나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경109997 [2] 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2023.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택,
단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 송판콘크리트패널, 스타코 및 화강석 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형에 유사한 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및
업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(키즈포레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경109997 (2)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 204,000,000원

토지면적: 20.48㎡ (약 6.19평)

토지지분: 20.481929067367236㎡ (약 6.19평)

건물면적: 22.26㎡ (약 6.73평)

건물지분: 22.26㎡ (약 6.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO (광안신용협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

토지 이용상태:

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형에 유사한 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(키즈포레유치원)에 해당합니다.

건물구조 및 이용상태:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제202호입니다. 건물은 2022년 11월경 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 외벽은 송판콘크리트패널, 스타코 및 화강석 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일 붙임, 창호는 샷시창 구조입니다. 집합건축물대장상 일부 호실은 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역:

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 되어 있습니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022-12-14)

* 근저당권: 광안신용협동조합 외 1명 (1,760,000,000원) (2022-12-14) - 말소기준권리

* 임의경매: 광안신용협동조합 (2023-11-21) - 말소

등기부채권 총액: 1,760,000,000원

물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 종합: 말소기준권리인 근저당권보다 후순위인 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 전 의 경우 대항력은 없는 것으로 확인되었으며, 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주변 환경:

본건이 소재한 대연동 지역은 주거지와 소규모 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. "대천초등학교"가 인근에 위치하여 학군 관련 수요가 있을 것으로 보입니다.

상업시설:

인근에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형 상업시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

교통 및 접근성:

차량 접근이 용이하고, 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

교육환경:

"대천초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

편의시설:

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통:

인근 시내버스 정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 상태:

엘이즈 디30은 2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 노후화로 인한 직접적인 리스크는 낮습니다.

임차인 관련:

임차인 전 의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 세부적인 계약 관계 등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

혐오시설:

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 위치한 다세대주택으로, "대천초등학교" 인근의 주거 밀집 지역에 소재합니다. 2022년 준공된 엘이즈 디30 건물 내 2층에 위치하여 건물 상태가 양호한 편입니다. 감정가는 2억 4백만원이나, 최근 주변 시세 분석 결과 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 추정됩니다. 권리 관계는 명확하여 인수할 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대천초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치.

* 편리한 교통: 대중교통 접근성 우수.

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 건물 상태 양호 및 유지보수 부담 적음.

* 권리 관계 명확: 낙찰 후 인수할 권리사항 없음.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 유사한 신축 연도(2020년 준공) 및 전용면적(17.9㎡)을 가진 "오케이센트럴시티"의 거래가(12,200만원)를 기준으로 시세를 추정할 수 있습니다. 이 경우, 해당 물건의 평당 약 681.56만원의 가격이 형성되었습니다.

본 건의 전용면적(22.26㎡)에 이 가격을 적용하면 약 151,750,000원 수준의 시장 가치가 추정됩니다.

감정가(204,000,000원) 대비 시장 가치가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

예상 입찰가:

인수 보증금은 0원이므로, 예상 시세 범위를 고려하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

* 예상 시세 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

* 적정 입찰가: 135,000,000원

보수적으로 접근하여 1억 3천 5백만원 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적이라 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.