나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경109997 [3] 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2023.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택,
단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 송판콘크리트패널, 스타코 및 화강석 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형에 유사한 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및
업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(키즈포레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경109997 (3)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 2층203호

용도: 다세대주택

건물 규모: 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제2층 제203호

건물 준공 연도: 2022년 11월

총 세대수: 11세대 (집합건축물대장상)

토지 면적: 27.51㎡ (약 8.32평)

건물 면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

감정가: 265,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로 상황:

건물 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리는 2022년 12월 14일 접수된 광안신용협동조합 외 1명의 근저당권(채권최고액 17억 6천만원)입니다.

소유권 보존 등기(주식회사제이엘컴퍼니)는 2022년 12월 14일에 이루어졌습니다.

본 경매는 광안신용협동조합의 임의경매 신청으로 진행됩니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 등에 대한 추가 확인이 필요하며, 이로 인한 위험이 발생할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설 분포:

부동산이 위치한 대연동 일대는 주거 지역을 중심으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 학교, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시세 동향:

최근(2026년 6월) 인근 지역의 다세대 주택 거래 사례를 보면, 1996년식 62.8㎡ 면적이 1억 3천 3백만원에, 2002년식 81.16㎡ 면적이 1억 5천만원에 거래되었습니다.

비교적 신축인 2020년식 17.9㎡ 면적은 1억 2천 2백만원에 거래되어, 면적당 가격은 약 681만원/㎡로 나타났습니다.

본건은 2022년 준공된 신축 건물로, 전용면적 29.90㎡ 기준으로는 약 2억 3백만원 수준의 시세로 추정됩니다.

5. 생활정보

주변 편의 시설:

대형마트, 전통시장, 병원, 은행 등은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

교육 시설:

단지 북서측 인근에 대천초등학교가 있으며, 인근에 부산예술중학교, 부산예술고등학교 등이 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

기타:

건물 내 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상:

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 위험 요소입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 다세대주택입니다. 대천초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있으며, 기본적인 편의시설 및 대중교통 이용이 편리합니다. 건물 자체는 최신식 설비를 갖추고 있어 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 반드시 명확히 확인해야 할 부분입니다. 최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 감정가는 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건축물로, 노후 관련 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

양호한 입지: 대천초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 교통 접근성도 보통 이상입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 중 본건과 유사한 연식 및 면적(2020년식, 17.9㎡, 1억 2천 2백만원)의 거래 가격을 기준으로 산정 시, 본건(29.90㎡)의 시세는 약 2억 3백만원에서 2억 4백만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건의 감정가는 2억 6천 5백만원으로, 최근 시세보다 높게 책정되었습니다.

따라서, 현재 시세 및 경매 물건의 특성을 고려하여 감정가 대비 약 75% 수준인 1억 9천 5백만원을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 낙찰 후 명도 등 제반 비용을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 주변 시세 및 권리 분석 결과에 대한 최종적인 검토 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.