나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5492 [1] 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 23 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5492 [1] 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 23 단독주택 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매1계 2024타경5492 | 소재지: 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 23 | 감정가: 155,119,730원 | 최저가: 79,422,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경5492 (1)

소재지: 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 23

용도: 단독주택

감정가: 155,119,730원

토지면적: 331.00㎡ (약 100.13평)

건물면적: 187.64㎡ (약 56.76평)

건물 제시외면적: 106.00㎡ (약 32.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 곤OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 입지조건

본건은 경상남도 사천시 곤양면 남문외리에 소재하며, 주위는 로변 근린상가 및 후면부 주택지대 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

토지는 자체 지반이 평탄한 부정형 토지로서 현황 "주거용 건부지" 상태이며, 남동측으로 소로한 면의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도로구역(지방도1002호선), 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하며 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 현황으로는 제시외 건물 'ㄱ', 'ㄴ'이 소재합니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

특이사항으로 중복사건 및 법정지상권 성립 가능성이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각으로 진행되나, 제시외 건물 중 일부(24타경5461 감정서상 ㄱ,ㄴ)는 매각에 포함되지만, 다른 제시외 건물(24타경5492 감정서상 ㄱ,ㄴ)은 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 최저매각가격이 제시외 건물로 인해 제한받는 가격으로 설정되었습니다.

또한, 목록 3, 4의 경우 공부상 면적과 현황 면적이 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

1.4. 상권 분석

물건이 소재한 곤양면 남문외리 지역은 로변 근린상가와 주택지대가 혼재된 지역입니다. 배후 주거지역의 수요와 함께 소규모 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 사천시 곤양면은 과거 곤양군의 중심지였던 역사성을 지니고 있으며, 서부 3개면의 중심 지역으로서 어느 정도의 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활 정보

경상남도 사천시 곤양면은 남해고속도로가 통과하여 교통이 편리하며, 서부 3개면의 중심 지역 역할을 합니다. 농업이 주업이며 일부 어업도 겸업하고 있습니다. 지역 내에는 곤양향교, 매향비(보물 제614호), 비자나무(천연기념물 제287호) 등 역사문화 유적이 산재해 있습니다. 곤양면은 신라 이전 포상팔국 중 하나였던 지역으로 역사적 배경을 가지고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 "법정지상권" 성립 가능성입니다. 이는 건물 소유권과 토지 소유권이 분리될 경우 토지 소유자가 건물 소유자에게 지료를 청구하거나, 최악의 경우 건물 철거를 요구할 수 있어 건물 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

또한, "중복사건"으로 인한 권리관계의 복잡성을 주의해야 합니다.

"제시외 건물"의 매각 포함 여부가 명확히 구분되어 있어, 매각 제외된 건물에 대한 문제 발생 가능성이 있습니다.

주변 시설과 관련하여, 2003년 부산일보 기사에 따르면 사천시 곤양면 맥사리 일대에 재생골재 생산공장 건립 신청으로 지역 주민들의 반발 민원이 있었던 사례가 있습니다. 현재 해당 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 명확히 확인되지는 않으나, 과거 재생골재 생산공장과 같이 환경 저해 우려 시설이 입지했던 사례가 있어 향후 주변 개발 시 이러한 시설 입지에 대한 민감성이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 곤양면에 위치한 단독주택으로, 토지 건물 일괄매각 대상입니다. 준주거지역에 속하여 주거 및 근린상가 용도로 활용 가능성이 있으며, 교통 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성, 중복사건, 제시외 건물 관련 복잡성 등 권리관계에 대한 면밀한 분석과 주의가 요구됩니다. 이러한 권리 리스크를 충분히 인지하고 인수 여부를 결정해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

- 준주거지역에 속하여 주거 기능 외 부수적인 상업적 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

- 남해고속도로 접근성이 양호하여 지역 내 교통 편의성이 있습니다.

- 역사문화 유적이 있는 지역으로, 지역의 특성을 활용한 개발 가능성도 잠재적으로 존재합니다.

- 권리 분석을 통해 법정지상권 등의 문제를 명확히 해결할 경우, 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매1계