나이스옥션 법원경매 인천 2024타경5433 [1] 인천광역시 중구 운남동 OOOOOO 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 인천광역시 중구 운남동 소재 "인천중구 제2청" 북서측 인근에 위치하며, 주위
는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택 등이 소재하는 미성숙주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거나지임.

인접 도로상태

본건 토지는 남동측으로 폭 8미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(운남지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 경제자유구역
,경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(원추표면
(공항고도제한높이 해발52.0m-107.0m, 경사도1/20))<공항시설법>, 역사문화환경보존지역
(2015-09-07)(용궁사)<문화재보호법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지구
획정리사업지구<토지구획정리사업법>

제시목록 외의 물건

해당없음.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 토지상에 아카시아나무 4주 및 미상나무 1주가 식재되어 있으나 경제적가치가 없어서
본건 토지에 미치는 영향은 없는 것으로 판단됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-세장형의 토지로서 주거나지임
-토지상에 식재된 나무 5주는 경제적 가치가 미미하여 이에 구애없이 본건 토지 정상평가함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2024타경5433 (1)

인천광역시 중구 운남동 1509-5

토지 (대지)

544,698,000원

275. 10㎡ (약 83.22평)

275. 1㎡ (약 83.22평)

0. 00㎡ (약 0.00평)

0. 00㎡ (약 0.00평)

0㎡

토지 매각

부동산 임의경매

엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

소재지

인천광역시 중구 운남동 1509-5

주위환경

본건 토지는 인천광역시 중구 운남동 소재 "인천중구 제2청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택 등이 소재하는 미성숙 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거 나지입니다.

인접 도로상태

본건 토지는 남동측으로 폭 8미터 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 8월 27일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을3, 채권액 420,000,000원)입니다.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 해당 권리들은 다음과 같습니다.

* 을6 (2020-08-28): 지상권설정 (영종새마을금고, 말소)

* 을7 (2023-03-29): 근저당권 (박상섭, 22,500,000원, 말소)

* 갑3 (2023-10-17): 압류 (국민건강보험공단, 말소)

* 을8 (2023-11-13): 근저당권 (유한회사수정, 120,000,000원, 말소)

* 갑4 (2023-12-05): 압류 (중구(인천광역시), 말소)

* 갑5 (2024-04-17): 임의경매개시결정 (영종새마을금고, 372,251,880원, 말소)

* 을6-1 (2024-07-22): 6번지상권이전 (엠씨아이대부주식회사, 말소)

* 을3-2 (2024-07-22): 3번근저당권부채권근질권설정 (느티나무제이차유한회사, 420,000,000원, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계 미상임.

임차인 관련 주의 문구

임대 관계가 미상이므로, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 인수 여부를 별도 확인해야 합니다. 보증금이 0원이라 할지라도 월세 지급 등 다른 조건으로 대항력이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성

본건 토지는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 "미성숙 주택지대"로 분류됩니다. 이는 지역이 아직 개발 초기 단계에 있거나 인프라 구축이 진행 중임을 시사합니다.

토지이용계획

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(운남지구), 경제자유구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

개발 제한 사항

공항시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역에 포함되어 있어, 공항고도제한높이(해발 52.0m-107.0m) 및 경사도 제한(1/20)을 받습니다. 이는 건축 시 높이 및 설계에 제약을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 환경

본건 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 통한 접근성 또한 양호한 편입니다.

편의시설 및 주거환경

"미성숙 주택지대"라는 점을 고려할 때, 현재 주변에 대규모 상업 시설이나 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 주로 단독 및 다세대 주택이 분포하는 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 제한

인천국제공항의 장애물 제한 표면 구역에 해당하여 건축 시 높이 및 용도에 제약이 따릅니다. 이는 향후 건축 허가 과정에서 중요한 고려 사항이 됩니다.

지역 개발 불확실성

"미성숙 주택지대"라는 점은 장기적인 개발 가능성을 내포하나, 단기적인 인프라 부족이나 지역 활성화 지연의 위험을 안고 있습니다.

임차인 관련 미확인 사항

임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

토지 정리 비용

토지상에 식재된 나무 5주는 경제적 가치가 미미하여 평가에는 반영되지 않았으나, 토지 활용을 위해서는 추가적인 정리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 인천광역시 중구 운남동 소재 주거 나대지로서, 감정가는 544,698,000원입니다. 토지 면적은 275.10㎡(약 83.22평)이며, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역에 속해 개발 잠재력이 있습니다. 주변은 단독, 다세대 주택이 소재하는 미성숙 주택지대로, 교통 여건은 보통 수준이며 토지 자체는 세장형의 평탄한 나지 상태입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위인 다수의 권리들이 모두 말소될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점과 공항 고도 제한 구역에 해당되는 점은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

개발 잠재력

본건 토지는 지구단위계획구역 및 경제자유구역 내에 위치하여, 향후 운남지구 개발 계획에 따른 수혜 및 가치 상승이 기대됩니다.

나지 상태의 활용성

현재 나지 상태로, 건축을 통해 다양한 용도로 활용할 수 있는 유연성을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 본건의 감정가는 544,698,000원이며, 이는 시장 상황, 지역 개발 가능성, 주변 시세, 토지의 구체적인 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 책정된 가치입니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 다만, 임대 관계 미상이라는 리스크 요소를 감안하여, 투자 목적(실거주, 임대용 건축, 개발용 등)에 따라 해당 물건의 가치를 재평가하고, 현장 조사 결과 및 법원 경매 동향을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.