나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51853 [1] 전라남도 순천시 조례동 1690-20 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2025.08.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 조례동 소재 '신월공원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물,
상업나지 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 위치함.

형태 및 이용상태

가장형의 평지임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(상업
지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한
지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

본건 토지에 제시외수목(배롱나무 2주)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 단층 건물로서,
외벽: 페인팅 마감 등.
내벽: 페인팅, 타일붙임, 인테리어 마감 등.
창호: 새시창호임.

이용상태

노랭방, 사무실 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 순천지원 2025타경51853 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 임OO

1.2. 물건소재지

소재지: 전라남도 순천시 조례동 1690-20

1.3. 부동산현황

용도: 근린시설

토지면적: 446.40㎡ (약 135.04평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 240.50㎡ (약 72.75평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 1,301,544,000원

1.4. 특이사항

선순위가등기 존재

일괄매각. 수목 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동에 소재하며, '신월공원' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 상업용 건물과 상업나지 등이 혼재하는 상가지대를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

토지는 가장형의 평지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역: 제1종지구단위계획구역

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(상업지역), 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 8월 20일 접수된 임기현의 근저당권(채권액 70,000,000원)입니다.

3.2. 주요 등기사항

* 토지 소유권 이전: 오성환(2000.03.09.), 장영권(2003.07.21.)

* 소유권이전청구권가등기 (매매예약): 정경자 (2003.12.29. 접수, 인수되는 권리)

* 건물 소유권 보존: 장영권(2004.04.26.)

* 소유권이전청구권가등기 (매매예약): 정경자 (2004.09.02. 접수, 인수되는 권리)

* 근저당권 (말소기준권리): 임기현 (2015.08.20. 접수, 말소 예정)

* 임의경매개시결정: 임기현 (2025.07.30. 접수, 말소 예정)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 레티히엔

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 사업자등록일: 2024-10-04

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 미상.

* 권리분석: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 오양묵

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자, 사업자등록일 미상.

* 권리분석: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

* 2003.12.29. 접수된 소유권이전청구권가등기 (정경자)

* 2004.09.02. 접수된 소유권이전청구권가등기 (정경자)

위 두 건의 가등기는 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이 가등기는 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없으며, 만약 가등기된 매매예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있는 매우 높은 위험이 존재합니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (대항력 있는 임차인의 보증금 인수 의무 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 조례동 지역은 순천시의 중심 상업지구 중 하나로, 다양한 근린생활시설 및 상업용 건물이 밀집해 있습니다. '신월공원' 인근으로 쾌적한 환경도 일부 갖추고 있습니다.

4.2. 상업활동 가능성

일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종의 영업 활동이 가능하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 유동인구 및 접근성이 좋은 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 다수의 식당, 편의점 등 생활 편의시설이 밀집해 있으며, '신월공원'이 가까이 있어 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

주요 간선도로와 인접하고 버스정류장이 가까워 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 교육환경

주변에 학교에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았으나, 상업지역 특성상 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있을 수 있습니다. 다만, 교육환경 보호구역으로 지정된 점을 고려해야 합니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소유권 상실 위험 (매우 높음)

본건의 가장 치명적인 리스크는 매수인이 인수해야 하는 두 건의 소유권이전청구권가등기입니다. 이 가등기가 담보가등기가 아닌 순위보전가등기이고, 매매예약이 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실하게 됩니다. 이는 사실상 투자가 불가능할 정도의 중대한 위험 요소입니다.

6.2. 임차인 명도

현재 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 건물 상태 및 활용

건물은 노랭방, 사무실 등으로 이용 중이며, 구체적인 내부 상태나 임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 중심 상업지구에 위치하여 입지 조건은 양호한 편이나, 매수인이 인수해야 하는 두 건의 소유권이전청구권가등기로 인해 소유권 상실의 위험이 매우 높습니다. 이 가등기의 성격과 처리 방안에 대한 명확한 법적 검토 없이는 투자를 고려하기 어렵습니다. 경매 컨설턴트로서, 본건은 매우 신중하게 접근해야 하는 물건임을 강력히 말씀드립니다.

8. 투자 포인트

8.1. 양호한 입지 (리스크 대비)

상업지역에 위치하여 잠재적인 활용 가치는 있으나, 앞서 언급된 가등기 리스크로 인해 이 장점이 희석됩니다.

8.2. 건물 및 토지 가치

가등기 문제가 해결된다는 가정 하에, 감정가 수준의 가치를 지닌 토지와 건물로 평가될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 소유권 상실의 위험이 매우 높은 가등기가 인수되는 물건이므로, 일반적인 부동산 경매 투자 기준으로 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 가등기권자와의 협상 가능성, 또는 가등기가 담보가등기임을 증명할 수 있는 경우 등 법적 리스크를 해소할 수 있는 명확한 방안이 선행되지 않는 한, 예상 입찰가는 감정가의 극히 일부 수준 또는 사실상 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인 관련 보증금 부담은 없으나, 소유권 상실 위험이 가장 중요하게 고려되어야 합니다. 따라서 현재로서는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.