나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568576 [1] 인천광역시 부평구 부평동 416-28 더프라임캐슬 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시부평구 부평동 소재"부평동초등학교"동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 유사형의 오피스텔 및 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장 및 지하철역(부평시장역)등이 소재하여 대중교통사정은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층건내 6층 603호로서,
(사용승인일 : 2016.05.13.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.

내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.

창호 : 하이섀시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전, 화재경보설비, 승강기설비(15인승) 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, 오피스텔 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측 및 남측으로 포장소로각지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구

가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경568576 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 416-28, 더프라임캐슬 6층 603호

용도: 오피스텔

감정가: 272,000,000원

토지면적: 11.59㎡ (약 3.51평)

건물면적: 83.91㎡ (약 25.38평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

사용승인일: 2016년 05월 13일

1.2. 건물 및 토지 현황

건축물 총 층수: 14층 중 6층

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건물 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

건물 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감

건물 창호: 하이섀시 창호

건물 이용 상태: 오피스텔로 이용 중

건물 설비: 위생 및 급배수, 소화전, 화재경보, 승강기(15인승), 난방 설비 등

토지 형상 및 이용 상태: 장방형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 오피스텔 건물의 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 동측 및 남측으로 포장 소로 각지 상태

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역 지구: 일반상업지역, 방화지구

기타 제한: 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, "부평동초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 유사한 오피스텔, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철역(부평시장역)이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 명시된 권리 없음.

3.2. 말소기준권리

* 부산지방법원 2022카단104753 (주택도시보증공사 가압류, 2022-09-30 접수, 말소예정)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김해창

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 05월 12일

* 확정일자: 2022년 05월 12일

* 배당신고일자: 2024년 11월 01일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인이므로, 보증금 270,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 고려사항입니다.

3.4. 등기부 현황

* 소유권보존: 2016-05-19 (유연경 외 1명)

* 공유자전원지분전부 이전: 2016-08-31 (김영민)

* 소유권이전(매매): 2020-01-23 (임형순, 금260,000,000원)

* 가압류: 2022-09-30 (주택도시보증공사, 금3,039,000,000원, 말소기준권리)

* 압류: 2023-03-07 (부천세무서장, 말소)

* 강제경매: 2024-11-01 (김해창, 270,000,000원, 말소)

* 등기부채권 총액: 3,039,000,000원 (가압류 금액 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 부평동 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 도심 상업 및 주거 복합 지역입니다. 유사업종의 오피스텔이 다수 분포하고 있어 경쟁 환경을 파악하는 것이 중요합니다.

4.2. 주요 시설 접근성

부평동초등학교가 인근에 있으며, 지하철 1호선 부평시장역과의 접근성이 양호하여 주변 상업 및 교통 인프라 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주거지 인근에 학교(부평동초등학교)가 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 역세권(부평시장역)입니다.

* 근린생활시설이 발달하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 특별히 알려진 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 대항력 있는 임차인 김해창 씨가 거주 중이며, 보증금 270,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰받을 경우 추가적인 자금 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

여러 권리관계가 등기되어 있으나, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 핵심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 건물 자체도 비교적 최근(2016년 준공)에 지어져 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 인해 보증금 270,000,000원의 인수 부담이 발생할 수 있어, 실제 총 취득 금액을 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 인수 금액을 고려하더라도 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있다면 투자가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 부평시장역 인근으로 뛰어난 교통 환경을 제공합니다.

* 생활 편의성: 학교, 상업시설, 근린생활시설 등 주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 오피스텔 수요: 부평 지역은 상업 및 업무 활동이 활발하여 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 최신 건물: 2016년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 81.57㎡ ~ 84.93㎡)의 오피스텔은 2025년 10월부터 2026년 3월까지 246,000,000원에서 255,000,000원 사이에 거래되었습니다.

9.2. 인수 보증금 고려

본건은 대항력 있는 임차인 김해창 씨의 보증금 270,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 금액이며, 낙찰가의 하한선이 될 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

최근 시세(약 246,000,000원 ~ 255,000,000원)를 고려할 때, 인수 보증금(270,000,000원)과의 차이가 발생합니다.

만약 낙찰받는 금액이 임차인의 보증금보다 낮을 경우, 그 차액만큼을 낙찰자가 임차인에게 지급해야 하므로, 실질적인 총 취득 비용은 최소 270,000,000원이 될 것입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시세 수준인 250,000,000원에서 260,000,000원 사이에서 고려하되, 실제 총 취득 비용이 270,000,000원 이상이 될 수 있다는 점을 반드시 감안해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 270,000,000원 이상으로 입찰가를 고려하거나, 인수 보증금 270,000,000원을 제외한 시세 차익분을 신중하게 계산하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.