나이스옥션 법원경매 전주 2024타경5887 [3] 전북특별자치도 진안군 용담면 송풍리 983-1 공장 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경5887 [3] 전북특별자치도 진안군 용담면 송풍리 983-1 공장 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매1계 2024타경5887 | 소재지: 전북특별자치도 진안군 용담면 송풍리 983-1 | 감정가: 1,196,106,550원 | 최저가: 410,265,000원 | 용도: 공장

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경5887 (3)

소재지: 전북특별자치도 진안군 용담면 송풍리 983-1 외

용도: 공장

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물일괄매각)

채무자/소유자: 고OO / 고OO

채권자: 이OO

감정가: 1,196,106,550원

특이사항: 중복사건, 유치권 신고(성립 여부 불분명, 채권자 유치권 포기각서 제출), 농지취득자격증명 필요

1.2. 면적 및 감정가 요약

토지면적: 2,753.00㎡ (약 832.82평)

건물면적: 1,150.23㎡ (약 347.97평)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 진안군 용담면 소재지 내 국도(13번국도, 안용로) 주변에 위치하며, 면사무소, 학교, 마을, 근린생활시설 등이 혼재하는 농촌 지대입니다.

주요 진입로인 목록6, 9, 14는 서측으로 폭 약 8m의 포장도로(국도)와 직접 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다.

교통상황은 13번국도(안용로)가 인접해 있어 버스승강장 접근성이 확보되며, 주요 토지(기호6, 8-14)는 차량 진출입이 용이합니다.

2.2. 토지 이용계획 및 현황

대부분의 토지(기호6, 8, 9, 12-14)는 계획관리지역으로, 개발 행위에 비교적 자유로우며, 공장 신축 등 건축이 이루어져 현재 현황상 '공업용 건부지' 또는 '잡종지'로 이용 중입니다.

특히 목록6, 8은 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '공업용 건부지'이며, 농지전용허가를 득한 상태입니다.

일부 토지(기호10, 11)는 맹지이나 인접 토지(기호9)와 일단지로 이용되고 있으며, 전체적으로 일단의 공장 부지 형태로 조성되어 있습니다.

미완성 건물과 관련하여, 기호14 지상에는 상가 2동 건축허가를 받아 옹벽 및 바닥기초시설이 시공된 채 공사가 중단된 상황입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 유형

본건은 토지와 건물 일괄매각이며, 강제경매 사건입니다.

건물 중 목록7은 사용승인이 완료되지 않은 미완성 건물로 건축물대장이 없으나, 채권기관의 '후취담보설정등기'를 근거로 소유권보전등기가 이루어져 매각 대상에 포함되었습니다.

3.2. 핵심 권리 분석 (유치권)

핵심 리스크는 유치권 신고입니다. 총 세 건의 공사대금채권에 기한 유치권(신고액 약 9.72억 원)이 신고되었습니다.

그러나 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 집행관의 현황조사 시 유치권 신고인의 점유 사실은 확인되지 않았습니다.

가장 중요한 점은, 신청채권자가 유치권 신고자들 전부의 유치권 포기각서를 제출하였다는 점과, 주식회사 성진산업은 유치권 신고를 공식적으로 취하했다는 사실입니다. 이는 유치권의 성립 또는 행사 가능성이 현저히 낮아졌음을 시사합니다.

다만, 입찰자는 포기각서의 진위 여부 및 법적 효력, 미확인된 점유 여부 등을 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 환경

본건 소재지인 용담면은 진안군 내의 면소재지로서, 주위는 면사무소, 학교, 농경지, 마을 등이 혼재하는 지역입니다.

주변 환경은 농촌지대이나, 공장 용도로 이용되고 있는 토지가 국도에 접하고 있어 물류 이동 및 접근성 측면에서는 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 혐오시설 분석

관련 검색 결과, 본건이 위치한 용담면 송풍리 일대에는 산촌생태마을 조성 사업 및 마을 이야기가 확인될 뿐, 공장 운영에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 대형 폐기물 처리시설, 소각장, 대규모 묘지 등 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (참고: 현장 임장 시 최종 확인 필수)

5. 잠재적 리스크 및 해결 방안

5.1. 농지취득자격증명 (농취증) 문제

목록6, 8은 공부상 '전'으로 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다 (미제출 시 보증금 몰수).

다만, 현황은 '공업용 건부지'이며 '농지전용허가'가 있으므로, 관할 시·읍·면사무소에 농취증 발급 요건을 미리 파악하고, 농지전용 사실을 근거로 하는 농취증 발급 가능성을 확인해야 합니다. (별지 사실조회회신 참조 필수)

5.2. 미완성 건물 및 하자 (목록7)

목록7 건물은 사용승인 미완료, 건축물대장 부재, 공사 미완료 상태입니다.

또한, 천장 일부 누수가 있는 상태이므로, 잔여 공사 및 하자 보수 비용을 정확히 산출하여 입찰가를 결정해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 국도에 인접한 계획관리지역 내 대형 공장 부지로, 토지 및 건물이 일괄매각되는 건입니다.

가장 큰 리스크인 유치권 문제는 채권자의 유치권 포기각서 제출 및 일부 신고 취하로 인해 해결 가능성이 높지만, 농지취득자격증명 발급 요건 충족 및 미완성 건물(목록7)의 완공 및 사용승인 비용이 주요 변수입니다.

산업용 부동산을 찾는 실수요자에게는 국도변 양호한 입지 조건과 넓은 면적을 저렴한 가격으로 확보할 수 있는 기회입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 13번 국도(안용로)에 바로 접해 있어 물류 이동 및 접근성이 우수하며, 면소재지와 인접하여 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

가격 메리트: 감정가 대비 낮은 가격으로 취득 시 미완성 건물 보수 비용을 감안하더라도 충분한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

유치권 완화: 유치권이 신고되었으나 채권자가 포기각서를 제출하고 일부가 취하되어, 명도 리스크가 크게 감소하였습니다.

용도 변경 및 확장 잠재력: 넓은 계획관리지역 토지(현황 잡종지)는 향후 용도 변경 또는 추가 개발 잠재력을 내포하고 있습니다.

*주의: 농취증 및 미완성 건물 관련 비용은 반드시 입찰 전 철저하게 분석해야 합니다.

법원 정보

전주지방법원 경매1계