나이스옥션 법원경매 원주 2024타경404894 [1] 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 산87-6 임야 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 원주 2024타경404894 [1] 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 산87-6 임야 경매

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원주지원 경매3계 2024타경404894 | 소재지: 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 산87-6 | 감정가: 1,280,479,200원 | 최저가: 307,444,000원 | 용도: 임야

1. 원주지원 2024타경404894 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 원주지원 2024타경404894 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 산87-6

용도: 임야

감정가: 1,280,479,200원

토지면적: 37,884.00㎡ (약 11,460평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (전체 토지)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 제OOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 법정지상권

주의사항: 남측 끝 부분에 매각에서 제외된 제시외 건물(산신각, 한국불교 황매선원 소유)이 소재하며, 감정평가액(최저매각가격)은 제시외 건물로 인하여 제한받는 정도를 감안한 가격임. 분묘 소재 여부는 별도 확인 요망(분묘 소재 시 분묘기지권 성립여지 있음).

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 소재 "가곡1리 마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성된 마을주변 야산지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 불가하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건에는 분묘기지권 및 법정지상권의 존재 가능성이 있어 권리 분석 시 주의가 필요합니다. 소유자는 김OO님이며, 채무자는 동일인이고 채권자는 제OOOOOOO입니다. 토지 전체가 매각 대상인 부동산 임의경매 사건입니다. 제시외 건물(산신각)은 매각에서 제외되었으며, 감정가는 이로 인한 제한을 감안하여 산정되었습니다. 분묘의 존재 여부에 따라 분묘기지권 성립 가능성이 있으므로, 이에 대한 별도 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 농경지, 단독주택, 야산 등으로 이루어져 있으며, 별도의 상업 시설이 발달한 지역은 아닙니다. 따라서 상권 분석 측면에서는 제한적이며, 주로 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 생활 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 편의 시설로는 "가곡1리 마을회관"이 언급됩니다. 하지만 대중교통 이용이 불편하고 차량 접근이 어려운 점을 고려할 때, 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 본건 자체는 현재 활잡목이 자생 중인 자연림 상태의 완경사지 임야로, 주거 또는 상업적 용도보다는 농업, 임업 또는 휴양림 등의 용도로 고려될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 남측 끝 부분에 매각에서 제외된 제시외 건물(산신각, 한국불교 황매선원 소유)이 소재하고 있어, 향후 토지 이용에 제약을 주거나 이웃과의 관계에서 문제가 발생할 소지가 있습니다.

둘째, 분묘 소재 여부에 대한 불확실성이 있으며, 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립되어 토지 사용에 큰 제약이 발생할 수 있습니다.

셋째, 차량 접근이 불가하며 현황 맹지라는 점은 토지 이용 및 개발에 심각한 장애 요소로 작용합니다.

넷째, 토지이용계획상 농림지역, 보전관리지역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 엄격한 제한이 따릅니다.

다섯째, 완경사지의 지형적 특성도 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 종합 의견

본건 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 산87-6 임야는 12억 원대의 감정가를 가진 부동산 임의경매 물건입니다. 비록 넓은 면적을 보유하고 있으나, 접근성 문제, 맹지 상황, 분묘기지권 및 법정지상권의 가능성, 개발을 제한하는 엄격한 토지이용계획 등 여러 제약 요소를 가지고 있습니다. 또한, 인접한 제시외 건물의 존재도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 복합적인 요인들로 인해 본건은 일반적인 투자 물건으로 접근하기보다는, 해당 지역의 개발 계획, 토지 이용 규제, 그리고 권리 관련 문제들을 면밀히 검토하고 해결할 수 있는 특정 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 넓은 면적의 임야라는 점입니다. 향후 지역 개발 가능성이나 용도 변경이 이루어질 경우 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

둘째, 감정평가액 산정 시 제시외 건물 및 기타 권리 사항으로 인한 제한을 감안한 가격이라는 점입니다. 만약 이러한 권리 문제가 해결 가능하거나, 투자자가 이를 감수할 수 있다면, 실질적인 취득 비용은 상대적으로 낮아질 수 있습니다.

셋째, 농림 지역 및 보전 산지 등 현행 규제 하에서는 개발이 어렵지만, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 염두에 둔다면 검토해 볼 만한 물건입니다.

넷째, 분묘 관련 문제가 발생하더라도, 이에 대한 명확한 해결 방안(예: 이장, 협의 등)을 마련할 수 있다면 리스크를 관리할 수 있습니다.

법원 정보

원주지원 경매3계