나이스옥션 법원경매 성남 2024타경67660 [1] 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 6층650호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

한국주택금융공사(양도전:임차인 이준석)로부터 2026.3.12.에 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 전액을 변제 받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경67660 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 6층650호

건물명: 우성르보아파크

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

감정가: 118,000,000원

건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

토지면적: 3.61㎡ (약 1.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 하남시 망월동, 미사강변중앙로 226 (우성르보아파크)에 위치하고 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 미사역이 인근에 있으며, 올림픽대로 및 서울외곽순환도로를 통한 서울 도심 및 강남 접근성이 용이합니다.

* 주변환경: 복합 쇼핑몰, 업무 단지, 공원 등이 인접하여 주거 및 상업 활동에 편리한 환경을 갖추고 있습니다. 미사호수공원, 미사경정공원 등 녹지 공간이 풍부합니다.

* 혐오시설: 주변에 유해하거나 혐오감을 주는 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 하남시는 생활폐기물 처리 시설(자원회수시설, 하수처리시설 등)을 지하화하고 지상에는 공원, 체육시설 등을 조성하여 주민 편의 및 환경 개선을 도모하고 있습니다. 이는 잠재적으로 혐오시설로 인식될 수 있는 시설을 효율적으로 관리하고 활용하는 방안으로 볼 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 24일 하남시의 압류 (갑5) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이준석 (이 )

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 10월 8일 / 2021년 9월 16일

* 배당신고일자: 2023년 9월 27일

* 주택임차권 등기: 을5, 2023년 9월 27일 접수, 말소 예정.

* 대항력: 임차인 현황 상 '없음'으로 기재되어 있으며, 인수 보증금은 0원입니다.

* 특이사항 및 주의사항:

* 물건명세서상 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

* 한국주택금융공사(HF)와 임차인 이준석 간에 2026년 3월 12일자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고, 전액 변제를 받지 못하더라도 대항력을 포기하며 임차권 등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 따라서, 해당 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인과의 계약 내용 및 확약서의 세부 사항을 면밀히 재확인하는 것이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 건물 자체는 2018년에 준공된 신축급 오피스텔로, '우성르보아파크'라는 브랜드 인지도가 있습니다.

* 미사강변도시 중심상업지역에 위치하여 풍부한 배후수요와 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 단지 주변으로 스타필드 하남, 현대백화점 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 상업 시설, 업무 시설이 밀집해 있어 상권이 매우 발달되어 있습니다.

* 주변에 미사호수공원, 미사경정공원 등이 있어 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

* 전용면적 18㎡의 소형 오피스텔로 1인 가구 및 소규모 사업체에 적합합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 미사역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 단지 인근에 대형마트, 백화점, 병원, 은행, 카페, 음식점 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 비교적 신축 건물이며, 주변 공원 및 녹지 공간이 많아 쾌적한 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 복잡성: 임차인 현황 상 대항력이 없다고 기재되어 있으나, '대항력 있는 임차인'이라는 표기와 확약서 제출 등의 복잡한 권리관계가 존재합니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 관련 서류 및 계약 내용을 철저히 검토해야 합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 현재 감정가는 118,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 유사 면적의 해당 층(6층) 매물이 78,000,000원에 거래된 것으로 나타납니다. 이 괴리가 향후 명도 과정이나 재매각 시 가격 형성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 층수 정보 불일치: 등기부등본 상 전유부 정보에서는 16층으로 기재되어 있으나, 물건의 소재지는 6층으로 명시되어 있습니다. 이는 현장 확인이 필요한 사항입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시의 우수한 입지에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 투자 가치가 높습니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성된 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 임차인 관련 복잡한 권리관계가 있으나, 제출된 확약서에 따라 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 관련 서류를 철저히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 하남 미사강변도시의 핵심 상권에 위치하여 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

* 지하철 5호선 및 주요 도로망 접근성이 우수하여 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

* 18㎡ 소형 오피스텔로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 저평가된 시세로, 시세차익 및 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 볼 때, 6층 18.72㎡ 오피스텔의 거래가가 78,000,000원으로 확인되었습니다. 본 물건은 18㎡로 면적이 약간 작으나, 동일한 6층이라는 점에서 유사한 시세 형성이 예상됩니다. 감정가는 118,000,000원으로 시세보다 높게 책정되어 있으나, 제시된 시세 및 물건의 특성을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

본 건의 인수 보증금은 0원으로, 임차인으로 인한 추가 부담은 없습니다.

감정가: 118,000,000원

최근 시세 (6층, 18.72㎡): 78,000,000원

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

권장 입찰가: 80,000,000원

이 가격은 시세 대비 합리적인 수준이며, 명도 및 추후 임대/매각 시 발생할 수 있는 제반 비용을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.