나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63301 [1] 서울특별시 강동구 성내동 46-22 더존예가비 2층 202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세영부동산 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 및 8호선 "천호역" 남동측 인근에
위치하며 주위는 단독주택, 연립다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설이
혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량줄입이 가능하며 인근에 각종 노선시내버스정류장과 지하철 5호선
및 8호선 "천호역"이 있어 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 지하 1층, 지상 9층의 업무시설 및 다세대주택 건물로 철근콘크리트구조, 평스라브
지붕이며 2017.12.01 사용승인되었음.
외벽 : 시멘트몰탈위 석재붙임등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

급수위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 업무시설 및 다세대주택의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물의 동측으로 폭 약5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2015-04-15)
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)
<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63301 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 46-22 더존예가비 2층 202호

건물명: 더존예가

용도: 오피스텔

토지면적: 12.42㎡ (약 3.76평)

건물면적: 35.28㎡ (약 10.67평)

감정가: 374,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 성내동에 소재하며, 지하철 5호선 및 8호선 "천호역"에서 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 연립다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건 소재 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 각종 노선 시내버스정류장과 지하철 5호선 및 8호선 "천호역"이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 소재 건물 동측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2024.02.19 접수)

* 주요 권리사항:

* 을구 3번 주택임차권: 임차인 신혜민 (보증금 357,000,000원, 전입일자 2020.07.29). 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 갑구 9번 강제경매: 임차인 신혜민 (채권액 357,000,000원, 2024.11.04 접수). 본 경매를 신청한 채권자입니다.

* 인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권의 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 357,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-29

* 확정일자: 2023-12-20

* 배당신고일자: 2024-01-04

* 대항력: 있음

* 비고: 배당받지 못하는 보증금은 매수인이 인수함.

* 등기부채권 총액: 395,940,000원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 천호역을 중심으로 형성된 상업지역과 주거지역이 혼재된 복합 상권입니다. 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 백화점(현대백화점 천호점 등)이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 재정비촉진지구: 천호성내재정비촉진지구에 포함되어 있어, 향후 도시 개발 및 기반 시설 확충에 따른 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 혐오시설 조사: 주변 지도 및 검색 결과, 본건 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 천호역 인근의 풍부한 상업시설 및 편의시설(마트, 병원, 은행, 문화시설 등) 이용이 매우 편리합니다.

* 교통: 지하철 5호선과 8호선 환승역인 천호역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 어디든 접근성이 우수합니다.

* 교육: 주변에 학교가 위치하고 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

* 주거환경: 준주거지역으로 주거와 상업 활동이 공존하는 지역으로, 편의성을 중시하는 거주자에게 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 신혜민 씨의 보증금 357,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 임차인의 실제 배당 가능 금액을 철저히 분석해야 합니다.

* 재정비촉진지구 관련 변동성: 재정비촉진지구로서 개발 계획의 진행 및 결과에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 임차인 보증금: 감정가(374,000,000원)와 임차인 보증금(357,000,000원)이 유사한 수준으로, 임차인이 전액 배당받지 못할 경우 인수 금액이 매우 커질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 입지 조건이 매우 뛰어납니다. 또한, 천호성내재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 미래 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 357,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 입찰을 고려하는 매수자는 이 부분을 최우선적으로 검토해야 합니다. 인수되는 보증금액을 고려할 때, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 가치: 지하철 5, 8호선 천호역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권 (트리플 역세권에 준함)으로 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구에 속해 있어 지역 발전과 함께 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 생활 인프라: 천호동 중심상업지구에 인접하여 쇼핑, 문화, 의료 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 시세 대비 잠재적 저가 매수 기회: 임차인 인수 부담을 고려할 때, 본 건은 적정 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 핵심은 대항력 있는 임차인 신혜민 씨의 보증금 357,000,000원 인수 여부입니다. 권리분석 결과, 해당 임차인의 주택임차권 등기는 매각으로 소멸되지 않으며, 만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

현재 제공된 감정가(374,000,000원) 대비 임차인의 보증금(357,000,000원)이 매우 근접해 있어, 임차인이 배당에서 전액을 받지 못할 경우 매수인이 부담해야 할 추가 비용이 상당할 수 있습니다.

* 시세 분석:

* 본 건의 전용면적은 35.28㎡ (약 10.67평)입니다. 천호역 역세권 오피스텔의 일반적인 시세는 평당 약 1,500만원 ~ 2,000만원 선으로 추정됩니다.

* 이를 기준으로 산정한 적정 시세 범위는 약 1억 6천만원 ~ 2억 1천 4백만원입니다.

* 본 건의 감정가는 3억 7천 4백만원으로, 평당 약 3천 5백만원 수준이며, 이는 현재 일반적인 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 임차인의 보증금 357,000,000원을 전액 인수한다고 가정할 때, 매수인이 실질적으로 부담하게 될 총 매입 비용은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 임차인이 배당받지 못할 금액을 고려하여 매우 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

* 예를 들어, 낙찰가가 1,000만원이더라도, 임차인의 보증금 전액(357,000,000원)을 인수한다면 매수인의 총 매입 비용은 3억 6천 7백만원이 됩니다.

* 예상 낙찰가 범위 : 1,000,000원 ~ 50,000,000원 (이는 임차인의 배당금액 및 법원의 배당표 확정 결과에 따라 크게 달라질 수 있으며, 매우 낮은 금액으로 예상됩니다.)

* 중요 주의사항 : 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 인수 가능성이 매우 높은 특수한 사례입니다. 입찰 참여 전 반드시 법원의 배당표를 확인하고, 임차인이 배당받지 못하는 금액을 명확히 파악한 후, 본인이 감당할 수 있는 총 매입 비용(낙찰가 + 인수 보증금)을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 인수 금액이 부담된다면, 입찰을 유보하는 것이 현명할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.