나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12032 [1] 경기도 수원시 팔달구 지동 271-191 지1층101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12032 [1] 경기도 수원시 팔달구 지동 271-191 지1층101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경12032
• 주소: 경기도 수원시 팔달구 팔달문로41번길 43, 지1층101호
• 용도: 근린상가

수원지방법원 경매2계 2024타경12032 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 팔달문로41번길 43, 지1층101호 | 감정가: 170,200,000원 | 최저가: 83,398,000원 | 용도: 근린상가

1. 수원 지원 2024타경12032 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12032 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 임OO

1.1. 2.물건 상세 정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 271-191 지1층101호

용도: 근린생활시설

감정가: 170,200,000원

1.1. 3.면적 정보

토지면적: 25.36㎡ (약 7.66평)

토지지분: 25.36㎡ (약 7.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 53.78㎡ (약 16.27평)

건물지분: 53.78㎡ (약 16.27평)

건물 제시외면적: 46.99㎡ (약 14.22평)

1.1. 4.매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "지동초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 임OO이며, 이는 담보권 실행에 의한 경매임을 시사합니다. 일반적인 임의경매의 경우, 최고가 매수인은 법정지상권 등 일부 권리를 제외하고는 기존의 권리를 인수하지 않는 경우가 많아 권리관계가 비교적 명확할 수 있습니다. 다만, 정확한 권리분석을 위해서는 상세 권리내역 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건의 용도는 공부상 근린생활시설로 되어 있어, 해당 지역의 근린 상업 기능을 수행할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에 주택가가 형성되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업시설로서의 입지가 가능합니다. 현재는 주거용으로 이용되고 있어, 향후 상가로의 전환 시 상권 활성화 가능성을 검토해야 합니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 5층 건물 내 제지1층 제101호로, 2016년 10월 7일에 사용승인을 받았습니다. 공부상으로는 근린생활시설(사무소)로 등록되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 점은 공부상 근린생활시설(사무소)임에도 불구하고 현황 주거용으로 이용 중이라는 사실입니다. 이로 인해 건축법이나 관련 법규 위반 여부, 이행강제금 부과 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 제시외 건물(주거용 방 등)이 평가 및 매각에 포함되어 있어, 이 부분에 대한 정확한 현황 파악이 중요합니다.

건물은 공부상 지하층이나, 서하향 경사 지세로 인해 실제로는 서측으로 지상에 노출된 상태로 이용 중입니다. 이는 지하층의 단점(습기, 환기 등)을 일부 상쇄할 수 있으나, 지상 노출로 인한 보안이나 외부 환경의 영향 가능성도 고려해야 합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(화성지구)에 속하며, 4층 이상 단독/공동주택 등에 대한 허가 제한 가능성이 있습니다. 또한, 역사문화환경보존지역(수원화성)으로 지정되어 있어 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 이 외에도 과밀억제권역, 비행안전구역 등 다양한 도시계획적 제한사항이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 근린생활시설로, 현황 주거용으로 이용 중인 특이사항을 가지고 있습니다. 공부와의 차이로 인한 법적 검토가 필수적이며, 제시외 건물 포함 여부를 명확히 해야 합니다. 지하층임에도 지상으로 노출된 독특한 지형적 이점과 함께, 도시계획적 제약 사항들을 종합적으로 고려해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 현황 주거용 이용에 따른 시세차익 기대: 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이를 활용하여, 합법적인 용도 변경 또는 현황 이용 상태에서의 임대 수익률을 분석해 볼 수 있습니다.

2. 독특한 입지 및 구조의 활용 가능성: 지하층이지만 지상으로 노출된 형태는 일반적인 지하 공간보다 활용도를 높일 수 있습니다.

3. 일괄 매각으로 인한 관리 용이성: 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 소유권 분쟁 없이 통합적인 개발 및 관리가 가능합니다.

4. 잠재적 가치 상승: 용도지역 및 지구단위계획 등의 규제 사항을 고려하되, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 등을 파악하여 가치 상승 가능성을 탐색할 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 확인 (혐오시설 유무)

본건 주변을 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다. 인근에는 교육시설(지동초등학교) 및 주택가, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매2계