나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경109997 [6] 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2023.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택,
단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 송판콘크리트패널, 스타코 및 화강석 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 1-8, 10-12는 공동주택(다세대주택), 9는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형에 유사한 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및
업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(키즈포레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경109997 (6)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 867-30 엘이즈디30 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 204,000,000원

면적

건물면적: 22.26㎡ (약 6.73평)

토지면적: 20.48㎡ (약 6.20평) (토지지분 20.481929067367236㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경: 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, "대천초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 2022년 12월 14일 접수된 광안신용협동조합 외 1명의 근저당권(을1)입니다.

인수되는 권리: 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

임차인: 김 (주택도시보증공사 승계 전)

보증금: 20,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2023년 10월 11일

확정일자: 2023년 10월 11일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원에 대한 인수 금액은 0원입니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 1,780,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 소재한 대연동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 지역으로, 대천초등학교 인근에 위치하여 학군을 배후로 하는 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주변 상가 등: 소규모 근린생활시설이 산재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: 대천초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

건물 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계: 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

건물 상태: 건축물대장상 2021년 11월 25일 신축 허가, 2022년 11월 22일 사용승인된 건물로 비교적 신축입니다. (건축물표제부 JSON 참고)

혐오시설 유무: 주변 지역에 심각한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 초등학교 인근에 위치하고 있어 유해 시설 입점 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다.

기타: 토지 이용 계획상 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리관계가 깨끗하고 임차인의 대항력 또한 없어 명도 및 권리 분석상 큰 리스크는 없어 보입니다. 감정가는 204,000,000원으로 책정되었으며, 건물 연면적 22.26㎡ 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로 즉시 입주 또는 임대 가능합니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수되는 보증금이나 부담이 없습니다.

* 역세권은 아니지만, 버스정류장 인근으로 대중교통 접근성이 보통입니다.

* 주거지로서 안정적인 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석:

최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 연식 및 면적의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 승원빌라5차A동 (1996년식, 62.8㎡): 13,300만원 (평당 약 69.7만원)

* 남경 (2002년식, 81.16㎡): 15,000만원 (평당 약 61.0만원)

* 오케이센트럴시티 (2020년식, 17.9㎡): 12,200만원 (평당 약 224.9만원)

이는 해당 물건(2021년식, 22.26㎡)의 평당 약 91.6만원 (감정가 기준)과 비교 시, 오케이센트럴시티의 평당가가 매우 높게 나타나거나, 본 물건의 감정가가 비교 대상 대비 높게 산정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 신축 건물이라는 점과 소형 평형임을 감안하면 오케이센트럴시티 사례가 가격 형성의 참고가 될 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건은 감정가가 204,000,000원이며, 인수해야 할 보증금이 0원입니다.

따라서 감정가를 기준으로 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

감정가 204,000,000원의 85% 수준인 약 173,200,000원을 적정 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

신중한 접근을 위해 170,000,000원 ~ 175,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.