나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8508 [1] 제주특별자치도 제주시 봉개동 2095-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 봉개동 소재 ""봉개초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 제반차량통행 용이하며, 인근에 버스정류장 및 번영로가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난합니다.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특
별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2019.07.05)

- 외벽 : 무늬코트, 제주석붙임 마감 등 - 내벽 : 인테리어 및 벽지마감 등
- 바닥 : 타일 및 모노륨깔기 등 - 창호 : 새시창호 마감 등 입니다.

이용상태

기호 (2) : 1층-근린생활시설(일반음식점), 2층-다가구주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비(2층), 태양광발전설비(영업용 및 가정용) 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 태양광 시설 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8508 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 봉개동 2095-3 (제주특별자치도 제주시 봉개대동8길 9)

용도: 근린생활시설 (1층 일반음식점, 2층 다가구주택)

감정가: 1,746,355,440원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 토지 정보

토지 면적: 1005.00㎡ (약 303.86평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 380.74㎡ (약 115.17평)

건물 제시외 면적: 85.00㎡ (약 25.71평) (단, 물탱크 및 이동식 판넬조는 매각 제외)

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 봉개동 소재 "봉개초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 번영로와 인접해 있어 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사아랑조을사람들

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-02-10

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 현재 미상이나 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인: 현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-12

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인입니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리(을15, 을7: 수협은행 근저당, 2022-07-28 접수)보다 후순위인 가압류, 근저당, 강제경매 등의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 진행 중인 강제경매(갑22: 2025-07-28 접수)를 통해 소유권이 이전될 것으로 보입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 수협은행 근저당 (2022-07-28 접수)

매각으로 소멸되는 권리: 을15, 을16, 을17 (토지), 을7, 을8, 을9 (건물) 및 기타 후순위 권리들.

인수되는 권리: 임차인 중 대항력 있는 임차인(주식회사아랑조을사람들)의 보증금 및 차임 관련 권리. 단, 본 건의 경우 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 시설

건물은 1층 근린생활시설(일반음식점) 및 2층 다가구주택으로 이용 중입니다. 주변은 단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

봉개초등학교 인근의 주거지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있으며, 번영로 접근성을 바탕으로 한 상업 시설로서의 가치도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 봉개초등학교가 소재하며, 주변 주택가 및 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

봉개초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 중복사건, 대항력 있는 임차인, 위반건축물, 유동화물건 등의 특수성이 있어 주의가 요구됩니다. 또한, 일괄매각 대상이며 제시외 건물 및 태양광 시설도 매각에 포함되나, 감정평가서상 물탱크 및 이동식 판넬조는 매각 제외 대상입니다.

6.2. 위반건축물

일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다 (변동일 2022.9.19., 위반면적 14.34㎡). 이로 인해 이행강제금 부과 등 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 중복사건 및 유동화물건

중복사건으로 진행되고 있어 권리 관계 및 처리 과정에 복잡성이 있을 수 있습니다. 유동화물건이라는 점도 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 봉개동에 위치한 근린생활시설 및 다가구주택으로, 제2종일반주거지역에 속해 있어 주거와 상업 용도로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 봉개초등학교 인근이라는 입지 조건과 번영로 접근성이 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 위반건축물 등재, 중복사건 및 유동화물건이라는 특수성으로 인해 권리 분석 및 낙찰 후 명도 과정에서 면밀한 검토와 주의가 필요합니다. 제시외 건물 및 태양광 시설이 매각에 포함되는 점은 긍정적이나, 일부 제외 물건에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주시 봉개동의 입지 조건으로 안정적인 수요 확보 가능.

* 1층 근린생활시설 및 2층 다가구주택으로의 복합 용도 활용 가능성.

* 일괄 매각에 따른 토지, 건물, 제시외 건물, 태양광 시설 일괄 취득 기회.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원으로 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있음 (단, 임차인과의 협의 필요).

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으므로, 예상 입찰가 산정 시 임차인 보증금에 대한 부담은 고려하지 않습니다. 다만, 위반건축물에 따른 이행강제금, 명도 진행 상황, 시장 상황 및 권리 관계의 복잡성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사와 현장 답사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.