나이스옥션 법원경매 인천 2024타경538216 [3] 인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층602호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "넙디공원" 남서측에 위치하는 "성문어반스퀘어" 6층 603호외 2개호로서, 주변은 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 8층건중 6층 603호외 2개호임.

이용상태

"근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

위생설비, 소방설비 등 상가시설에 필요한 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지를 "근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측 및 남서측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2012-12-28)(접합) 경제자유구역<경
제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)
<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경538216 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층602호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 188,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.91㎡ (약 3.30평)

토지지분: 10.91㎡ (약 3.30평)

건물면적: 38.64㎡ (약 11.69평)

건물지분: 38.64㎡ (약 11.69평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 중구 운남동에 소재하며, "넙디공원" 남서측에 위치한 "성문어반스퀘어" 건물 내에 있습니다. 주변 지역은 주로 근린생활시설 및 아파트 단지로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 물건까지 차량의 출입이 가능하며, 북동측 및 남서측으로 포장도로가 접해 있어 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로2류, 소로3류, 중로2류 등 도로와의 접합 관계가 확인되며, 경제자유구역 및 수도권정비계획법상 성장관리권역에 속합니다. 특이사항으로, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역(수평표면)에 해당하여 건축 및 시설물 설치에 고도 제한이 적용될 수 있습니다. [cite: User Provided Data]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리(을1)는 2023년 6월 30일 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당권(채권액 972,000,000원)입니다. [cite: User Provided Data]

이 외 다수의 가압류(인천신용보증재단, 국민은행, 신한은행, 주식회사케이비국민카드)와 임의경매 개시결정(채권자: 한국양계축산업협동조합)이 등기되어 있으며, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: User Provided Data]

등기부채권 총액은 1,283,136,005원입니다. [cite: User Provided Data]

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 사항은 비고란에 기재된 내용이 없습니다. [cite: User Provided Data]

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 현재 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. [cite: User Provided Data]

임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 근린상가 용도로 이용 중에 있으며, 주변에 근린생활시설과 아파트 단지가 있어 배후 수요가 예상됩니다. 상가 건물 자체의 위치 및 신규 개발 지역과의 연계성 등을 고려할 때, 잠재적인 상권 가치를 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건 인근에 "넙디공원"이 위치하여 녹지 공간을 이용하기에 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공항 관련 고도 제한

가장 중요한 리스크 요인은 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역에 해당한다는 점입니다. [cite: User Provided Data] 이는 인천공항의 안전한 항공기 운항을 위해 건물 신축이나 증축 시 고도 제한이 적용될 수 있으며, 관련 규정 및 협의 절차를 준수해야 합니다. 따라서 향후 건물 활용 및 재건축 시 예상치 못한 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 해당 호실에 실제 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 구체적인 권리 관계를 파악하는 것이 중요합니다. 인수해야 할 보증금이 없다고는 하나, 공실 위험이나 명도 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다. [cite: User Provided Data]

6.3. 복합적인 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등 다수의 도시계획 및 법규의 적용을 받습니다. 이러한 복합적인 규제는 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다. [cite: User Provided Data]

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 운남동의 근린상가로, 교통 접근성은 양호하며 주변에 주거 단지가 있어 상권 잠재력을 갖추고 있습니다. 또한, 넙디공원이 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 그러나 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역에 포함되어 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 더불어 임대차 관계가 미상인 점에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천공항 배후지역으로 향후 개발 가능성 보유

* 넙디공원 인접으로 쾌적한 환경

* 근린상가로서 지역 내 배후 수요 기대

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 시장 조사 및 시세 분석을 통한 예상 입찰가를 산정하기 위한 충분한 정보가 제공되지 않았습니다. 또한, 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금을 제외해야 하는 규칙에 따라, 인수 보증금이 0원인 점을 고려하더라도 정확한 가치 평가를 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 비교, 공항 규제에 따른 활용 가능성 분석 등이 수반되어야 합니다. 따라서, 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.