나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경1636 [1] 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 616-6 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2024.10.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 소재 "강릉자동차운전전문학원"남서측 인근에 위치하며, 인근은 상업시설, 주유소, 가스충전소, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재함.

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 소재"강릉자동차 운전전문학원"남서측 인근에 위치하며, 인근은 상업시설, 주유소, 가스충전소, 주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건 또는 인근 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설 이용 편의도는 보통임.

교통상황

본건 또는 인근 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설 이용 편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 대체로 사다리형 또는 부정형(자루형)이며, 이용상황은 창고시설 및 근린생활시설(기호 1, 5, 7), 가스충전소(기호 3), 근린생활시설(기호 10, 11), 축사부지 또는 농경지(기호 6, 9)임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 사다리형 또는 부정형(자루형) 토지이며,
이용상황은 창고시설 및 근린생활시설 부지(기호 1, 5, 7),
가스충전소 부지(기호 3), 근린생활시설 부지(기호 10, 11), 농경지(일부 축사부지, 기호 6,9)임.

인접 도로상태

본건 동측으로 국도가 통과하며, 후면 농경지는 인접지를 통하여 접근가능함(지번약도 참조).

인접 도로상태

본건 동측으로 국도가 통과하며, 일부 토지(기호 6, 9)는 지적도상 맹지이나 본건 주유소용지를 통하여 접근가능함(지번약도 참조).

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 3 : 계획관리지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(7번국도)<도로법> 기호 5 : 계획관리지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(7번국도)<도로법> 기호 6 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호 7 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 9 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 10 : 계획관리지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(7번국도)<도로법> 기호 11 : 계획관리지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(7번국도)<도로법>

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 3 : 계획관리지역 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(7번국도)<도로법>

기호 5 : 계획관리지역 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(7번국도)<도로법>

기호 6 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

기호 7 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 9 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 10 : 계획관리지역 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(7번국도)<도로법>

기호 11 : 계획관리지역 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(7번국도)<도로법>

제시목록 외의 물건

감정평가명세표 및 건물개황도 등 참고 바람.

제시목록 외의 물건

본건의 공장및광업재단저당법 제6조에 의한 기계기구 목록은 1. 가스저장탱크, 2 및 3. 가스충전기가 있음.

공부와의 차이

기호 6 토지는 현황 축사가 소재함(축사는 이동 가능한 것으로 판단함).
기호 9 토지는 현황 전임.

공부와의 차이

기호 6 토지는 현황 축사가 소재함(축사는 이동가능하다고 판단하여 본건 감정평가에서 제외함). 기호 9 토지는 지목&amp;quot;답&amp;quot;이나, 현황&amp;quot;전&amp;quot;임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 토지의 인접토지와의 경계 및 면적 등은 측량이 필요할 것으로 사료됨. 본건 토지 지상의 포장, 담장, 수목 등은 일반적인 거래관행에 따라 본건 토지가액에 포함하였으므로 경매 진행, 참가시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 참고사항(&amp;quot;감정평가액의 산출근거 및 결정의견&amp;quot;Ⅰ.5. 참고사항 등)을 반드시 유의바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 :
경량철골구조 기타지붕 단층 근린생활시설으로서,
외벽 : 사이딩 판넬 등 마감
창호 : 알미늄 샷시 등 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감

부속건물 - 경량철골구조 기타지붕 단층 근린생활시설으로서,
외벽 : 샌드위치판넬 등 마감
창호 : 알미늄 샷시 등 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감

기호 4 :
철근콘크리트조 및 경량철골조 평슬라브지붕 및 판넬지붕 2층 위험물저장 및 처리시설으로서,
외벽 : 사이딩 판넬, 드라이비트 등 마감
창호 : 알미늄 샷시 등 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감

부속건물 - 경량철골조 슬레이트지붕 단층 위험물저장 및 처리시설(지하탱크, 기계실)임.
- 그밖에 철골조 강판지붕 단층 캐노피가 있음.

기호 8 :
일반철골구조 기타지붕 단층 창고시설으로서,
외벽 : 철판판넬 등 마감
창호 : 알미늄 샷시 등 마감
내벽 : 페인팅, 벽지, 타일 등 마감

기호 12 :
일반철골구조 판넬지붕 단층 제2종근린생활시설으로서,
외벽 : 철판판넬 등 마감
창호 : 알미늄 샷시 등 마감

건물의 구조

기호 2 : 경량철골구조 기타지붕 단층 근린생활시설으로서, 외벽 : 사이딩 판넬 등 마감 창호 : 알미늄 샷시 등 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 부속건물 ? 경량철골구조 기타지붕 단층 근린생활시설으로서, 외벽 : 샌드위치판넬 등 마감 창호 : 알미늄 샷시 등 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 기호 4 : 철근콘크리트조 및 경량철골조 평슬라브지붕 및 판넬지붕 2층 위험물저장 및 처리시설으로서, 외벽 : 사이딩 판넬, 드라이비트 등 마감 창호 : 알미늄 샷시 등 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 부속건물 경량철골조 슬레이트지붕 단층 위험물저장 및 처리시설(지하탱크, 기계실)임. (기타 철골조 강판지붕 단층 캐노피(제시외물건 4-2)가 있음). 기호 8 : 일반철골구조 기타지붕 단층 창고시설으로서, 외벽 : 철판판넬 등 마감 창호 : 알미늄 샷시 등 마감 내벽 : 페인팅, 벽지, 타일 등 마감 기호 12 : 일반철골구조 판넬지붕 단층 제2종근린생활시설으로서, 외벽 : 철판판넬 등 마감 창호 : 알미늄 샷시 등 마감

이용상태

LPG 충전소, 창고시설, 근린생활시설임(상기 1번 참조).

이용상태

LPG 충전소, 창고시설, 근린생활시설 등임(상기 (1) 참조).

설비내역

위생설비, 급수 및 배수시설 등.
건물 내 기계, 설비 등은 임차인이 설치한 것으로 조사되어 감정평가 대상에서 제외하였으므로 참고바람.

설비내역

위생설비, 급수 및 배수시설 등. 대체로 건물 내 기계, 설비 등은 임차인이 설치한 것으로 조사되어 감정평가 대상에서 제외하였으므로 참고바람(현장조사 당시 2024.10.).

부합물 및 종물

본건 건물에 부합 또는 종물에 해당하는 (철재)계단, 발코니, 창문, 샷시 등은 본건 건물가액에 포함하였으므로 경매 진행, 참가시 참고 바람.
제시외건물 사항은 건물개황도 참조 바람.

부합물 및 종물

제시외물건(건물)의 구체적 사항은 감정평가명세표 및 건물개황도를 참조 바람.

공부와의 차이

본건 기호 4 건물에 포함되는 캐노피 부분은 평가명령서상 목록에 없으나 일반건축물대장상에 기재되어 있는바, 제시외건물(4-2)로 평가금액을 제시하였으므로 참고 바람.

공부와의 차이

본건 가스충전소의 캐노피 부분은 평가명령서상 목록에는 없으나, 일반건축물대장상에 기재되어 있는바 제시외물건(4-2)으로 표시하여 감정평가를 하였으므로 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 참고사항(&amp;quot;감정평가액의 산출근거 및 결정의견&amp;quot;Ⅰ.5. 참고사항 등)을 반드시 유의바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

*일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구(설비) 목록 포함, 위험물저장 및 처리시설 관련 인허가 사항 등은 관계기관에 별도 확인 요함
*현황상 목록1,5,7 및 목록 10,11은 각 일단지
*매각에서 제외되는 물건
-이동 및 철거 가능한 목록3,4-컨테이너 2동, 목록6-농막 및 가건물, 목록9-비닐하우스 1동/가건물/축사/수목, 목록10,11,12-가건물(거의 철거된 상태로 골재만 남음) 각 소재한 바, 별도 확인 요함
*목록3
-기계기구 소재하며, 정상작동여부 별도 확인 요함
*목록6,9
-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 몰수), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(별첨 사실조회회신 참조)
-지적도상 맹지이나 인근 주유소 용지를 통해 접근가능하다고 각 조사된 바, 별도 확인 요함
-목록6은 지목은 전이나 현황은 축사, 목록9는 지목은 답이나 현황은 전
*목록8
-제시외 건물 중 목록8-1-일부 면적이 동리 616-16에 소재하며, 목록8-2-기존 단층 창고를 2개의 층으로 나눈 2층 부분에 해당하며, 임차인 퇴거시 구조변경 가능성 있다고 각 조사된 바, 정확한 경계/면적 등 별도 확인 요함
*목록12
-건축물대장상 위반건축물(건축신고 미필)로 등재된 바, 관계부서 별도 확인 요함

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2024타경1636 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 616-6

용도: 위험물저장 및 처리시설

감정가: 3,459,544,160원

토지면적: 5,404.00㎡ (약 1,634.81평)

토지지분: 5,404㎡ (약 1,634.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 982.00㎡ (약 296.93평)

건물지분: 982㎡ (약 296.93평)

건물 제시외면적: 284.59㎡ (약 86.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강릉농업협동조합

1.2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리에 위치하며, "강릉자동차운전전문학원" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업시설, 주유소, 가스충전소, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

본건 토지 동측으로는 국도가 통과하여 차량 접근성이 양호하며, 인접 토지까지 차량 진입이 가능합니다. 또한, 인근 대중교통시설 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

지적도상 일부 토지(기호 6, 9)는 맹지이나, 인근 주유소 용지를 통해 접근 가능하다고 조사되었습니다.

1.3. 권리분석

본건은 강릉농업협동조합의 근저당권에 기한 임의경매로 진행 중입니다.

등기부 상 채권 총액은 948,000,000원이며, 말소기준권리는 2021년 8월 24일 접수된 강릉농업협동조합의 근저당권입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

총 5명의 임차인이 조사되었습니다.

- 임차인 곽나연: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-15, 대항력 없음.

- 임차인 김국래: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-07, 대항력 없음.

- 임차인 디에스홈푸드(임용규): 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 사업일자 미상, 대항력 없음.

- 임차인 이두상: 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2023-07-25, 확정일자 2023-07-25, 배당신고일자 2024-10-18, 대항력 없음.

- 임차인 호): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 미상, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 현재 조사된 임차인들의 보증금이 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않거나, 배당을 통해 변제될 예정임을 의미합니다. 다만, 임차인의 실제 점유 현황 및 계약 관계는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 계획관리지역 내에 위치하며, 주변으로 상업시설, 주유소, 가스충전소 등 다양한 시설이 혼재해 있습니다. 특히 LPG 충전소 및 위험물저장/처리시설로 이용되고 있어 관련 업종의 사업장이나 지원 시설로서의 가치가 있습니다. 국도변에 인접하여 가시성 및 접근성이 뛰어나며, 이는 사업 운영에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

인근에 주택 및 농경지가 분포하고 있어 기본적인 주거 생활 편의는 보통 수준으로 판단됩니다. 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량을 이용한 접근이 편리한 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 인허가 및 용도 관련 확인 필요: 위험물저장 및 처리시설 관련 인허가 사항은 관계 기관에 별도로 확인해야 합니다. 또한, 일부 필지(기호 6, 9)의 지목과 현황(축사, 전)이 상이하여 관련 규제 사항 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 기계기구: 매각물건에 제시외 건물 및 기계기구(설비)가 포함되나, 컨테이너 2동, 농막, 비닐하우스, 가건물 등 일부는 이동 및 철거 가능하며 매각에서 제외됩니다. 목록 3의 기계기구는 정상 작동 여부를 별도 확인해야 합니다. 목록 10, 11, 12의 가건물은 거의 철거된 상태로 골재만 남아있습니다.

* 접근성 관련 맹지: 일부 토지가 지적도상 맹지이나 인근 주유소 용지를 통해 접근 가능하다고 조사되었으나, 이는 인접 토지 소유자와의 관계에 따라 달라질 수 있는 잠재적 문제입니다. 정확한 접근로 및 경계, 면적 등은 측량을 통해 별도 확인이 필요합니다.

* 위반건축물 및 구조변경 가능성: 목록 12는 건축물대장상 위반건축물(건축신고 미필)로 등재되어 있어 관계 부서 확인이 필요합니다. 목록 8의 경우, 임차인 퇴거 시 구조 변경 가능성이 언급되어 있어 현황 파악이 요구됩니다.

* 농지취득자격증명: 목록 6, 9의 경우 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있고 원상회복명령이 발해질 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 없는 임차인도 있어 상세 조사가 필요합니다. (단, 현재까지 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 조사됨.)

* 토지 경계 및 면적 불일치 가능성: 본건 토지 지상의 포장, 담장, 수목 등은 일반적인 거래 관행에 따라 토지가액에 포함되었으나, 인접 토지와의 경계 및 면적 등은 측량이 필요할 것으로 사료됩니다.

* 시설 관련 인허가: 위험물저장 및 처리시설 관련 인허가 사항은 관계기관에 별도 확인이 필수적입니다.

* 주변 시설: 일반적인 지도 검색 및 정보 확인 결과, 본 물건지 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 해당 지역의 개발 계획이나 잠재적 시설 입지 가능성에 대해서는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 강릉시 연곡면 내 국도변에 위치한 위험물저장 및 처리시설로, LPG 충전소 등 상업/산업 시설과 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 관련 업종에서의 활용 가능성이 높습니다.

다만, 다수의 제시외 건물 및 기계기구, 지목과 현황이 다른 토지, 건축물대장상 위반건축물 등기, 맹지 문제, 불분명한 임대관계 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다. 특히 위험물시설 관련 인허가 사항과 농지취득자격증명 제출 여부는 매각 진행 및 물건 활용에 중요한 변수가 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 활용도 높은 시설: 위험물저장 및 처리시설, LPG 충전소 등으로 이용되었거나 이용 가능한 시설로서, 관련 업종 사업자에게는 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 국도변 입지: 접근성이 좋은 국도변에 위치하여 물류 및 사업 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 상대적으로 낮은 인수 부담: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인 관련 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. (단, 실제 점유 및 권리관계는 별도 확인 필요)

1.9. 예상 입찰가

감정가: 3,459,544,160원

토지면적: 5,404.00㎡ (약 1,634.81평)

건물면적: 982.00㎡ (약 296.93평) + 제시외 284.59㎡ (약 86.06평)

본 건은 상당한 감정가와 더불어 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 위험물 시설 관련 인허가 재확인, 위반 건축물 처리, 맹지 문제 해결, 일부 제외되는 제시외 물건 처리 등에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수 위험도 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가를 기준으로 하되 약 10~20% 정도의 할인율을 적용한 2,767,000,000원 ~ 3,113,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 해당 물건에 대한 면밀한 현장 조사 및 법률 검토 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

(상기 예상가는 잠재적 리스크를 고려한 단순 산술적 제안이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.