나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51814 [1] 전라남도 광양시 중동 1691 성호아파트 303동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '광양중진초등학교' 남동측 근거리에 위치하는
성호아파트 제303동 제5층 제503호 구분건물(아파트)로서, 주변은 아파트단지, 학교,
근린생활시설 등이 소재하는 성숙된주거지대임.

교통상황

본건까치 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통사항은 보통임.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 중 5층 503호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샤시창 마감 임.

이용상태

'공동주택(아파트)'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 단지 내 승강기설비,
소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평지 내 사다리형 토지로서, '아파트건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 서측 및 북측으로 도로에 접하며, 서측 도로를 통해 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

――.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경51814 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1691 성호아파트 303동 5층503호

* 용도: 아파트

* 감정가: 108,000,000원

* 토지면적: 29.05㎡ (약 8.79평)

* 건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 건축물정보:

* 아파트명: 성호아파트 (성호3차)

* 건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 중 5층 503호

* 사용승인일: 1999년 11월 01일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '광양중진초등학교' 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 성숙된 주거지대입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접도로상태:

단지는 서측 및 북측으로 도로에 접하며, 서측 도로를 통해 주 진출입이 이루어집니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변시설 (혐오시설):

주변 지역은 주거 및 교육시설 위주로 형성되어 있으며, 현재까지 파악된 혐오시설이나 특별히 문제가 될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

을7 근저당권 (2020년 07월 29일, 김근희 귀하, 금50,000,000원)

* 인수되는 권리:

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 을구 10번 순위의 주택임차권 (2021년 11월 02일 등기, 권리자: 정운지)이 인수 대상입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 정 (개인정보 마스킹 처리)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015년 07월 03일

확정일자: 2019년 07월 12일

대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 아래 물건명세서 참고사항 참조)

* 물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 10번 주택임차권(임대차보증금 110,000,000원)이 존재합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주거 지역의 특성상 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

아파트명: 성호3차

주소: 전라남도 광양시 중동 1691

총 세대수: 396세대

동수: 5개동

최고층: 19층 (303동 최고 18층)

주차대수: 총 400대 (단지 내 전체 기준)

* 주요 시설:

관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 구비되어 있습니다.

* 설비 내역:

기본적인 위생, 급배수, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 소화전 설비도 단지 내에 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

임차인 정 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 임대차 보증금 110,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 총 인수 금액을 상승시키는 요인이 됩니다.

* 체납관리비:

현황조사서상 2025년 8월 기준으로 2,415,810원의 체납관리비가 확인되었습니다. 이는 매수인이 추가로 부담해야 할 비용입니다.

* 임대 관계 미상:

상세 임대 관계는 미상이나, 등기부상 임차인 정보가 명확히 존재하므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 성숙된 주거지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 단지입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 체납관리비 발생이라는 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 인수 금액을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경:

아파트 단지가 잘 형성되어 있고, 학교 등 교육 시설이 인접하여 안정적인 주거 가치를 지닙니다.

* 시세 차익 잠재력:

인수해야 할 임차 보증금 부담을 감안하더라도, 향후 지역 시세 상승 시 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 면적(84.96㎡)의 아파트는 2026년 3월 1층 매물이 89,000,000원, 2026년 6월 8층 매물이 125,000,000원, 12층 매물이 145,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 5층에 위치하므로, 시장 가격대는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 108,000,000원과 비교했을 때, 시장 가격은 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다. 하지만, 본 건은 110,000,000원의 임차 보증금 인수 가능성이 존재하므로, 매수인의 총 실질 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

'인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하라는 원칙에 따라, 본건 아파트의 현재 시장 가치를 고려할 때, 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 현재 시세와 감정가, 그리고 인수 보증금 리스크를 종합적으로 고려하여, 110,000,000원 이하로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 임차 보증금이 전액 배당으로 해소되지 않을 경우를 대비한 보수적 접근입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.