나이스옥션 법원경매 성남 2024타경6139 [1] 경기도 하남시 망월동 1096 미사마이움센트럴아케이드 10층1007호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태정 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ‘미사역5호선" 북서측 인근에 위치하고 있는
구분건물 "미사마이움센트럴아케이드 제10층 제1007호"로서 주위는 상업용, 업무용
부동산, 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 지하철 5호선 미사역 및 버스정류장
등이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층건 중 10층 1007호로서
외벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 내부인테리어 등 마감
창호 : 샷시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북서측으로 폭약 20m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m-12m)
(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-14)(접합), 중로1류
(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출
시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 성남지원 2024타경6139 (1)

3. 소재지: 경기도 하남시 망월동 1096, 미사마이움센트럴아케이드 10층1007호

4. 용도: 오피스텔

5. 건물면적 (전용면적): 22.03㎡ (약 6.66평)

6. 토지면적 (토지지분): 4.23㎡ (약 1.28평)

7. 감정가: 150,000,000원

8. 경매구분: 부동산강제경매

9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

10. 건물 연식: 사용승인일 2018년 8월 8일 (준공 후 약 8년)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경: 본건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, 지하철 5호선 미사역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 상업용, 업무용 부동산, 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 환경을 형성하고 있습니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황: 차량으로의 진출입이 용이하며, 지하철 5호선 미사역 및 다수의 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리: 을3 근저당 (채권자: 김진수, 채권액: 91,000,000원)

1.2. 2. 인수되는 권리: 乙4 주택임차권 (임차인: 구영석)

* 보증금: 160,000,000원

* 전입일자: 2022년 1월 10일

* 확정일자: 2021년 11월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.2. 3. 말소되는 권리: 을3 근저당, 갑5 압류, 갑6 강제경매, 갑7 압류

1.2. 4. 총 채권액: 251,000,000원

1.2. 5. 특이사항: 공유자우선매수신고가 가능합니다. 전세사기 피해자의 경우 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 건물 개요: 본건은 '미사 마이움 센트럴 아케이드'라는 상가 및 오피스텔 건물에 속해 있으며, 총 15층 중 10층에 위치합니다. 철근콘크리트 구조로 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재 마감, 내벽은 내부 인테리어, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 승강기, 난방, 화재탐지 및 경보 설비가 구비되어 있습니다.

1.3. 2. 주변 상권: 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치하여 유동인구가 많고, 주변에 다양한 상업, 업무, 주거 시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

1.3. 3. 시세 분석 (최근 매매 사례 기반):

* 2026년 5월 18일 거래: 전용면적 20.02㎡, 10층, 95,000,000원 (약 474.5만원/㎡)

* 2026년 5월 5일 거래: 전용면적 24.38㎡, 6층, 120,000,000원 (약 492.2만원/㎡)

* 2026년 5월 18일 거래: 전용면적 24.38㎡, 15층, 136,000,000원 (약 557.8만원/㎡)

1.3. 4. 본건(전용면적 22.03㎡) 기준 추정 시세: 최근 거래 사례 중 가장 높은 가격(557.8만원/㎡)을 적용 시, 약 122,800,000원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설: 미사역 주변으로 다수의 편의시설, 마트, 병원, 식당가 등이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

1.4. 2. 교통: 지하철 5호선 미사역을 통해 강남, 시청 등 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

1.4. 3. 녹지/휴식공간: 한강공원, 망월천 근린공원 등 주변 녹지 공간 이용이 용이합니다.

1.4. 4. 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 구영석 씨의 보증금 160,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 최근 매매 시세 최고가(약 123,000,000원)보다 높은 금액입니다.

1.5. 2. 시세 대비 과도한 보증금: 인수해야 할 임차인 보증금이 본건의 현재 추정 시세보다 높아, 매수인의 실질적인 총 부담액이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

1.5. 3. 명도 난이도: 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정이 복잡하고 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.5. 4. 전세사기 관련 이슈: 전세사기 피해자 우선매수신고 규정이 있어, 관련 절차 진행 시 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 미사역 역세권 오피스텔로서 기본적인 입지 가치는 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 1.6억원을 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 인수 보증금액이 최근 시장 매매가보다 높다는 점에서, 현재 시세로는 매수인의 총 부담액이 시장 가치를 초과할 가능성이 높아 투자 매력이 현저히 떨어진다고 판단됩니다. 임차인과의 협상 또는 보증금 전액 회수가능성에 대한 철저한 검토 없이는 투자가 매우 위험합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 역세권 오피스텔의 기본 가치: 미사역 초역세권 입지로 인한 꾸준한 수요 기반은 존재합니다.

1.7. 2. 저가 낙찰 가능성: 인수되는 보증금 리스크로 인해 입찰 경쟁이 낮아, 매우 저가에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다. 그러나 이 경우에도 총 부담액을 면밀히 계산해야 합니다.

1.7. 3. 임차인 협상: 임차인과 협의를 통해 보증금 인수 부담을 완화할 수 있다면 투자 가치가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정됩니다. 즉, 입찰가는 법원에 납부하는 금액이며, 여기에 인수 보증금(160,000,000원)을 더한 금액이 매수인의 총 실질 부담액이 됩니다.

* 추정 시세 (매수인의 총 부담액 상한선): 약 123,000,000원

* 인수 보증금: 160,000,000원

계산 결과, 실질 총 부담액(입찰가 + 160,000,000원)이 현재 추정 시세(123,000,000원)보다 높아지는 구조입니다.

따라서, 순수 시장 가치에 기반한 현실적인 예상 입찰가는 존재하기 어렵습니다. 매수인이 보증금 전액을 인수한다고 가정할 경우, 매수인의 총 부담액은 1.6억원 이상이 되므로, 최근 최고 매매가인 1.36억원보다도 높은 금액이 됩니다.

본 건은 임차인과의 보증금 관련 협상 또는 상당한 가격 하락 없이는 적극적인 입찰이 어려운 물건으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 0원 (단, 이는 인수 보증금 160,000,000원을 제외한 순수 법원 납부 금액 기준이며, 임차인과의 보증금 조정 없이는 사실상 입찰이 어려운 상황임을 의미합니다. 법원 최저매각가격 등을 고려한 실제 입찰가는 별도 신중한 검토가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.