나이스옥션 법원경매 인천 2024타경538216 [1] 인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층603호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "넙디공원" 남서측에 위치하는 "성문어반스퀘어" 6층 603호외 2개호로서, 주변은 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 8층건중 6층 603호외 2개호임.

이용상태

"근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

위생설비, 소방설비 등 상가시설에 필요한 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지를 "근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측 및 남서측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-12-28)(접합) 경제자유구역<경
제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)
<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경538216 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층603호

용도: 근린상가

감정가: 204,000,000원

토지면적: 11.85㎡ (약 3.58평)

토지지분: 11.85㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.00㎡ (약 12.70평)

건물지분: 42㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (등기부등본상 말소기준권리자) 한국양계축산업협동조합

특이사항: (제시된 정보 없음)

주의사항: (제시된 정보 없음)

특수물건정보: (제시된 정보 없음)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "넙디공원" 남서측에 위치하는 "성문어반스퀘어" 6층 603호외 2개호로서, 주변은 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 양호함.

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 8층건중 6층 603호외 2개호임.

이용상태: "근린생활시설"로 이용중임.

설비내역: 위생설비, 소방설비 등 상가시설에 필요한 설비 등이 되어있음.

토지 형상 및 이용상태: 정방형의 토지를 "근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건의 북동측 및 남서측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자도로), 중로2류(폭 15m-20m), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관리권역.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 (2023-06-30) 근저당권 (한국양계축산업협동조합, 972,000,000원)

등기부현황:

* 갑2 (2023-06-30) 소유권이전 1번신탁등기말소 (이수지)

* 을1 (2023-06-30) 근저당권 (한국양계축산업협동조합, 972,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3 (2024-06-11) 임의경매 (한국양계축산업협동조합, 824,821,001원) - 본건 경매 개시

* 갑4 (2024-07-01) 가압류 (인천신용보증재단, 70,000,000원)

* 갑5 (2024-07-09) 압류 (국민건강보험공단)

* 갑6 (2024-07-10) 가압류 (국민은행, 41,303,769원)

* 갑7 (2024-08-13) 가압류 (신한은행, 189,660,349원)

* 갑8 (2024-08-21) 가압류 (주식회사케이비국민카드, 10,171,887원)

총 권리채권액: 1,283,136,005원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 확인 필요)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정평가서상 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상으로 확인되었으나, 인수되는 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 추정됩니다. 다만, 최종적인 점유 현황은 입찰 전 반드시 직접 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 지역: 본건이 위치한 인천광역시 중구 운남동 일대는 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재되어 있는 지역입니다. "넙디공원"이 인근에 위치하여 쾌적성을 더합니다.

용도지역: 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발하게 이루어질 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 지구단위계획구역, 다양한 폭의 도로에 접하고 있어 개발 및 접근성이 용이합니다.

주변 상업시설: 주변에 근린생활시설 및 아파트 단지가 소재하여 기본적인 상업 수요가 존재할 것으로 보입니다. (참고)

경제자유구역: 본건이 경제자유구역에 포함되어 있어, 관련 정책 및 개발 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다. (참고)

5. 생활정보

편의시설: "넙디공원"이 인접해 있어 자연환경을 즐길 수 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (참고)

교통: 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 양호한 편입니다. (참고)

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설이 있다는 직접적인 언급은 없으며, 공원 및 주거/상업시설이 혼재된 지역으로 분석됩니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계: 다수의 가압류 및 압류가 설정되어 있어 복잡한 권리관계를 형성하고 있습니다. 말소기준권리인 근저당권 외 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 낙찰 후 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

임대차 관계: 임대관계가 미상으로 확인되었으나, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 최종적인 점유 현황은 입찰 전 반드시 직접 확인이 필요합니다.

지역적 요인: 경제자유구역, 공항시설법 관련 제한 구역 등에 포함되어 있어 향후 개발 방향이나 건축 행위에 대한 추가적인 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 중구 운남동에 위치한 근린상가로, "넙디공원" 인근에 자리하고 있어 쾌적한 입지를 자랑합니다. 일반상업지역에 속하며 차량 접근성이 양호하고, 주변에 근린생활시설 및 아파트가 혼재되어 있어 지역 상권 활성화의 기반을 갖추고 있습니다. 또한, 경제자유구역 내 위치하여 향후 발전 가능성이 있습니다. 다만, 다수의 복잡한 권리관계와 소멸되지 않는 지상권의 존재는 주의 깊은 분석을 요구합니다.

8. 투자 포인트

주거 및 상업시설 혼합 지역 내 입지: 배후 수요 확보 가능성이 높습니다.

"넙디공원" 인접: 쾌적한 환경 및 잠재적 방문객 유입 기대.

경제자유구역 포함: 정책적 지원 및 개발 잠재력 보유.

양호한 교통 접근성: 차량 이용 편리.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만을 토대로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 예상 입찰가는 물건의 시장 가치, 주변 시세, 경쟁 물건 현황, 경매 법원의 진행 상황, 명도 가능성, 낙찰 후 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

본건은 감정가 204,000,000원으로 책정되었으며, 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%에서 90% 사이에서 형성되는 경우가 많으나, 본 물건의 복잡한 권리 관계(말소되지 않는 지상권 등) 및 기타 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중한 현장 조사와 추가적인 시장 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.