나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61978 [1] 서울특별시 강동구 길동 413-11 경지아리움 11층1108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 (5호선, 길동역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물 내 11층 1108호로서,
외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등.
창호: 섀시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 기계식주차설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지가 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 노폭 약6m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경61978 (1)

* 물건명: 아파트

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 413-11, 경지아리움 11층 1108호 (도로명 주소: 서울특별시 강동구 천호대로177길 40)

* 토지면적: 3.32㎡ (약 1.00평)

* 건물면적: 13.45㎡ (약 4.07평) (전용면적 기준)

* 감정가: 197,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 백OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 길동역이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물 내 11층 1108호입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 창호는 섀시 창호로 되어 있습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다. 토지는 3필지가 일단의 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다. 북서측 및 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구)이며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 6월 10일 접수된 강동구의 압류(갑3)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 백지원 (백 )

* 보증금: 199,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-08

* 확정일자: 2022-04-04

* 배당신고일자: 2024-09-30

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 199,500,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 본 건의 '인수 보증금 합계: 0원' 명시는 채권액 및 배당 순위 등을 종합적으로 고려한 결과로 판단되나, 상세한 권리 분석을 통해 최종 인수 여부를 재확인해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (2019-06-28, 임지순 외 1명)

* 갑2: 공유자전원지분전부 이전 (2020-07-01, 주식회사거성인터내셔날, 매매 금211,000,000원)

* 갑3: 압류 (2024-06-10, 강동구, 말소기준권리)

* 갑4: 강제경매 (2024-10-07, 백지원, 권리금액 199,500,000원)

* 갑5: 압류 (2024-12-05, 고양세무서장)

등기부채권 총액은 0원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 길동역 인근의 일반상업지역에 위치하며, 주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 상주인구 및 유동인구 확보가 용이한 입지입니다. 다만, 개별 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 길동역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행으로 강남, 종로 등 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 공동주택이 밀집한 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 주변 시설: 특별히 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 백 님이 보증금 199,500,000원으로 등재되어 있으며, 대항력이 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 존재합니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 상세 확인 필요)

* 소형 면적: 전용면적 13.45㎡ (약 4평)으로 1인 가구 또는 소형 오피스텔 용도로 수요가 제한적일 수 있습니다.

* 토지이용계획 제약: 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 길동역 역세권에 위치한 아파트로서 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소로 파악됩니다. 소형 면적으로 인해 투자 수익률이나 활용 방안을 신중하게 검토해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 길동역 역세권의 입지적 장점

* 향후 일반상업지역으로서의 개발 잠재력

* 소형 면적을 활용한 1인 가구 대상 임대 수익 기대 (인수 보증금 리스크 해소 시)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것이 일반적입니다. 본 건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인 관련 위험이 배제된다는 전제 하에 감정가(197,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 물건 상태, 향후 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 판단 없이 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험하므로, 입찰 전 반드시 권리 분석 전문가와 최종 상담을 통해 인수 보증금 유무를 확정하고, 이에 따른 실제 인수 가능 금액을 반영하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.