나이스옥션 법원경매 성남 2024타경65237 [1] 경기도 하남시 학암동 654 위례 지웰푸르지오 105동 16층1604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이치씨 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 학암동 소재 "스타필드시티위례점" 북측 인근에 위치하고, 주위는 위례신도시 내 주거지대로서 공원(골프장포함), 아파트단지, 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 내 제105동 제16층 제1604호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인트 또는 대리석붙임 등 임.
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등 임.
창호 : 하이샷시 이중 창호 임.

이용상태

본건 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 스프링쿨러시설, 승강기설비, 주차장, 지역난방에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측의 정문·후문을 이용하여 단지내 진출입이 가능하며 인근 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 650m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(위례)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

한국토지주택공사가 전세사기피해자(임차인 정효윤)로부터 양수한 우선매수권은 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2024타경65237 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 영등포농업협동조합

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 하남시 학암동 654 위례 지웰푸르지오 105동 16층 1604호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕

층수: 지하 0층, 지상 29층 중 16층

1.3. 면적 정보

토지 면적: 28.61㎡ (약 8.66평)

토지 지분: 28.613399999999995㎡ (약 8.66평)

건물 면적 (전용 면적): 84.71㎡ (약 25.62평)

건물 면적 (분양 면적 추정): 약 111.04㎡ (약 33.59평)

1.4. 감정가

감정가: 883,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 학암동 소재 "스타필드시티위례점" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 위례신도시 내 주거지대로서 공원, 아파트 단지, 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을4 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2022.01.26.)이 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 인해 을4 근저당권 이하 모든 권리(을6 근저당권, 갑4 임의경매, 갑5 압류)는 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: LEEHOON

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-07

대항력: 없음

비고:

임차인: 정효윤

보증금: 200,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2022-02-10

확정일자: 2022-02-10

배당신고일자: 2024-09-20

대항력: 없음

비고: 한국토지주택공사가 전세사기 피해자(임차인 정효윤)로부터 양수한 우선매수권은 1회에 한함.

인수되는 보증금 합계: 0원

주의: 임차인 정효윤은 대항력은 없으나, 보증금 200,000,000원이 존재하므로 배당 결과에 따라 일부 금액이 인수될 가능성이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 현황에 따른 인수 보증금은 0원이지만, 정효윤 임차인의 배당 결과에 따라 인수 여부 판단이 필요합니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 위례신도시는 계획적으로 개발된 신도시로, 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역입니다.

신축 건물이 많고, 현대적인 도시 인프라를 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

대형 복합 쇼핑몰인 스타필드 시티 위례점이 인근에 위치하여 쇼핑, 문화, 여가 활동을 편리하게 이용할 수 있습니다.

공원, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 주변에 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

스타필드 시티 위례점 등 대규모 상업시설 이용이 용이합니다.

주변 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 공공 및 복지시설

인근에 다양한 공공시설 및 주민 편의시설이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

임차인 정효윤의 경우, 대항력은 없으나 보증금 200,000,000원이 존재하며, 배당 여부에 따라 인수될 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

한국토지주택공사(LH)의 우선매수권은 1회에 한하며, 입찰 참여 시 이를 고려해야 합니다.

6.2. 법적 제한

본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

특히 가축사육제한구역과 비행안전구역 지정은 해당 지역의 개발 및 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

유동화 물건으로, 채권 이전 등 특수한 권리 관계가 있을 수 있으므로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

공유자 우선매수 신고가 있었으므로, 낙찰 후 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 위례신도시에 위치한 오피스텔로, 신축급 건물이며 주변 상업시설 및 교통 환경이 양호합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 상당히 높게 평가된 것으로 보입니다.

임차인 정효윤의 보증금 인수 여부, LH의 우선매수권, 공유자 우선매수 등 권리 관계를 철저히 분석하고, 법적 제한 사항을 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

위례신도시 내 신축급 오피스텔로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

스타필드 시티 위례점 등 우수한 편의시설 및 현대적인 인프라를 갖추고 있습니다.

경매 물건으로 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(84㎡대)의 오피스텔 최근 실거래가는 2026년 5월 기준, 100,000,000원 ~ 101,500,000원 수준입니다.

본건은 16층에 위치하여 중간층 이상으로, 10층 매물(100,000,000원) 대비 높은 가치를 가질 수 있습니다.

감정가(883,000,000원)는 최근 실거래가 대비 현저히 높은 수준이므로, 입찰 시 시세 기준으로 판단해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현 시세를 기준으로 판단할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 100,000,000원 ~ 105,000,000원으로 추정됩니다.

잠재적 리스크(보증금 인수 가능성, LH 우선매수권, 법적 제한 등)와 경매 취득의 목적(시세 차익)을 고려하여, 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

이는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰가는 법원 최저 입찰가, 경쟁 상황, 권리 분석 최종 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.