나이스옥션 법원경매 인천 2024타경563397 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 844-29 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로, 인근은 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제5층 제501호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비,화재탐지설비, 도시가스설비에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 844-29 :제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물외벽'A'동 표시 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경563397 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 844-29, 5층 501호 (도로명: 인천광역시 미추홀구 인하로236번길 5-42, 5층 501호)

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000 원

토지 면적: 21.45 ㎡ (약 6.49 평)

건물 면적: 36.49 ㎡ (약 11.04 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사 추정)

특이사항: HF 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 건물 외벽 'A'동 표시 있음

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 여건은 보통 수준임.

건물의 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 중 제5층 제501호임.

* 외벽: 석재 붙임 마감 등

* 내벽: 벽지 및 타일 마감 등

* 창호: 하이샷시 이중창

이용상태: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비가 갖추어져 있음.

토지 형상 및 이용상태: 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 북측으로 세로(가)에 접함.

토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023-10-30 접수, 주택도시보증공사 가압류 (갑10)

현재 경매 신청 채권자: 한국주택금융공사 (강제경매, 갑12, 202,142,876원)

등기부채권 총액: 495,000,000 원 (등기부상 기재된 채권 총액)

소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소되는 권리로는 주택도시보증공사 가압류(갑10, 말소기준), 한국주택금융공사 강제경매(갑12), 국민건강보험공단 압류(갑11) 등이 있으며, 을구 3번 주택임차권(이혜연) 역시 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 이강연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-09

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 한국주택금융공사 (임차인: 이혜연)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-28 (확정일자: 2022-02-17, 배당신고일자: 2024-04-17)

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 3번 주택임차권 등기되었으나 말소 예정이며, 인수 보증금은 없음.

* 임차인: 조진우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-09

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 시세:

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 43~44㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 기준 82,000,000원에서 122,000,000원 사이에 거래된 것으로 나타남.

* 본건의 건물 면적은 36.49㎡ (약 11.04평)으로, 최근 거래된 유사 면적 대비 다소 작으나 5층이라는 위치적 장점을 가짐.

* 최근 매매 사례의 평당 가격은 약 189만원에서 273만원 범위로 나타남.

감정가와의 비교: 본건의 감정가는 201,000,000원으로, 최근 유사 물건의 실거래가보다 상당히 높은 수준임. 이는 향후 시세 조사 및 현장 확인을 통해 정확한 가치 판단이 필요함을 시사함.

5. 생활정보

교육시설: 인천남부초등학교가 인근에 위치하여 학군 접근성이 양호한 편임.

교통: 노선버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(201,000,000원)가 최근 유사 물건의 실거래가(82,000,000원~122,000,000원)보다 현저히 높아, 낙찰 후 시세 차익 또는 자금 운용 계획 수립 시 신중한 접근이 필요함.

건물 외벽 'A'동 표시: 건물 외벽에 'A'동 표시가 있다는 점은 외부에서 식별이 용이한 특징이나, 건물의 관리 상태나 분쟁 요인으로 작용할 가능성은 낮으나 확인이 필요함.

HF 인수조건 변경 및 공동담보: 이는 경매 절차와 관련된 사항으로, 채무 관계의 복잡성을 시사할 수 있으나, 권리 분석상 모든 권리가 말소될 예정이므로 인수 부담은 없을 것으로 보임.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 인근에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 인천남부초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며 대중교통 이용도 편리한 편임.

등기부등본상 모든 권리가 말소될 예정으로 인수할 권리 부담은 없어 보이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 문제는 없을 것으로 예상됨.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이는 본 물건의 투자 가치를 판단하는 데 있어 가장 중요한 검토 사항임. 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 정확한 시세 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

권리상 하자 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있음.

명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 인도명령 진행 시 비교적 신속한 명도가 가능할 것으로 예상됨.

입지: 인천 남부초등학교 인근으로 기본적인 생활 및 교육 인프라를 갖춘 지역임.

시세 대비 낮은 낙찰가 기대: 감정가와 시세의 괴리가 크므로, 시세 수준 또는 그 이하로 낙찰받을 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가(201,000,000원)와 유사 면적의 최근 실거래가(82,000,000원~122,000,000원) 간에 큰 격차가 존재합니다.

권리상 인수 부담이 없고 명도가 용이하다는 장점을 고려하되, 시세와의 괴리를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

가장 최근 거래된 유사 면적(44.77㎡, 4층)의 가격(122,000,000원)을 참고하여, 본건의 면적(36.49㎡)과 5층의 가치를 반영한 보수적인 예상 입찰가 범위는 100,000,000원에서 115,000,000원으로 산정할 수 있습니다.

특히, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두고, 현장 답사를 통해 건물의 실제 가치와 주변 시세를 면밀히 재확인 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.