산으로 고려해볼 수 있습니다.

권리관계 명확: 인수되는 임차인 보증금이나 복잡한 권리가 없어 권리분석이 매우 깔끔한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 265,000,000원이지만, 시장 조사된 유사 신축 물건의 최근 시세(평당 약 2,259만원)를 적용하여 추정한 본건의 가치는 약 204,200,000원입니다.

인수되는 보증금이 없고 신축 건물의 장점을 고려하되, 감정가와 시장 시세 간의 괴리율을 감안하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 약 215,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.