나이스옥션 법원경매 수원 2024타경98982 [1] 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층142호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "다원중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주상업무지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 13층 건(사용승인: 2021.06.28)내,
제1층 제142호로,

외벽: 페어글라스등 마감,
내벽: 페인팅 마감 등 임.

이용상태

근린생활시설(음식점)으로 이용중임.

설비내역

공용의 주차장, 방범설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 지식산업센터건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m 내외의 아스팔트포장도로에 접하며, 남측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-115)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 근린생활시설('집밤김'이라는 상호의 음식점)로 이용중임.
2. 대지권이 미정리된 상태이나, 대지권을 포함한 가격으로 감정평가 하였고, 신청채권자가 대지지분, 대지금액이 명시되어 있는 분양계약서 사본과 대지지분을 포함한 분양대금 전부를 납부한 수납대장을 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1. 사건번호: 수원지방법원 2024타경98982 (1)

1.1. 2. 소재지: 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층 142호

1.1. 3. 용도: 근린상가

1.1. 4. 건물 면적:

* 전용 면적: 35.88㎡ (약 10.85평)

* 공용 면적: 제공된 정보 없음

1.1. 5. 토지 면적 및 지분:

* 토지 면적: 2847.50㎡ (건축물 전체 부지 면적 추정)

* 토지 지분: 0㎡ (※본 물건은 구분건물로, 대지권이 미등기 상태이며 토지 지분 소유권이 명확히 등기되지 않은 점을 유의해야 합니다.)

1.1. 6. 감정가: 808,000,000원

1.1. 7. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 8. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 9. 채권자: 부평농업협동조합 (등기부 요약 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경:

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치하며, "다원중학교" 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 지식산업센터, 아파트 단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재하는 주상업무지대입니다. 서영아너시티 건물 자체는 2021년 6월 준공된 13층 건물의 1층에 위치합니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 환경 또한 양호한 편입니다. 물건지 동측으로는 노폭 약 25m, 남측으로는 노폭 약 12m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 규제:

* 토지이용계획: 준주거지역 (동탄2지구), 지구단위계획구역 (화성동탄(2))

* 도로: 대로3류 (폭 25m-30m, 일반도로), 중로3류 (폭 12m-15m)에 접함

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (다원중학교 등), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

2.3. 1. 주변 시설 및 개발 현황:

본 물건이 위치한 영천동 일대는 동탄2신도시의 일부로, 다수의 지식산업센터와 주거 단지가 조성되어 있습니다. 이는 해당 지역이 활발한 산업 및 주거 활동이 이루어지는 복합적인 상업지구임을 시사합니다. 주변에는 다원중학교를 비롯한 교육시설과 근린상가들이 밀집해 있으며, 빽다방, 올리브영 등 일반적인 상업시설도 입점해 있습니다. 공공데이터 및 지도 정보를 종합해 볼 때, 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않으나, 대규모 택지개발 및 산업단지 개발이 진행 중인 지역의 특성상 지속적인 도시 개발 및 인구 유입이 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약:

* 말소 기준 권리: 2021년 11월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권 (을1)입니다.

3.1. 1. 말소 기준 권리:

농업협동조합자산관리회사 근저당권 (2021.11.23. 접수, 채권최고액 576,000,000원)

3.1. 2. 인수되는 권리:

본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부상 지상권 등은 확인되지 않음)

3.1. 3. 말소되는 권리:

매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전 (2021.11.23. 접수)

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021.11.23. 접수)

* 압류 (동안양세무서장, 2023.12.20. 접수)

* 압류 (안양시, 2024.05.17. 접수)

* 임의경매개시결정 (부평농업협동조합, 2024.11.21. 접수)

* 압류 (국민건강보험공단, 2025.04.30. 접수)

3.2. 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023-09-14

* 확정일자: 2023-09-14

* 배당신고일자: 2024-12-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 대지권 미등기 관련 특이사항:

본 물건은 '대지권미등기' 상태로, 구분건물임에도 불구하고 대지권에 대한 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 상태입니다. 그러나 감정평가 시 대지권을 포함한 가치로 평가되었으며, 신청 채권자인 부평농업협동조합이 대지권 및 대지 금액이 명시된 분양 계약서 사본과 분양 대금 완납 증빙 서류를 제출한 것으로 확인됩니다. 이는 추후 대지권 등기 절차 진행 시 법적 분쟁의 소지를 최소화할 수 있는 긍정적 요인이 될 수 있으나, 등기 완료까지의 과정에 대한 확인 및 관리가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 현 업종 및 상권 특성:

현재 본 물건은 '집밤김'이라는 상호의 음식점(근린생활시설)으로 이용 중입니다. 주변은 지식산업센터, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주상업무지대로, 유동인구가 있는 지역입니다. 동탄2신도시의 개발 계획에 따라 주거 및 상업 활동이 활발히 이루어지고 있어, 상권 잠재력은 양호한 것으로 판단됩니다.

4.2. 예상 임대 가치:

현재 임차인이 월 1,100,000원의 차임을 지급하고 있으나, 이는 과거 임대차 계약에 따른 것이며, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 인근 지식산업센터 및 상업시설의 임대 시세를 고려할 때, 본 물건의 면적 및 입지를 감안하면 적정 임대료 수준을 추가적으로 조사하여 판단할 필요가 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설:

다원중학교, 다원초등학교, 한백중학교, 한백고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다. 또한, 동탄중앙어울림센터, 다원이음터, 선납숲공원, 동탄치동천체육공원 등 문화 및 여가 시설도 비교적 가까운 거리에 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 배후 수요:

주변의 아파트 단지 및 지식산업센터에 근무하는 직장인, 그리고 주거 단지의 주민들이 잠재적인 배후 수요층이 될 수 있습니다. 현재 음식점으로 운영 중인 점을 고려할 때, 이러한 배후 수요를 바탕으로 꾸준한 매출을 기대해 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 리스크:

가장 중요한 리스크 요인입니다. 대지권이 미등기 상태이므로, 건물 소유권자라 할지라도 대지에 대한 권리가 완전히 확정되지 않은 상태입니다. 신청 채권자가 관련 서류를 제출했으나, 등기 완료 과정에서의 예상치 못한 문제 발생 가능성, 시간 소요, 관련 비용 발생 등의 위험이 존재합니다.

6.2. 상가 공실 및 임대료 변동 리스크:

모든 상가 물건에 해당되는 리스크로, 경기 변동, 주변 상권 변화, 경쟁 심화 등으로 인해 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 가능성이 있습니다. 특히 특정 업종(음식점)에만 국한될 경우, 해당 업종의 시장 상황 변화에 민감하게 반응할 수 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성:

대지권 미등기 외에도, 등기부상 압류 기록 등이 다수 존재했습니다. 이러한 권리관계는 경매 과정에서 정리되지만, 혹시 모를 추가적인 법적 문제 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 개발 잠재력:

본 물건이 위치한 동탄2신도시는 계획적인 도시 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 지속적인 인구 유입 및 지역 가치 상승이 기대됩니다.

7.2. 신축 건물 이점:

2021년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 이는 유지보수 비용 절감 및 쾌적한 환경 제공 측면에서 장점입니다.

7.3. 입찰 기회:

감정가 대비 낮은 낙찰 가능성이 있으며, 특히 대지권 미등기라는 특이사항으로 인해 경매 참여자가 적을 경우, 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 신청 채권자가 대지권 관련 서류를 제출했다는 점은 긍정적 신호입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄2신도시의 주상업업무지대에 위치한 신축 상가 건물로, 입지 및 교통 접근성이 양호합니다. 현재 음식점으로 운영 중이며, 주변 배후 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 '대지권 미등기'라는 중대한 특이사항입니다. 감정평가 시 대지권을 포함하여 평가되었고, 신청 채권자가 관련 서류를 제출하였지만, 이 문제가 완전히 해소되기까지는 시간과 노력이 소요될 수 있습니다. 따라서 투자 결정 시 이 리스크를 충분히 인지하고, 대지권 등기 관련 절차 및 비용에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 현재 시장 상황, 권리관계, 그리고 '대지권 미등기'와 같은 특수 물건 정보를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 감정가는 808,000,000원입니다.

'대지권 미등기'라는 중대한 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 565,000,000원 ~ 687,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종적으로 결정하는 것을 권장합니다.

(※ 본 예상 입찰가는 일반적인 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 신중하게 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.