나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경53405 [1] 강원특별자치도 춘천시 신동면 정족리 657-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.08.20

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서,
외벽: 벽돌마감 및 일부 목재루바 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 플라스틱샤시 창호임.

이용상태

단독주택
1층:주방 및 거실, 방, 욕실2, 다용도실, 드레스룸 등임,
2층: 가족실, 방2, 욕실, 드레스룸, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 8번 임차권등기(임대차보증금 330,000,000원, 전입일자 2021.03.04. 확정일자 2021.03.03.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)
- 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2024타경53405 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 신동면 정족리 657-2 (도로명 주소: 솟발길 17-10)

용도: 단독주택

감정가: 486,205,200원

토지 면적: 449.00㎡ (약 135.8평)

건물 면적: 142.52㎡ (약 43.1평)

건물 제시외 면적: 27.30㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인, 공동담보, 재매각

1.1. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 춘천시 신동면 정족리 657-2번지 (도로명 주소: 솟발길 17-10)에 소재합니다.

* 교통:

* 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 버스 노선 운행 간격이 길 수 있습니다.

* 차량 이용 시 중앙고속도로 춘천IC까지 약 15~20분 거리에 있어 시내 및 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

* 교육:

* 가장 가까운 초등학교는 신동초등학교이며, 약 3~4km 거리에 위치합니다.

* 중학교 및 고등학교는 춘천 시내에 소재하여 차량 이동이 필요합니다.

* 주변 환경:

* 비교적 조용하고 한적한 농촌 주거 지역에 속합니다.

* 주변에 편의점, 소규모 마트 등 기본적인 생활 편의 시설이 있는 마을이 인접해 있습니다.

* 대형 쇼핑몰, 병원 등 주요 편의시설은 춘천 시내(차량 약 20~30분 거리)를 이용해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 전체 권리 분석:

* 말소기준권리: 건물 등기부상 을구 7번 근저당권(이순기, 2021.08.25, 57,000,000원)입니다.

* 말소될 권리: 을구 7번 근저당권을 비롯하여, 갑구 21, 22, 24번지의 가압류, 갑구 23, 25, 27, 28번지의 압류, 갑구 26번지의 강제경매 등 대부분의 권리는 말소 기준 권리에 의해 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 을구 8번 임차권등기 (김운혁, 보증금 330,000,000원, 전입 2021.03.04, 확정 2021.03.03)가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* * 김 : 대항력 있음. 보증금 330,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021.03.04, 확정일자 2021.03.03. 배당신고일자 2023.03.17. (배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수)

* * 임 : 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 인수 보증금 합계: 330,000,000원 (대항력 있는 임차인 김운혁)

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 주거 위주의 단독주택 밀집 지역으로, 상업 시설보다는 주거 기능이 중심입니다.

* 인근에 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점 등)은 존재하나, 전문적인 상업 시설이나 유흥 시설 등은 춘천 시내에 집중되어 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상, 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 대규모 혐오시설(대형 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 축사 등 잠재적인 시설은 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 이용 상태:

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물입니다.

* 외벽: 벽돌마감 및 일부 목재루바 마감으로 되어 있습니다.

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감입니다.

* 창호: 플라스틱샤시 창호가 설치되어 있습니다.

* 이용 상태: 단독주택으로 사용 중입니다.

* 1층: 주방 및 거실, 방, 욕실2, 다용도실, 드레스룸 등으로 이용 중입니다.

* 2층: 가족실, 방2, 욕실, 드레스룸, 발코니 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 가스보일러에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 부합물 및 종물: 후첨 "지적 및 건물개황도"를 참조해야 합니다. (세부 정보 제공 없음)

* 공부와의 차이: 공부상 현황과 차이는 없습니다.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 김운혁 임차인의 보증금 330,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 잠재적 부담이 있습니다. 이는 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려사항입니다.

* 재매각 물건: 해당 물건은 재매각으로 진행 중으로, 이전 유찰의 원인이 있었을 수 있습니다.

* 중복병합사건: 여러 사건이 병합되어 진행되는 건으로, 권리 관계나 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

* 공동담보: 여러 부동산이 하나의 채무에 공동으로 담보 제공된 경우입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 강원특별자치도 춘천시 신동면 정족리에 위치한 단독주택으로, 토지 449㎡, 건물 142.52㎡ 규모입니다. 감정가는 486,205,200원입니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 김운혁 씨가 330,000,000원의 보증금을 보유하고 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 매수 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

* 대부분의 권리는 말소될 것으로 보이나, 해당 임차인의 보증금 인수 부담이 매수 결정의 핵심입니다.

* 재매각 및 중복병합사건이라는 점도 고려해야 할 특이사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담액(330,000,000원)을 고려한 적정 매수 가격 산정 시, 시세 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. (단, 철저한 주변 시세 조사가 필수입니다.)

* 건물은 2019년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 2층 단독주택으로, 상태가 양호한 편입니다.

* 안정적인 거주 또는 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 신동면 정족리 지역의 단독주택 실거래가 정보는 제한적입니다.

* 주변 연립/다세대 주택의 경우, 약 80~100㎡ 면적 기준으로 2억 원 ~ 4억 원 선에서 거래되는 사례가 있습니다.

* 토지 자체의 지가는 평당 20~30만 원 수준으로 파악됩니다.

* 건축물표제부상 건물 준공 연도(2019년)를 고려할 때, 건물 자체의 노후도는 높지 않습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 감정가는 486,205,200원입니다.

* 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금은 330,000,000원입니다.

* 따라서, 매수자가 실제 부담하게 되는 총 금액은 '입찰가' + '인수 보증금'이 됩니다.

* 최근 주변 유사 물건의 시세(약 2억~4억 원 범위의 연립/다세대 주택 실례)와 본 물건의 면적, 용도(단독주택)를 감안할 때, 본 물건의 실제 시장 가치는 감정가와 크게 차이가 나지 않거나, 감정가를 상회할 가능성도 있습니다.

* 그러나, 330,000,000원의 보증금 인수 부담은 매수 가격 결정에 매우 큰 제약이 됩니다.

* 만약 본 물건의 시장 가치가 감정가 수준(약 4.86억 원)으로 평가된다면, 매수자가 부담할 수 있는 '입찰가'의 상한선은 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액, 즉 약 486,205,200원 - 330,000,000원 = 156,205,200원 수준이 될 수 있습니다.

* 주변 연립/다세대 시세(2억~4억 원)를 고려하면, 이보다 낮은 수준의 입찰가도 고려해 볼 수 있습니다.

* 결론적으로, 본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 '총 부담액 (입찰가 + 330,000,000원)'이 주변 시장 가격 대비 경쟁력을 갖추어야 합니다.

* 잠정적인 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 제안합니다.

* 이는 주변 시세 조사를 통해 반드시 검증 및 조정되어야 하는 참고 가격입니다.

* 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.