나이스옥션 법원경매 인천 2024타경557712 [1] 인천광역시 연수구 송도동 192-1 더샵그린스퀘어 107동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재‘인천첨단초등학교’서측 인근에 위치하는‘더샵그린
스퀘어’제107동 제3층 제301호(아파트)로서, 주위는 대단위 아파트, 공원, 각급 학교 및 각
종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진ㆍ출입이 가능하며, 북서측 근거리에 인천1호선 "지식정보단지역"이 위
치하고, 북서측(송도문화로) 및 북동측(송도교육로)를 따라 대중교통수단을 이용할 수 있는
노선버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상42층 건물 내 제107동 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2014.03.11.)
외벽 : 모르타르 위 페인트 마감 등.
창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 아파트(더샵그린스퀘어)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕), 난방설비, 소방설비(옥내소화전 등), 승강기설비, 주차장 등이 되
어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용(더샵그린스퀘어)건부지로 이용
중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2011-12-05)(첨단산업클러스터(B)), 대로3류(폭
25m-30m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(
2008-06-13)(오칠고등학교4)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2008-06-13)(오칠중
학교3)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-11)(송명초등학교)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)(송도국제 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(인천첨단초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2008-06-13)(오
칠고등학교4)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타사항 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경557712 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 192-1, 더샵그린스퀘어 107동 3층 301호

용도: 아파트

전용면적 (건물면적): 125.93㎡ (약 38.10평)

대지권 (토지면적): 84.40㎡ (약 25.53평)

건물 규모: 해당 동 42층 중 3층

준공일: 2014년 3월 11일

1.3. 평가 및 매각 정보

감정가: 1,040,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ‘인천첨단초등학교’ 서측 인근에 위치한 ‘더샵그린스퀘어’ 아파트 단지 내에 소재합니다. [cite:NONE]

주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 가능하며, 북서측 근거리에 인천1호선 "지식정보단지역"이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측(송도문화로) 및 북동측(송도교육로)을 따라 운행하는 다수의 노선버스를 이용할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(첨단산업클러스터(B)), 대로3류(폭 25m-30m) 접합, 경제자유구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. [cite:NONE]

또한, 다수의 교육환경 보호구역(인천첨단초등학교, 송명초등학교 등)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 중소기업은행 근저당(2015.09.14.)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite:NONE]

이후의 근저당, 압류, 임의경매 등 모든 후순위 권리 역시 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 인수하는 부담이 없습니다. [cite:NONE]

등기부채권 총액은 1,200,000,000원입니다. [cite:NONE]

3.2. 임차인 현황

본건에 등기부상 또는 현황조사상 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite:NONE]

감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현재로서는 임차인으로 인한 인수 사항은 없는 것으로 보입니다. [cite:NONE]

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재된 바 없습니다. 이에 따라 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. [cite:NONE]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 대규모 아파트 단지 내 위치하며, 인근에 공원, 학교, 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

송도국제도시의 발전과 함께 상업 및 문화 시설에 대한 접근성 또한 우수할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인천첨단초등학교가 인접해 있으며, 오칠중학교, 오칠고등학교, 송명초등학교 등 다수의 교육 시설이 단지 주변에 위치하여 자녀 교육 환경이 매우 우수합니다.

5.2. 편의 시설

단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있으며, 인근에 공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

자동차 이용 시 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 주요 도로망으로의 접근성이 좋습니다. [cite:NONE]

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 및 공동담보

본건은 유동화 물건 및 공동담보로 진행되어, 채권 구조가 복잡할 수 있으므로 권리 분석 시에는 더욱 세심한 검토가 필요합니다. [cite:NONE]

6.2. 혐오시설 확인

주변 지역 정보 검색 결과, 본건 인근은 주로 아파트 단지, 학교, 공원 등으로 구성된 주거 및 교육 중심 지역으로 확인되었습니다. 통상적으로 혐오시설이 밀집해 있을 가능성은 낮습니다. [cite:NONE]

다만, 정확한 혐오시설 유무 및 주변 환경에 대한 종합적인 판단을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 직접 확인하시기를 권장합니다. [cite:NONE]

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도국제도시의 주요 주거 지역에 위치한 대단지 아파트입니다. 우수한 입지 조건, 잘 갖추어진 생활 인프라, 그리고 편리한 교통망을 갖추고 있어 높은 주거 만족도를 기대할 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 최근 실거래가 데이터를 고려했을 때, 감정가 대비 시세가 높은 편으로 분석되나, 송도국제도시의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 송도국제도시의 뛰어난 미래 가치와 지속적인 개발 호재.

* 인천1호선 역세권 인접 및 다양한 버스 노선으로 인한 우수한 교통 접근성.

* 초등학교를 비롯한 우수한 교육 환경으로 자녀 양육에 최적.

* 대단지 아파트로서의 관리 용이성과 풍부한 편의 및 커뮤니티 시설.

* 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 시세 분석 결과, 감정가 대비 적정 수준 또는 소폭 상승 여력 보유.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 평형대의 거래가 활발히 이루어지고 있으며, 특히 35평형(약 115㎡)이 39층에서 9.9억원, 29.7평형(약 98㎡)이 16층에서 8.5억원에 거래되는 등 평당 약 2,800만원 ~ 3,000만원 이상의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

본건은 전용면적 125.93㎡ (약 38.10평)에 해당하며, 3층의 비교적 좋은 층에 위치하고 있습니다. 감정가 1,040,000,000원 (약 10.4억원)을 기준으로, 이러한 시장 시세를 고려할 때 보수적으로 평당 2,800만원으로 산정 시 예상 시가는 약 1,066,800,000원 (약 10.67억원)이며, 평당 3,000만원 적용 시에는 1,143,000,000원 (약 11.43억원)까지 상승 가능합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 10.4억원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 10.8억원 ~ 11.8억원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

투찰 전 반드시 최근의 실거래가 변동 추이, 인근 아파트 단지의 낙찰가율, 그리고 현장 답사를 통해 파악한 물건의 실질적인 가치 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

*본 예상 입찰가는 제공된 정보와 분석에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.