나이스옥션 법원경매 정읍 2023타경33041 [1] 전라북도 부안군 하서면 장신리 493-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라북도 부안군 하서면 장신리 소재 '장신마을' 북측 인근에 위치하며 주변은 어촌주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형평지로서 공업용 건부지 및 부속토지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 일단지의 공업용지로 세로(가) 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4,6,8,9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조

공부와의 차이

기호(1)은 공부상 지목이 '대'이나 토지대장상 '공장용지'입니다.
기호(8,9)는 지목이 '전'이나 현황은 '잡종지'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : - -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1 : 171.6㎡) 블록조 조립식판넬지붕 단층으로

내.외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
바닥 : 콘크리트 등 마감
창호 : 샷시창

기호(2-2, 3 : 178.75㎡) 경량철골조 판넬지붕 단층으로

벽체 : 사이딩판넬 마감
바닥 : 콘크리트위 페인팅 및 일부 타일마감
창호 : 샷시창

기호(5) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로

벽체 : 샌드위치판넬 마감
바닥 : 콘크리트 등 마감
창호 : 샷시창임

기호(7-1 : 92.11㎡) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로

벽체 : 칼라강판 마감
바닥 : 콘크리트 마감
창호 : 삿시창임

기호(7-2 : 49.41㎡) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로

벽체 : 샌드위치판넬 마감
바닥 : 장판지 등 마감
창호 : 샷시창임

이용상태

기호(2,3,5)는 공장, 기호(7)은 창고 및 관리사(식당 등)로 이용하였으나 현재는 가동중단 상태입니다.

설비내역

- -

부합물 및 종물

기호(5)의 부합물인 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ), 기호(2)의 부합물인 제시외건물 기호(ㄷ), 기호(3)의 부합물인 제시외건물 기호(ㄹ) 및 종물인 제시외건물 기호(ㅁ)이 소재합니다.

공부와의 차이

기호(2-1)은 공부상 스레이트지붕이나 현황은 판넬지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : - -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각
2. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가 상 ㄱ~ㅁ) 포함[(ㄱ~ㄷ,ㅁ)정확한 소재 위치는 측량 등 별도확인을 요함, 입찰참가시유의]
3. 목록8,9 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
4. 목록1 공부상 지목이 '대'이나, 토지대장상 '공장용지'
5. 목록8,9 공부상 '전'이나, 현황 '잡종지'로 현황을 기준으로 감정평가
6. 목록2 공부상 스레이트지붕, 현황은 판넬지붕
7. 목록8 지상에 소재하는 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 및 비닐하우스는 평가 및 매각에서 제외
8. 기계기구 목록상 일련번호2,3,4의2)제1변전실,5,6,7은 소재불명, 구축물 목록상 일련번호 6은 소재불명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 정읍지원 2023타경33041 (1)

* 소재지: 전라북도 부안군 하서면 장신리 493-2 (신주소: 전라북도 부안군 장신1길 89)

* 용도: 공장

* 감정가: 852,340,630원

* 토지면적: 5307.00㎡ (약 1605.20평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 916.87㎡ (약 277.17평)

* 건물 제시외면적: 445.04㎡ (약 134.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권, 공동담보

* 주의사항:

1. 재매각

2. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가 상 ㄱ~ㅁ) 포함. (단, ㄱ~ㄷ, ㅁ의 정확한 소재 위치는 측량 등 별도 확인 요망. 입찰 시 유의)

3. 목록 8, 9번 토지는 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수).

4. 목록 1 토지: 공부상 지목 '대'이나, 토지대장상 '공장용지'.

5. 목록 8, 9번 토지: 공부상 '전'이나, 현황 '잡종지'로 현황 기준 감정평가.

6. 목록 2 건물: 공부상 스레이트지붕, 현황 판넬지붕.

7. 목록 8번 토지 지상 컨테이너 및 비닐하우스는 철거/이동 용이하여 평가 및 매각 제외.

8. 기계기구 목록 중 일부(일련번호 2,3,4의2)제1변전실, 5,6,7) 및 구축물 목록 중 일부(일련번호 6) 소재 불명.

1.1. 입지조건

* 본 물건은 전라북도 부안군 하서면 장신리 소재 '장신마을' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 어촌 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 차량 접근이 가능하여 차량 출입 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지는 부정형의 평지로서 공업용 건부지 및 부속토지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태는 본건이 일단지의 공업용지로 세로(가) 상태로 되어 있습니다.

* 토지이용계획상 기호(1,4,6,8,9)는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 토지의 경우 1999년 10월 4일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을2)이며, 건물의 경우 2005년 11월 16일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을1)입니다. 경매 절차상 모든 후순위 권리는 말소될 예정입니다.

* 등기부상 주요 권리 현황:

* 토지 등기부: 소유권 이전(갑1, 갑2), 한국자산관리공사 외 다수의 근저당권 및 그에 따른 이전, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 모두 말소 처리되었습니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존(갑1), 한국자산관리공사 외 다수의 근저당권 및 그에 따른 이전, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 모두 말소 처리되었습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019년 12월 26일

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 파악되어 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 해당 임차인과의 권리 관계에 대한 최종 확인은 필요합니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 공업 지역에 속하며, 공장으로 이용 중인 토지 및 건물입니다.

* 주변 환경은 농경지, 어촌 주택, 임야 등이 혼재되어 있어 산업 시설 밀집 지역이라기보다는 다소 산재된 형태의 지역으로 보입니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역적 특성에 맞는 소규모 시설이나 농업 관련 시설이 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 제공된 정보만으로는 상세한 생활 정보(주변 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등)를 파악하기 어렵습니다.

* 본 물건의 입지 조건으로 미루어 볼 때, 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 이용해야 할 가능성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 사건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰이 되지 않았거나 취소된 이력이 있습니다.

* 제시외 건물(감정평가상 ㄱ~ㅁ)이 매각에 포함되나, 일부(ㄱ~ㄷ, ㅁ)는 정확한 소재 위치 확인을 위해 별도의 측량이 필요하며, 입찰 시 이에 대한 주의가 요구됩니다.

* 목록 8, 9번 토지는 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 공부와 현황 간의 차이가 존재합니다.

* 목록 1 토지는 공부상 지목이 '대'이나 토지대장상 '공장용지'입니다.

* 목록 8, 9번 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '잡종지'입니다.

* 목록 2 건물은 공부상 스레이트지붕이나 현황은 판넬지붕입니다.

* 목록 8번 토지 지상에 소재하는 컨테이너 및 비닐하우스는 철거 및 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

* 기계기구 목록 중 일부와 구축물 목록 중 일부가 소재 불명 상태입니다.

* 법정지상권 성립 여부가 불분명한 부분이 있습니다. 특히 매각에 포함되는 인접지번에 걸쳐 소재하는 제시외 건물(ㄴ~ㄷ, ㅁ)에 대한 법정지상권 성립 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임대 관계는 파악되지 않아 공실 또는 임대차 현황을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전라북도 부안군에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 상당한 규모의 토지(5307.00㎡)와 건물(916.87㎡)을 포함하며 감정가는 8억 5천만 원대입니다.

* 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소되어 권리상 복잡성은 적은 편입니다.

* 다만, 재매각 사건이라는 점, 제시외 건물의 포함 및 위치 확인 필요성, 농지취득자격증명 필수, 공부와 현황 간의 차이, 소재 불명 기계기구, 법정지상권 성립 여부 불분명 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 가지고 있어 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적을 바탕으로 공장 시설의 확장 또는 재건축, 용도 변경 등 잠재적 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소되어 권리관계 상의 부담이 적어 실질적인 명도 이후 바로 활용이 가능할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함 여부, 현황과 공부상 차이 등을 면밀히 분석하여 추가적인 가치 상승 요인을 발굴할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 재매각 사건이며, 제시외 건물 포함 범위 및 위치, 농지취득자격증명 필요 여부, 법정지상권 성립 여부 불분명 등 다수의 확인 사항과 잠재적 리스크가 존재하므로, 현 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 권리 분석 결과, 인수할 보증금은 0원으로 파악됩니다.

* 성공적인 입찰을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 법률 전문가와의 상담 등 보다 심층적인 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.