나이스옥션 법원경매 안양 2022타경102285 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 1393 래미안안양메가트리아 205동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2022.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "덕천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등으로 형성된 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 30층 건물 내 제6층 제603호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등임.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등임.
창호 : 하이샷시 이중창 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 욕실2, 드레스룸, 주방/식당, 발코니2, 현관 등)로 이용 중인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기, 지하주차장 설비, 소화전 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 22m의 안양천서로, 남동측으로 폭 약 22m의 덕천로, 남서측으로 폭 약 10m의 태평로, 북서측으로 폭 약 14m의 태평로 52번길이 각각 접해있으며 단지 내 포장도로가 외곽 출입로에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1393번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 상대보호구역((가칭)아이비유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 반드시 확인?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단에 문의 바람)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역

1394번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 상대보호구역(덕천초등학교.토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양중앙초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(덕천초등학교.토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단에 문의 바람)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

평가 명령서 상 토지는 1393으로 되어있으며 등기사항전부증명서 상 1393, 1394 되어있어 등기사항전부증명서 목록으로 명세표에 기재하였음.

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안양지원 2022타경102285 (1)

1.2. 소재지

경기도 안양시 만안구 안양동 1393 래미안안양메가트리아 205동 6층603호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

951,000,000원 (구억 오천일백만원)

1.5. 면적

* 토지면적: 45.92㎡ (약 13.89평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.70㎡ (약 25.62평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

웰OOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 정비구역

1.10. 건축물 정보

* 아파트명: 래미안안양메가트리아

* 사용승인일: 2016년 10월 26일

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 30층 건물

* 전용면적: 84.70㎡ (약 25.62평)

* 건물총면적: 84.70㎡ (제공된 정보 기준)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "덕천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등으로 형성된 주거지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 안양역, 명학역 등 전철역까지 도보 또는 마을버스를 이용하면 접근 가능합니다.

2.3. 도로접근성

북동측으로 폭 약 22m의 안양천서로, 남동측으로 폭 약 22m의 덕천로, 남서측으로 폭 약 10m의 태평로, 북서측으로 폭 약 14m의 태평로 52번길이 접해 있으며, 단지 내 포장도로가 외곽 출입로에 연결되어 있습니다. 경부선 안양역, 명학역 및 경수대로, 서울외곽순환대로 등 광역 교통망 접근성이 좋습니다.

2.4. 주변 시설

* 교육시설: 덕천초등학교, 안양초등학교, 안양중앙초등학교가 인접해 있으며, 해당 학교들이 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 상업/편의시설: 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 자연환경: 안양천 수변공원과 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

2.5. 혐오시설 유무

주변 조사 결과, 래미안안양메가트리아 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 없음.

3.2. 말소기준권리

을1. 근저당권 (하나에이엠씨대부주식회사, 2019년 01월 25일 접수)

3.3. 주요 권리 사항

* 소유권보존: 박영호 (2017-09-29)

* 소유권이전: 맹미경 (2017-12-19, 매매)

* 근저당: 하나에이엠씨대부주식회사 (2019-01-25, 513,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 웰릭스에프앤아이대부주식회사 (2021-10-18, 600,000,000원)

* 임의경매: 웰릭스에프앤아이대부 (2022-06-02, 514,682,600원) - 수원지방법원 안양지원 2022타경102285 (1)

* 채권질권설정: 키움저축은행 (2022-08-03, 513,000,000원)

* 채권질권설정: 권려온 (2023-01-19, 120,000,000원)

* 채권질권설정: 조건구 (2023-01-25, 20,000,000원)

* 압류: 안양시 (2023-04-24)

* 압류: 화성세무서장 (2024-08-20)

3.4. 등기부채권 총액

1,113,000,000원

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

* 임차인의 유무 및 실제 거주 여부가 불분명하므로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (보증금 인수액이 0원이라도 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주거 단지 특성

본건이 속한 래미안안양메가트리아 단지는 총 4,250세대의 대규모 아파트 단지로, 지역 내 랜드마크 역할을 하고 있습니다.

4.2. 단지 규모 및 브랜드

래미안 브랜드 파워와 4,250세대 대단지의 규모는 단지의 가치를 높이는 요인입니다.

4.3. 인근 상업 시설

단지 내 상업시설 외에도 주변에 근린생활시설 및 다세대주택과 함께 형성된 주거지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내에 관리사무소, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 시설이 마련되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 주차 시설

총 4,933대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있어 주차 스트레스가 적습니다.

5.3. 학군

단지 인근에 덕천초등학교, 안양초등학교, 안양중앙초등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.4. 교통 편의성

버스 정류장이 인접해 있으며, 도보 또는 마을버스로 안양역, 명학역 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 자산으로 경매가 진행되는 물건으로, 채권 매각 과정에서 발생한 경매이므로 채권의 성격에 따라 추가적인 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 정비구역 지정

정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 재건축 사업 진행 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행의 불확실성, 사업 지연, 추가 분담금 발생 등의 위험도 내포하고 있습니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 교육환경 보호구역: 학교 인근 지역으로 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 철도보호지구: 국가철도공단과의 협의가 필요할 수 있으며, 이는 건축 등에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 환경 관련 규제로 인한 제약 가능성이 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 미상으로 파악되고 있어, 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

래미안안양메가트리아 205동 6층603호는 안양시의 대표적인 대단지 아파트로서, 우수한 단지 규모와 브랜드 가치를 갖추고 있습니다. 교육, 교통, 생활 편의시설 등 주거 환경이 전반적으로 양호하며, 안양천 인접으로 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 정비구역 지정은 향후 단지의 가치 상승을 기대할 수 있는 요인이지만, 사업 진행에 따른 불확실성도 존재합니다. 권리 관계는 복잡한 편이나 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 시 주의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 래미안 브랜드 및 4,250세대 대단지의 안정적인 가치.

* 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 최근 실거래가 및 전월세 시세 분석을 통한 시세차익 및 임대수익 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

951,000,000원

9.2. 시세 분석

제공된 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 39.5㎡는 약 5.4억~6.0억 원, 59.75㎡는 약 9.88억 원 수준에서 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 136만 원에서 165만 원의 가격대를 형성하고 있습니다.

본건과 동일 면적인 84.70㎡의 경우, 최근 전월세 정보에서 보증금 64,000만원 (6.4억 원)이 확인되었습니다. 일반적인 전세가율을 고려할 때, 해당 면적의 매매 시세는 감정가(9.51억 원)보다 높을 것으로 추정됩니다. KB부동산 시세에 따르면 34평형(84.70㎡)의 일반가 매매 시세는 약 11.1억 원 수준이며, 최근 실거래가도 11.8억 원까지 확인됩니다. 이는 ㎡당 약 1,300만 원 이상으로, 39.5㎡ 및 59.75㎡의 가격보다도 높게 형성될 가능성이 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

감정가는 951,000,000원 (9.51억 원)이나, 최근 시세 정보 및 동일 면적의 전월세 보증금 등을 종합적으로 고려할 때 실제 시장 가치는 이를 상회할 것으로 판단됩니다. 84.70㎡의 ㎡당 가격을 보수적으로 적용하고, 34평형의 KB시세 및 최근 실거래가를 참고하여, 본건의 적정 시세 범위를 약 10.5억 원 ~ 12.0억 원으로 추정할 수 있습니다.

이러한 시세 분석과 경쟁 상황을 고려하여, 보수적으로 감정가의 110% ~ 120% 수준, 즉 약 10억 5천만 원 ~ 11억 5천만 원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

9.4. 예상 입찰가

1,080,000,000원 (십억 팔천만원)

* 본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등에 따라 조정될 수 있습니다.

* 입찰 전 반드시 최신 시세 및 현장 조사를 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.