나이스옥션 법원경매 인천 2024타경538216 [2] 인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "넙디공원" 남서측에 위치하는 "성문어반스퀘어" 6층 603호외 2개호로서, 주변은 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 8층건중 6층 603호외 2개호임.

이용상태

"근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

위생설비, 소방설비 등 상가시설에 필요한 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지를 "근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측 및 남서측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-12-28)(접합) 경제자유구역<경
제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)
<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경538216 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국양계축산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1600-6, 성문어반스퀘어 6층 601호

용도: 근린상가

감정가: 408,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.70㎡ (약 7.17평)

토지지분: 23.7㎡ (약 7.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (집합건물이므로 전용면적/건물면적 정보는 집합건축물대장에서 확인 필요)

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 정보

특이사항: (제공된 정보 없음)

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "넙디공원" 남서측에 위치하는 "성문어반스퀘어" 건물 내에 소재합니다. 주변 지역은 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있습니다. 영종도 내 개발이 활발히 진행 중인 지역으로, 향후 배후 수요 증가가 기대되는 곳입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 가능하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다. 인천국제공항 및 주요 간선도로와의 접근성이 좋습니다.

2.3. 건물 및 토지 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다. 토지는 정방형의 형상으로, 해당 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 건물은 북동측 및 남서측으로 포장된 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 소로3류, 중로2류의 도로에 접해 있습니다. 또한 경제자유구역, 장애물 제한 표면 구역, 성장 관리 권역 등에 포함되어 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리 내역

말소기준권리는 을1번 근저당권 (채권자: 한국양계축산업협동조합, 채권액: 972,000,000원)입니다. 해당 경매개시결정(채권자: 한국양계축산업협동조합, 채권액: 824,821,001원)은 갑3번으로 등기되어 있습니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 소유권이전 및 신탁등기 말소(갑2), 근저당권(을1), 임의경매개시결정(갑3), 가압류(갑4, 갑5, 갑6, 갑7), 압류(갑8) 등 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 말소기준권리인 을1번 근저당권 이하의 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. (참고: 제공된 자료 상 을1번 근저당권에 '말소: 말소' 표기가 있으나, 해당 물건은 임의경매의 근거가 된 권리로서 말소기준권리로 작용합니다. 모든 갑구 권리는 말소로 표시되어 경매 절차상 소멸 대상입니다.)

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요는 있으나 구체적인 내용이 명시되지 않았습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임대관계 : 임대 중이 아니며, 임차인이 없는 것으로 명시되어 있습니다 (미상 임).

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 현재 임차인이 없는 것으로 파악되나, 현장 확인 시 임대차 관계는 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 인천 중구 운남동은 영종도 개발의 핵심 지역 중 하나로, 대규모 관광 및 엔터테인먼트 시설(카지노, 복합리조트 등) 개발과 함께 주거 및 상업 기능이 점진적으로 확대되고 있습니다. 인근에 넙디공원이 있어 지역 주민들의 휴식 공간으로 활용되고 있으며, 다양한 근린생활시설 및 주거 단지가 배후 수요를 형성하고 있습니다.

4.2. 상가 이용 현황

본건 건물인 성문어반스퀘어는 근린상가 건물로, 다양한 업종의 상가들이 입점해 있을 것으로 예상됩니다. 6층에 위치한 해당 호실은 접근성 및 가시성을 고려한 업종 선택이 중요하며, 배후 단지 및 유동 인구를 고려한 업종 구성 시 안정적인 운영이 가능할 것으로 판단됩니다.

4.3. 경쟁 및 성장 잠재력

영종도 내 개발 계획과 관광객 증가 추세는 해당 상권의 잠재적 성장 가능성을 높이는 요인입니다. 다만, 아직 개발 초기 단계이거나 상권이 성숙되지 않은 지역일 수 있으므로, 주변 상권의 현황 및 유사 상가의 공실률 등을 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

본건 인근에는 넙디공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 근린생활시설 및 주거 단지가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

인천국제공항 및 주요 도로 접근성이 양호하여 물류 및 이동에 편리합니다. 대중교통 이용 또한 가능한 수준으로 파악됩니다.

5.3. 기타

영종도는 현재 활발하게 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 편의시설 및 기반 시설 확충이 지속될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 약 12억 8천만 원에 달하며, 이는 감정가 4억 8백만 원을 훨씬 상회하는 수준입니다. 이는 경매 낙찰 후 채권 정리에 있어 주의가 필요함을 시사합니다.

6.2. 영종도 지역 개발 변수

영종도 전체의 개발 계획 및 경제 상황에 따라 해당 지역의 상권 가치가 변동될 수 있습니다. 아직 개발 중인 지역의 특성상 향후 공급 증가 및 상권 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 건물 자체의 노후화 또는 관리 문제 (추후 확인 필요)

건물의 건축 연도 등 구체적인 정보가 부족하여 건물 자체의 노후화 정도나 관리 상태에 대한 리스크는 현재로서는 판단이 어렵습니다. 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 이용상태 및 공부상 차이

건물은 현재 "근린생활시설"로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 실제 이용 상태와 공부 상 용도가 일치하는지, 불법 건축물 등은 없는지 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 중구 운남동에 위치한 성문어반스퀘어 내 근린상가 물건입니다. 넙디공원 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 영종도 개발과 함께 상권의 성장 잠재력이 기대되는 지역이나, 현재 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 임차인이 없는 것으로 파악되어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 영종도 개발 수혜 지역: 관광, 복합리조트 개발 등으로 인한 배후 수요 증가 기대.

* 공원 인접 쾌적성: 넙디공원과의 근접성으로 긍정적인 입지 요소.

* 탄탄한 교통망: 주요 간선도로 및 공항 접근성이 우수하여 물류 및 이동 편리.

* 임차인 명도 부담 없음: 현재 임차인이 없어 명도 과정의 번거로움이 적을 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 408,000,000원입니다. 총 채권액이 1,283,136,005원에 달하는 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치 및 향후 수익성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 파악된 정보만으로는 정확한 시장 가치 산정이 어렵지만, 통상적으로 감정가를 기준으로 입찰 전략을 수립합니다. 높은 채권 총액과 지역적 특성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보수적 접근: 감정가 수준 (408,000,000원) 또는 약간 상회하는 가격.

* 적정 입찰가 범위: 408,000,000원 ~ 450,000,000원

입찰 시에는 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 지역 경기 전망, 건물의 실제 상태 및 향후 임대 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.