나이스옥션 법원경매 인천 2024타경565843 [1] 인천광역시 서구 마전동 1164 1동 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
동류형 공동주택 및 임야 등으로 형성된 미성숙 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제2층 제204호로서
외벽 : 미장스톤 및 치장타일붙임 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 북서측으로 각각 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역
(인천광역시 서구조례 제1749호)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호
구역(위탁지역 18m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(전방지역:25km)
＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 성장관리권역｛수도권정비계획법｝, 토지구획정리
사업지구(지구단위계획구역)＜토지구획정리사업법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경565843 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1164, 1동 2층 204호

용도: 연립주택

감정가: 1억 6천 9백만원

토지면적: 26.86㎡ (약 8.13평)

건물면적: 44.26㎡ (약 13.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 동류형 공동주택 및 임야 등으로 형성된 주택지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 북측 및 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건은 말소기준권리인 국민건강보험공단의 압류(갑3)보다 후순위인 한국주택금융공사의 강제경매(갑4)로 인해 진행되었습니다. 등기부등본 상 을구 3번의 주택임차권(채권자: 윤선미, 임차금액: 1억 6천 9백만원)이 존재하나, 해당 임차권은 한국주택금융공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 현황에서도 해당 임차인의 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어, 인수되는 보증금은 0원입니다. 이에 따라 본건은 낙찰자가 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 마전동 일대는 주거지역으로 형성되어 있으며, 주변에 공동주택 단지가 밀집해 있습니다. 본건의 감정평가 요약에 따르면 "미성숙 주택지대"로 언급되어, 현재는 개발 초기 단계이거나 성장이 진행 중인 지역으로 판단됩니다. 따라서 향후 지역 발전 가능성에 따라 상권의 활성화가 기대됩니다. 주변에 학교, 녹지 공간 등 생활 기반 시설이 자리하고 있어 주거 환경은 안정적입니다.

1.4. 생활정보

본건은 인천광역시 서구 마전동 1164번지에 위치하며, 주변에 마전고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 도시가스 설비 등 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(위탁지역 18m, 전방지역 25km) 및 수도권정비계획법 상 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 있어 법적 제한이 있을 수 있습니다. 특히 군사보호구역 지정은 개발 행위에 영향을 줄 수 있는 중요한 고려 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 연립주택으로, 비교적 최근인 2020년에 사용 승인된 건물입니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 주변 환경은 주택지대로 형성되어 있으며, 마전고등학교와 인접하여 교육 환경 또한 양호합니다. 다만, 군사보호구역 등 법적 제한 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 미성숙 주택지대라는 특성은 향후 발전 가능성을 내포하고 있으나, 단기적인 상권 활성화에는 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 노후화가 적어 즉시 거주가 가능하며, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 지역 발전 가능성: '미성숙 주택지대'라는 점은 향후 개발 및 인프라 확충을 통해 주택 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

* 안정적인 생활 인프라: 학교, 도로망 등 기본적인 생활 기반 시설이 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 마전동 일대 연립주택 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 물건들은 평당 약 130만원에서 160만원 수준에서 거래되고 있습니다. 본건의 건물 면적 44.26㎡(약 13.39평)를 기준으로 볼 때, 시장 시세는 약 1억 7천 4백만원에서 2억 1천 4백만원 범위로 추정됩니다. 감정가 1억 6천 9백만원을 고려할 때, 시세 대비 저평가된 가능성이 있습니다. 그러나 군사보호구역 등 입지적 제약 사항과 주변 시세 변동 가능성을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 1억 7천만원에서 1억 9천만원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 인수해야 할 보증금이 없음을 고려하여 적극적인 입찰 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.