나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5492 [2] 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 26-10 대지 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5492 [2] 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 26-10 대지 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매1계 2024타경5492 | 소재지: 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 26-10 | 감정가: 27,636,000원 | 최저가: 14,150,000원 | 용도: 대지

1. 진주지원 2024타경5492 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경5492 (2)

소재지: 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 26-10

용도: 대지

감정가: 27,636,000원

토지면적: 105.00㎡ (약 31.76평)

토지 지분율: 10500 (전체 필지 매각으로 추정)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 141.45㎡ (근린생활시설 및 주택, 창고, 다용도실 등)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 곤명농업협동조합

특이사항: 중복사건, 법정지상권

주의사항: 제시외 건물 (감정서상 ㄷ,ㄹ,ㅁ)은 매각에서 제외됩니다. 다만, 이 제시외 건물로 인해 최저매각가격이 제한받고 있음을 유의해야 합니다.

감정평가서 요약:

위치 및 주위환경

본건 토지는 사천시 곤양면 남문외리에 소재하며, 로변 근린상가 및 후면부 주택지대가 형성된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하나 운행 노선 및 횟수는 확인이 필요합니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 자체 지반이 평탄한 부정형 토지이며, 현황 '주거용 건부지' 또는 '주상용 건부지' 상태로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

본건 토지는 남동측으로 소로한면의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도로구역(지방도1002호선), 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있습니다.

제시목록 외의 물건

토지 지상에는 등기되지 않은 건물(근린생활시설 및 주택, 창고, 다용도실 등 총 141.45㎡)이 소재하고 있으며, 이는 본 매각에서 제외됩니다.

1.2. 입지 조건

본건은 사천시 곤양면의 면소재지 내에 위치하며, 도로변을 따라 근린생활시설 및 관공서가 분포하고 후면으로는 주택지대가 형성되어 있습니다. 이는 상가와 주거 기능이 복합된 지역임을 시사합니다. 차량 접근이 용이하며, 남동측으로 소로한면의 포장도로에 접해 있어 기본적인 도로 접근성은 양호한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 정OO입니다. 채권자는 곤명농업협동조합입니다.

'특이사항'에 명시된 '중복사건'은 동일 부동산에 대해 여러 건의 경매가 진행 중일 가능성을 나타냅니다. '법정지상권'의 존재는 본건의 가장 큰 권리상 리스크 중 하나로, 토지 소유권과 별개로 건물 소유자나 제3자가 토지 사용에 대한 권리(법정지상권)를 가질 수 있어 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권 분석

소재지가 로변 근린상가 및 주택지대로 형성되어 있어, 지역 주민들을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 토지이용계획상 준주거지역 및 제1종일반주거지역으로 분류되어 있어, 향후 주거 및 근린생활시설 관련 개발 가능성이 있습니다. 주변에 곤양면사무소 등 관공서가 소재하여 관련 수요 또한 존재할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 및 주택이 주변에 분포하고 있습니다. 다만, 구체적인 교육시설, 의료시설, 대형 마트 등 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '법정지상권'의 존재입니다. 이는 매수 후 토지 사용에 직접적인 제약을 줄 수 있으므로, 반드시 권리관계와 법정지상권 성립 여부 및 범위에 대해 법률 전문가를 통해 정확히 분석해야 합니다.

또한, '제시외 건물'이 매각에서 제외되지만 최저매각가격에 영향을 미친다는 점은, 해당 건물이 토지 이용에 어떠한 형태로든 제약을 주고 있거나, 매수 후 철거 등의 추가 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

추가적으로, 인근 지역에서 주민 기피시설 관련 민원이 발생한 사례가 있어, 해당 물건지 인근에 잠재적인 혐오시설(예: 위험물저장 및 처리시설 언급 사례 있음)이 있을 가능성에 대해서도 주의 깊은 조사가 필요합니다. 다만, 현재까지 제시된 정보로는 특정 혐오시설의 소재 여부는 명확하지 않습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 사천시 곤양면의 상가 및 주택지대에 위치한 대지로서, 기본적인 생활 및 상권 기반은 갖추고 있습니다. 그러나 법정지상권이라는 중대한 권리상의 문제와 매각 제외되는 제시외 건물의 존재가 주요 리스크 요인입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 법률적, 물리적 상황을 면밀히 분석한 후에 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 법정지상권 등 복잡한 권리관계를 해결하고 제시외 건물을 적법하게 처리할 수 있는 능력과 전문성이 있는 투자자에게 잠재적인 기회를 제공할 수 있다는 점입니다. 법정지상권 문제가 해결된다면, 준주거지역의 대지로서 주거 또는 근린상가 개발을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 투자 결정 전 반드시 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매1계