나이스옥션 법원경매 전주 2024타경39460 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1093-3 1동 3층 302호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경39460 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1093-3 1동 3층 302호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경39460
• 주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동로 104-12, 1동 3층 302호
• 감정가: 196,100,000원
• 최저가: 67,262,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

전주지방법원 경매1계 2024타경39460 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동로 104-12, 1동 3층 302호 | 감정가: 196,100,000원 | 최저가: 67,262,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경39460 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1093-3 1동 3층 302호

용도: 근린생활시설

감정가: 196,100,000원

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

소유자/채무자: 도OO

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 77.51 제곱미터 (약 23.45 평)

건물면적: 183.42 제곱미터 (약 55.48 평)

매각대상: 기타 (지분매각)

특이사항: 형식적경매, 지분매각, 공유자우선매수신고 접수

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북 전주시 덕진구 장동 소재 "호반베르디움 더클래스아파트단지" 북동측 인근에 위치합니다. 동측과 서측 인근에는 기지제저수지와 엽순근린공원이 자리하고 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 본건 주위는 음식점, 커피전문점 등의 근린생활시설, 사무실 등의 업무시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전주 혁신도시의 상업 및 주거 배후 지역의 성격을 띠고 있습니다. 인근에는 태국 음식 전문 레스토랑인 차오프라야, 다이닝스푼 혁신점 등 상권이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 중소형 차량 접근이 용이하며, 서측으로 접한 왕복 2차선의 중동로를 통해 전주시 일반 대중교통 버스가 운행되고 있습니다. 도로 연계 계통이나 대중교통의 편의성 등을 고려할 때 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 토지는 서측으로 노폭 약 12m 정도의 포장된 중동로와 접하고 있습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 중 3층에 위치하며, 외벽은 화강석 및 석재타일, 강화유리 등으로 마감되었습니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 지하주차장 시설 등의 공용 설비가 구비되어 있어 건물의 관리 상태는 양호한 것으로 판단됩니다. 이용 상태는 공부상 "제2종근린생활시설(일반음식점)"이나 현황은 "사무실"로 이용 중이며, 현재 제3자가 사용 중인 것으로 확인됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태 및 매각 지분

본건은 채권자가 청산을 목적으로 신청한 "형식적 경매" 물건이며, "지분 매각"입니다. 이는 전체 건물 및 토지 중 일부 지분(토지 77.51 제곱미터, 건물 183.42 제곱미터)만이 매각 대상임을 의미합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

1) 지분 매각: 매각 대상이 지분이기 때문에, 다른 공유자에게는 "공유자 우선매수권"이 부여됩니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 낙찰 후 공유자와의 협의 또는 별도의 공유물분할청구 소송을 통해 최종적인 재산권을 확보해야 하는 리스크가 있습니다.

2) 용도 차이: 공부상 용도는 일반음식점이나, 현황은 사무실로 이용 중입니다. 낙찰자가 해당 시설을 사무실로 계속 이용할 경우 추후 원상복구 또는 용도변경에 대한 행정적, 금전적 검토가 필요할 수 있습니다.

3) 내부 시설물: 건물 내부에 설치된 칸막이 등 내부 시설물 및 천정 부착 시스템 냉난방기 등은 임차인이 설치하였다고 주장하고 있어, 명도 시 이러한 시설물에 대한 권리 관계를 명확히 할 필요가 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 형성 특징

본건 소재지는 준주거지역으로 건폐율 및 용적률의 이점이 있으며, 지구단위계획구역(전북 전주.완주혁신도시) 및 연구개발특구 내에 위치하고 있습니다. 이는 단순 근린생활시설 상권이라기보다는 혁신도시의 배후지로서 업무시설 및 주거시설을 기반으로 하는 복합적인 상권의 성격을 가집니다. 일반 음식점, 커피 전문점 등 요식업종과 사무실이 혼재되어 있어 잠재적인 수요층이 다양합니다.

4.2. 토지 이용 계획

토지 이용 계획상 중로3류(폭 12m~15m)와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다. 준주거지역 및 연구개발특구 지정은 향후 개발 압력이나 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

5. 생활 정보 및 주변 시설

주변에는 대형 아파트 단지인 호반베르디움 더클래스가 위치하고 있어 고정적인 주거 배후 수요가 존재합니다. 서측에는 기지제저수지가, 동측에는 엽순근린공원이 인접하여 쾌적한 업무 및 주거 환경을 제공합니다.

혐오시설 정보: 검색 결과 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 기지제 호수 외곽의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

1) 지분 매각 리스크: 가장 큰 리스크는 지분 매각이라는 점입니다. 낙찰 후 공유자 우선매수권 행사의 가능성이 있으며, 행사가 없다 하더라도 공유자와의 협의가 원활하지 않을 경우 공유물분할청구 소송을 통해 지분을 현금화하거나 단독 소유권을 확보해야 하는 시간적, 비용적 부담이 발생합니다.

2) 현황과 공부상 용도의 차이: 일반음식점 용도를 사무실로 이용 중이므로, 해당 용도 변경에 대한 적법성 확인 및 추후 용도 변경에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 전주 혁신도시 배후 지역의 준주거지역에 위치하며, 호반베르디움 아파트 단지와 기지제 저수지 등 쾌적한 환경을 갖춘 근린생활시설입니다. 감정가 기준 면적 대비 가격 수준은 합리적일 수 있으나, 지분 매각 및 형식적 경매라는 특수성을 고려해야 합니다. 실수요 목적의 사무실 용도 변경이 이루어진 점은 현 시장 상황과 부합할 수 있으나, 공유자와의 관계 정리(지분 현금화 또는 단독 소유권 확보)가 본 투자의 성공 여부를 결정하는 핵심 요소입니다.

투자 포인트

1) 혁신도시 배후 입지: 준주거지역 및 혁신도시 특구 내에 위치하여 향후 개발 호재 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

2) 넓은 면적: 건물 면적이 183.42 제곱미터(약 55.48 평)로 규모가 커, 공유자와의 협의를 통해 단독 소유권을 확보할 경우 사무실, 학원 등 다양한 업종으로 활용 가치가 높습니다.

3) 형식적 경매: 형식적 경매는 채권 회수가 목적이 아닌 공유 관계 해소가 목적인 경우가 많으므로, 공유자 우선 매수권 행사 여부와 관계없이 협의를 통한 매매나 재분할 가능성도 열려 있습니다. 다만 공유자 우선매수권 행사가 1회에 한정되므로, 응찰 시 공유자의 매수 의사를 면밀히 분석해야 합니다.

법원 정보

전주지방법원 경매1계