나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568736 [1] 인천광역시 남동구 장수동 448-11 임야 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568736 [1] 인천광역시 남동구 장수동 448-11 임야 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매1계 2024타경568736 | 소재지: 인천광역시 남동구 장수동 448-11 | 감정가: 2,205,896,000원 | 최저가: 756,621,000원 | 용도: 임야

1. 인천지방법원 2024타경568736 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경568736 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 장수동 448-11

용도: 임야 (현황: 전 및 일부 비포장 현황도로, 도로)

감정가: 2,205,896,000원

토지면적: 6,072.00㎡ (약 1,837.18평)

토지 지분율: 100% (전체 지분)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

매각대상: 토지 매각 (토지 전부)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 인OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 장수동 소재 "인천승마장" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 전, 답 등 농경지가 주를 이루며, 일부 농가주택 및 근린생활시설(음식점) 등이 혼재하는 시가지 인근의 농경지대에 속해 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 근거리에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 겸 채무자인 김OO 씨 명의로 진행 중입니다. 채권자는 인OOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지 전체이며, 목록 1은 '전' 및 일부 '비포장 현황도로'로, 목록 2는 '(448-10번지로 진입하기 위한)도로'로 이용 중입니다. 주목할 점은 목록 1 지상에 소유자 소유의 관상수 및 과실수 83주와 소형 농업용 관정 2기가 토지에 부합물로 평가되어 일괄 매각에 포함된다는 점입니다. 목록 2는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다.

1.4. 상권분석

본건 주변은 농경지가 넓게 분포하고 있으나, 근린생활시설(음식점 등)이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상가 및 편의시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

농경지와 주택, 일부 상업시설이 혼재된 지역 특성상 조용하고 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 도심의 편의시설과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 차량 및 대중교통을 이용한 이동은 가능한 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 목록 1 지목이 '전'이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점입니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. 또한, 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 향후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다. 토지이용계획상 본건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 과밀억제권역에 속해 있으며, 특히 목록 2는 공익용산지 및 보전산지로 지정되어 있어 재산권 행사 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 장수동에 위치한 대규모 임야(현황 전 및 도로)입니다. 농지 취득 자격 및 개발 제한 구역, 보전 산지 등의 복잡한 규제가 존재하여 일반적인 토지 거래 및 개발과는 다른 접근이 필요합니다. 현황 도로로 이용되는 부분과 포함되는 수목, 관정 등 고려사항이 많습니다. 농지 취득 자격이 있고 이러한 제약사항을 이해하며 장기적인 관점에서 접근할 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 광범위한 토지 면적: 6,072.00㎡ (약 1,837.18평)의 넓은 토지 면적은 잠재적 가치를 지닙니다.

2. 현황 도로 활용: 목록 2는 타 번지 진입로로 사용되고 있어, 향후 도로 관련 가치 상승 또는 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

3. 일괄 포함 사항: 지상 수목 및 관정이 매각에 포함되어 있어 별도 처리 부담이 적습니다.

1.9. 주변 시설 확인

인천광역시 남동구 장수동 448-11 일대 주변을 확인한 결과, 인근에 인천승마장이 위치하고 있으며, 농경지와 주택, 식당 등의 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 현재까지 확인된 바로는 생활 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매1계