나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63301 [1] 서울특별시 강동구 성내동 46-22 더존예가비 2층 202호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63301 [1] 서울특별시 강동구 성내동 46-22 더존예가비 2층 202호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매4계 2024타경63301 | 소재지: 서울특별시 강동구 올림픽로62길 23-13, 2층 202호 (성내동,더존예가비) | 감정가: 374,000,000원 | 최저가: 191,488,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울동부지방법원 2024타경63301 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63301 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 46-22 더존예가비 2층 202호

용도: 오피스텔

감정가: 3억 7천 4백만원

토지면적: 12.42㎡ (약 3.75평)

건물면적: 35.28㎡ (약 10.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 신OO

특이사항: 재정비촉진지구

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강동구 성내동에 위치하며, 지하철 5호선 및 8호선 환승역인 천호역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 연립다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거지대입니다. 차량의 건물 접근이 용이하며, 인근에 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장과 천호역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이러한 입지 조건은 제반 교통 상황을 양호하게 합니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물은 지하 1층, 지상 9층 규모의 철근콘크리트 구조로, 2017년 12월 1일 사용 승인되었습니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 공부상 용도는 오피스텔이며, 급수위생설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다. 토지는 가장형의 평지로, 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용되고 있으며, 건물 동측으로는 폭 약 5미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 신OO입니다. 제공된 정보상으로는 복잡한 권리 관계는 없어 보이나, 경매 진행 과정에서 낙찰자가 인수해야 하는 권리나 추가적인 말소 기준 권리 등을 면밀히 분석해야 합니다. 임대 관계는 현재 미상으로 확인되어, 명도 진행 시 고려가 필요합니다.

2.4. 상권 분석

천호역 일대는 서울 동남권의 주요 교통 허브로서, 5호선과 8호선이 교차하는 유일한 환승역으로 유동인구가 매우 풍부합니다. 2021년 기준 대한민국 100대 상권 중 매출액 5위를 기록했으며, 일 유동인구수는 약 18만 5천명에 달할 정도로 활발한 상권입니다. 현대백화점, 이마트, 2001 아울렛 등 대형 쇼핑 시설과 더불어 천호 로데오거리, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발합니다. 특히, 낮은 공실률(4.8%)과 높은 수익률(1.68%)은 상권의 안정성과 투자 가치를 보여줍니다.

2.5. 생활 정보

본 물건이 소재한 성내동 및 천호동 일대는 천호역을 중심으로 형성된 중심 상업지구와 주거 지역이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 다양한 쇼핑몰, 백화점, 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 용이하며, 다수의 맛집과 카페들이 밀집해 있어 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 또한, 다수의 시내버스 노선과 지하철 5, 8호선을 이용한 서울 시내 전 지역으로의 이동이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건의 토지는 도시지역, 준주거지역으로 용도 지정되어 있습니다. 특히, 본 물건은 천호성내재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발을 통한 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

2.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 임대 관계 미상입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있으며, 임차인의 권리 여부를 철저히 확인해야 합니다. 또한, 재정비촉진지구로 지정되어 있으나 사업 진행 속도나 방향에 따라 투자 수익률이 달라질 수 있습니다. 과거 천호역 상권의 약점으로 언급되었던 집창촌(텍사스촌) 지역이 있었으나, 현재는 정비사업을 통해 환골탈태할 전망이 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 다양한 토지 이용 제한 사항들은 개발 행위에 제약을 줄 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

2.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구의 핵심 입지인 천호역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 환경, 풍부한 생활 인프라, 그리고 향후 개발 잠재력을 갖춘 매력적인 물건입니다. 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 또한 기대해 볼 수 있습니다. 하지만 임대차 관계 미확인이라는 명도 리스크와 다수의 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 반드시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

2.9. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5, 8호선 환승역인 천호역 도보권으로 뛰어난 접근성과 유동인구를 확보하고 있습니다.

성장 잠재력: 천호성내재정비촉진지구에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 및 정비 사업 진행에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

활발한 상권: 대한민국 주요 상권 중 하나로 높은 매출액, 수익률, 낮은 공실률을 기록하고 있어 안정적인 임대 수익이 기대됩니다.

다양한 이용 가능성: 오피스텔 용도로 주거 및 업무용으로 활용 가능하며, 상권 분석 결과 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

합리적인 감정가: 초기 투자 시 감정가는 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매4계