나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경54821 [1] 강원특별자치도 강릉시 강동면 안인진리 300-31 근린생활시설 경매
매각기일: 2025-12-08
물건 개요
나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경54821 [1] 강원특별자치도 강릉시 강동면 안인진리 300-31 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2024타경54821
- 주소: 강원특별자치도 강릉시 강동면 산두양지길 7-16
- 감정가: 4,747,195,260원
- 최저가: 3,323,037,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 근린생활시설
강릉지원 경매1계 2024타경54821 | 소재지: 강원특별자치도 강릉시 강동면 산두양지길 7-16 | 감정가: 4,747,195,260원 | 최저가: 3,323,037,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 강릉지원 2024타경54821 (1)
소재지: 강원특별자치도 강릉시 강동면 안인진리 300-31
용도: 근린생활시설
감정가: 4,747,195,260원
토지면적: 51,233.00㎡ (약 15,495.8평)
건물면적: 7,383.57㎡ (약 2,235.7평)
건물 제시외면적: 245.82㎡ (약 74.4평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: 김OO
채무자: 주OOOOOOOOO
채권자: 주OOOOOOOOOOOOO
특이사항: 분묘기지권, 법정지상권 성립 가능성 있음.
주의사항:
*일괄매각, 제시외 건물 포함.
*목록1, 6, 11은 현재 영업 중단 상태이며, 목록 6, 11은 공부상 모전리 85-2에 소재하나, 현황은 목록 6은 안인진리 300-32 지상, 목록 11은 모전리 85-2 및 안인진리 300-32 양 지상에 소재하는 것으로 파악됩니다. 목록 11의 공부상 용도 및 지붕 재질과 현황(휴업 중인 펜션, 아스팔트슁글 지붕)이 다르므로 별도 확인이 필요합니다.
*목록 1의 지하실에 물고기 양식장, 목록 3의 하수관 구축물, 목록 7의 연못 및 분수대, 운영 중지된 목록 8의 수변전설비, 목록 10의 음향설비 구축물 및 조정실 등이 소재하나 정상 작동 여부 등 불분명하므로 별도 확인이 필요합니다.
*현황상 목록 4, 5는 도로 일부로, 목록 2, 3, 7, 9, 10은 상업용으로 이용 중입니다.
*목록 5, 8, 9에는 분묘 소재가 불분명하나, 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.
*목록 3의 지하 관정은 소유자에 의해 지하수 개발/이용 종료된 시설로 정상 작동 여부 불분명하여 평가에서 제외되었으며, 토지 원상복구 및 이용에 대해서는 관계부서 별도 확인이 필요합니다.
1.2. 입지조건
위치 및 주위환경:
대상 물건 토지는 강원특별자치도 강릉시 강동면 모전리 소재 산두골마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주변은 마을을 중심으로 한 농촌지대입니다.
교통상황:
차량 출입은 가능하나, 인근 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.
인접 도로상태:
일련번호 2~5, 7, 9, 10 토지는 세로(가)에 접하며, 일련번호 8 토지는 맹지입니다.
주변 시설 및 혐오시설:
대상 물건 주변에는 마을과 농지가 분포하며, 관광지로는 안인진리 해변과 통일공원이 인근에 위치합니다. 강릉 통일공원에는 퇴역함을 활용한 함정전시관과 안보전시관이 있어 안보 교육 및 관광 시설로 활용되고 있습니다. 현재 공개된 정보만으로는 직접적인 혐오시설의 존재는 파악되지 않으나, 일부 지역은 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 일부 지역은 비행안전제6구역으로 포함되어 있어 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.
1.3. 권리분석
말소기준권리:
부동산 임의경매 사건으로, 통상적으로 말소기준권리는 최초 근저당권 또는 압류 등이 됩니다. 다만, 정확한 말소기준권리는 등기부등본 확인이 필수적입니다.
인수되는 권리:
특이사항에 기재된 분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 권리가 될 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 반드시 필요합니다.
기타 권리 관계:
채무자 및 소유자가 동일인일 경우, 채무자의 재산에 대한 임의경매 절차로 보입니다. 채권자 정보와 함께 등기부등본 상의 모든 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.
1.4. 상권분석
현재 이용 현황:
일부 목록(1, 6, 11)은 현재 영업이 중단된 상태이며, 휴업 중인 시설이 다수 파악됩니다. 현황상 일부 토지는 도로로 이용되고 있으며, 다른 토지들은 상업용으로 이용되고 있습니다.
토지 이용 계획 및 제한 상태:
대상 토지는 대부분 계획관리지역 및 보전관리지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정된 곳이 있으며, 일부 토지는 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역에 해당됩니다. 이는 향후 건축 및 개발 시 용도 제한 및 행위 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.
지역 특성:
주된 지역은 농촌지대이나, 상업용 또는 숙박시설 등으로 이용된 이력이 있는 것으로 보입니다. 주변에는 자연 경관과 함께 관광 및 안보 관련 시설이 인근에 위치합니다.
1.5. 생활정보
주변 편의시설:
강릉시 강동면 소재지 및 인근 지역에는 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)에 대한 정보는 추가적인 현장 방문 또는 지도 검색을 통해 파악해야 합니다.
학교:
가까운 거리에 강동초등학교가 소재하고 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
영업 중단 및 휴업 상태:
다수의 건물이 현재 영업이 중단되거나 휴업 상태인 점은 향후 정상적인 운영을 위한 상당한 투자와 노력이 필요함을 시사합니다.
공부와 현황의 차이:
건물(목록 6, 11)의 공부상 소재지와 현황이 다르거나, 지붕 재질, 용도 등에 차이가 있어 실제 조사 및 측량이 필요합니다. 이는 건축물대장과의 불일치 문제를 야기할 수 있습니다.
특수 권리:
분묘기지권 및 법정지상권의 성립 가능성은 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있습니다. 해당 권리 관계는 낙찰 후에도 존속할 수 있으므로 면밀한 검토가 필수적입니다.
미확인 설비 작동 여부:
물고기 양식장, 하수관, 연못, 수변전설비, 관정 등 다양한 설비들이 존재하나, 정상 작동 여부가 불분명합니다. 이의 수리 또는 복구에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.
맹지 및 비행안전구역:
일부 토지가 맹지(목록 8)이며, 또 다른 일부는 비행안전구역(목록 8)에 포함되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 강원특별자치도 강릉시 강동면에 위치한 근린생활시설 및 관련 부속 토지 일괄매각 건입니다. 상당한 면적의 토지와 건물을 보유하고 있으나, 다수의 시설이 현재 영업 중단 또는 휴업 상태로 관리 및 운영에 대한 추가적인 확인과 투자가 필요한 상황입니다. 분묘기지권, 법정지상권 등의 특수 권리 존재 가능성과 공부상과 현황 간의 차이점은 본 건의 주요 리스크 요인입니다. 그러나 강릉시라는 입지적 장점과 계획관리지역 등의 토지이용계획을 고려할 때, 향후 정상적인 운영이 재개되거나 개발 계획이 수립될 경우 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.
1.8. 투자 포인트
회복 가능성:
현재 휴업 중인 숙박시설, 근린생활시설 등이 정상화될 경우, 강릉시의 관광 자원을 활용한 수익 창출이 기대됩니다.
개발 가능성:
계획관리지역 등으로 지정된 토지들을 활용하여 추가적인 시설 개발 또는 용도 변경 등을 통한 가치 상승을 도모할 수 있습니다.
권리 분석 기반 투자:
분묘기지권, 법정지상권 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 이를 반영한 합리적인 가격으로 취득한다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 확보할 수 있습니다.
주변 환경 변화:
강릉시의 지속적인 발전과 관광객 유입 추세를 고려할 때, 향후 주변 지역의 가치 상승 가능성 또한 기대해 볼 수 있습니다.
법원 정보
강릉지원 경매1계