나이스옥션 법원경매 전주 2024타경5887 [4] 전북특별자치도 진안군 용담면 송풍리 1032-10 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경5887 [4] 전북특별자치도 진안군 용담면 송풍리 1032-10 전 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매1계 2024타경5887 | 소재지: 전북특별자치도 진안군 용담면 송풍리 1032-10 | 감정가: 843,988,000원 | 최저가: 413,554,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 전주지방법원 2024타경5887 (4)입니다.

소재지는 전북특별자치도 진안군 용담면 송풍리 1032-10 외 다수 필지이며, 용도는 전(田)이 주를 이루고 현황은 공업용 건부지, 잡종지 등으로 다양합니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 소유자 및 채무자는 고OO, 채권자는 이OO입니다.

매각 대상은 토지 매각(일괄매각)입니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지 면적은 8,871.00제곱미터(약 2,683.56평)입니다.

감정가는 843,988,000원입니다.

건물 면적은 0.00제곱미터이나, 감정평가서에 미완성 공장 건물 구조 및 평가 요항이 별도로 제시되어 있으며, 토지상에는 철근콘크리트 옹벽 및 바닥기초콘크리트 시설(토지 부합물로 포함 평가)이 존재합니다.

2. 입지 조건 및 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지들은 전북특별자치도 진안군 용담면 송풍리 일대에 산재하며, 여러 그룹으로 위치가 나뉩니다.

기호 1-4)는 '회룡마을' 남서측 인근의 농경지 중심의 근교 농촌지대입니다.

기호 5)는 '회룡마을' 남동측 근거리에 위치하며, 마을과 자연림이 혼재하는 순수 산림지대입니다.

기호 6, 8-14)는 '용담마을' 남동측 인근에 위치하며, 면사무소, 학교, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 국도변 농촌지대입니다. 특히 이 그룹은 면소재지 내 국도 주변에 위치하여 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

대부분의 토지는 차량 접근이 가능하며, 기호 6, 9, 14 토지는 서측으로 폭 약 8미터 포장도로(국도, 13번국도 안용로)에 접하고 있어 교통 상황이 매우 양호합니다.

기호 1-4, 5는 13번국도(안용로)와 약 500미터에서 1.5킬로미터 거리에 버스승강장이 소재하여 농촌 지역 대비 비교적 양호한 접근성을 보입니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

토지 대부분이 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 개발이 진행된 '잡종지' 또는 '공업용 건부지' 상황입니다.

기호 6, 8)은 공장건물(7(가))이 신축되어 있는 일단지입니다. (기호 6은 국도와 접하며, 기호 8은 제방도로와 접하여 후방 출입구 역할을 함)

기호 9-13)은 창고 건축허가를 받아 복토하여 평탄하게 조성된 잡종지 상황이나 공사 중단된 상태입니다.

기호 14)는 상가용 건축허가를 득하여 옹벽 및 바닥콘크리트 기초시설이 설치되었으나 역시 공사 중단된 현황 '잡종지' 상황입니다. (옹벽 및 바닥기초시설은 토지 부합물로 포함 평가됨)

토지이용계획상 계획관리지역이 다수를 이루어 개발 행위에 유리하며, 일부 토지는 농림지역, 보전관리지역 및 수변구역 등에 포함되어 규제를 받습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 진행 정보

경매는 부동산 강제경매이며, 일괄 매각이 원칙입니다.

중복 사건으로 진행 중이므로, 사건 진행 상황 변동 가능성이 있습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

유치권: 유치권이 신고되어 있으므로, 낙찰자는 유치권의 성립 여부, 금액, 피담보채권의 유효성 등을 면밀히 분석하여 인수 여부를 확인해야 하는 중요한 리스크가 있습니다.

농지취득자격증명(농취증): 목록 9, 12, 13, 14는 농지법상 '전'이므로 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금은 몰수됩니다.

특히 목록 9, 12, 14는 농지전용허가가 있으므로, 농취증 발급 요건(농업경영계획서 제출 불필요 등)을 미리 파악하고 관할 관청에 문의 후 입찰해야 합니다. (별지 사실조회회신 참조)

건축허가: 목록 9-11은 창고 건축허가, 목록 14는 상가 건축허가를 득하고 공사 중단된 상태이므로, 잔여 공사 진행 및 허가 승계 가능 여부를 진안군청 건축과를 통해 확인해야 합니다.

지목과 현황 차이: 다수 필지(기호 6, 8, 10-12, 14)가 공부상 '전'이나 현황 '공업용 건부지' 또는 '잡종지'로 이용 중인 상태입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 토지 중 기호 6, 8-14는 용담면사무소, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 면소재지 내 국도 주변에 위치합니다.

국도(13번)에 직접 접하거나 근접하여 차량 접근성이 높아, 개발 완료 시 국도를 이용하는 차량이나 인근 마을 주민을 대상으로 하는 근린생활시설, 물류/창고 시설로서의 잠재력이 높습니다.

현재 공사 중단된 상태이므로, 당장의 상권은 형성되어 있지 않으나, 기존 건축허가(창고/상가)를 고려할 때 개발 완료 후의 상권 형성 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4.2. 생활 정보

주요 생활 편의시설은 용담면소재지 내에 형성되어 있습니다.

특이사항: 주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 본건 인근에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 용담면 자체는 농촌 지역이므로 일반적인 도시 편의시설 수준은 기대하기 어렵습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정된 필지들이 있어, 장래 특정 용도의 시설 건축에는 제한이 있을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

유치권: 유치권의 존재는 매각대금 외 별도의 인수금이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 철저한 유치권 부존재 소송 또는 협상 계획이 필요합니다.

농취증 미제출: 농지취득자격증명 발급 가능성을 미리 확인하지 않고 입찰하여 미제출 시 입찰 보증금이 몰수됩니다. 특히 농지전용허가 관련 사항을 관할 관청과 협의해야 합니다.

개발 인허가 승계: 공사 중단된 창고 및 상가 건축허가를 승계하여 재착공할 수 있는지 여부를 관할 군청에 문의하여 확인해야 합니다.

5.2. 개발/현황 리스크

공사 중단 상태: 건축 공사가 중단된 상태로, 재개 시에는 기존 시공 상태에 대한 안전 진단 및 보수 비용, 그리고 장기간 방치로 인한 건축 자재의 손상 가능성을 고려해야 합니다.

맹지 존재: 기호 3, 4, 10, 11 토지는 맹지이므로, 인접 토지와의 관계를 고려하여 이용 계획을 수립하거나 개발 시 인접 토지 소유자와 협의가 필요합니다.

입지별 차이: 토지 목록별로 위치(마을 인근, 국도 주변, 산림지대)와 토지이용계획(계획관리, 농림, 수변구역)에 큰 차이가 있으므로, 토지 전체를 일괄매각으로 투자할 때 각 필지의 효용 가치를 정확히 판단해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 총 8,871.00제곱미터에 달하는 대형 필지들이며, 주요 필지(기호 6, 8-14)는 국도변에 위치하여 접근성이 매우 우수합니다.

대부분의 필지가 개발이 용이한 계획관리지역에 속하며, 이미 창고 및 상가 건축허가를 득하고 공사를 진행한 현황 '잡종지' 상태이므로, 농지 전용에 대한 시간과 비용을 절감할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 유치권 문제, 농취증 필요, 공사 중단으로 인한 재개 비용 및 행정 절차 등 해결해야 할 중대한 리스크가 존재합니다.

6.2. 투자 포인트

국도변 대형 부지: 13번 국도(안용로)에 접하거나 근접한 대형 토지(약 2,683평)로, 물류 창고, 공장, 국도변 근린생활시설 등 다양한 용도로 개발 잠재력이 높습니다.

개발 비용 절감 가능성: 이미 상당수의 필지가 건축 허가를 받아 복토 및 지반 정리, 기초 시설(옹벽, 바닥콘크리트) 공사를 완료하여 농지 전용 및 토목 비용 일부를 절감할 수 있습니다.

저평가된 개발 현장: 유치권 및 공사 중단 리스크로 인해 매각가가 하락할 경우, 리스크를 해소할 능력 있는 투자자에게는 매력적인 가격으로 개발 부지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매1계