나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33385 [1] 광주광역시 남구 진월동 880 진월동양지바른아파트 상가102동 지하1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진월초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '진월동 양지바른
아파트' 제상가102동 제지하1층 제비101호(전유면적: 168.8237㎡)로서,
주위는 학교, 아파트단지, 단독주택 및 각종 점포 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통임.

건물의 구조

일련번호 1(가): 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 ~ 지하2층 중 제지하1층 제비101호로서,
2018년 12월 07일 사용승인되었으며,
외벽: 현무암판석붙임 마감 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1(가): 아파트단지 내 상가(근린생활시설)로 이용중임.

설비내역

일련번호 1(가): 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 인접도로 대비 평탄, 동측 인접도로 대비 2층 높이에 평탄하게 조성된 유사 사다리형의
토지로서, 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 포장된 소로한면에 접하여 진출입하고, 동측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2019.12.27. 변경)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-03-03)<교육환경 보호에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자: 귀 제시목록상 '최혜경' 소유임.

2. 임대관계: 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

3. 기 타: 본건은 아파트단지 기준 및 공부상 '지하1층' 이나, 동측 인접도로 기준 '지상2층'임.

물건 비고

아파트단지 기준 및 공부상 '지하 1층'이나 동측 인접도로 기준 '지상 2층'임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.1. 1.물건개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33385 (1)

경매구분: 부동산임의경매

용도: 근린상가

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2.1. 2.소재지및규모

소재지: 광주광역시 남구 진월동 880, 진월동양지바른아파트 상가102동 지하1층비101호

신주소: 광주광역시 남구 서문대로749번다길 39 (진월동)

토지면적: 109.34㎡ (약 33.07평)

토지지분: 109.3428㎡

건물면적: 168.82㎡ (전용면적, 약 51.07평)

건물지분: 168.8237㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2.1. 3.감정가및매각대상

감정가: 423,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

2.2. 1.주변환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진월초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 학교, 아파트단지, 단독주택 및 각종 점포 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.

2.2. 2.교통여건

본건 단지까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 3.도로상황

서측으로는 포장된 소로에, 동측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 진출입 및 통행에 무리가 없습니다.

1.2. 권리분석

2.3. 1.등기부현황

본건물의 등기부등본 상 소유권 보존 및 이전 내역, 다수의 근저당, 가압류, 압류, 그리고 채권자(농협은행)에 의한 임의경매 개시결정 기입 등기 등이 확인됩니다. 말소기준권리인 농협은행의 근저당(2019-01-30)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

2.3. 2.임차인현황

확인된 임차인은 총 5개 업체(개인 포함)이며, 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

주식회사더원산업개발, 박 : 보증금 20,000,000원, 월 차임 1,650,000원, 전입(사업)일자 2022-02-15. 대항력 없음.

주식회사에스메딕, 최 : 보증금 0원, 월 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-12-08. 대항력 없음.

주식회사중부컴퍼니, 최 : 보증금 0원, 월 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-12-08. 대항력 없음.

청자홀딩스주식회사, 최 : 보증금 0원, 월 차임 0원, 전입(사업)일자 2020-03-06. 대항력 없음.

한울에스테이트주식회사, 윤 : 보증금 0원, 월 차임 0원, 전입(사업)일자 2024-11-01. 대항력 없음.

임대차 관계는 이해관계인 부재로 인해 정확한 파악이 어려운 부분이 있으나, 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 반환 책임은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원

2.3. 3.권리분석요약

등기부상 모든 권리 및 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

2.4. 1.업종및주변상가

본 건은 아파트 단지 내 상가로서 제1종 근린생활시설로 분류됩니다. 주변에 학교, 주택, 상가 등이 혼재된 주상혼용지대로, 주로 아파트 단지 내 상가 및 도로변 근린 상가를 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

2.4. 2.잠재수요

주된 수요층은 단지 내 아파트 입주민 및 인근 주거 지역 주민, 그리고 인접한 진월초등학교 학생들입니다.

1.4. 생활정보

2.5. 1.편의시설

인근에 다수의 마트, 병원, 약국, 은행 등 일상생활에 필요한 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

2.5. 2.교육시설

본건 북동측 인근에 진월초등학교가 위치하고 있으며, 광주진월중학교 등도 가까워 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적리스크

2.6. 1.층수표기오류

공부상 및 아파트 단지 기준으로 '지하 1층'이나, 동측 인접 도로 기준으로는 '지상 2층'으로 표기되는 차이가 있습니다. 이는 실제 현장 답사를 통해 정확한 위치와 이용 상태를 면밀히 확인해야 할 부분입니다.

2.6. 2.유동화및공동담보물건

본 건은 유동화된 물건이며 공동 담보로 설정된 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 권리 분석 및 인수 조건 확인에 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

2.6. 3.기타리스크

주변 지역에 특별한 혐오 시설이나 유해 시설은 확인되지 않아, 쾌적한 환경을 유지하고 있다는 점은 긍정적입니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 광주광역시 남구 진월동 소재 아파트 단지 내 근린상가로, 입지상으로는 주거 지역과 학교가 인접하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성이 양호하며, 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 층수 표기상의 차이와 유동화/공동담보 물건이라는 특수성을 고려한 면밀한 현장 확인 및 권리 분석이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 수요 확보가 용이합니다.

* 양호한 입지 조건: 학교, 주거지, 도로망이 잘 갖추어져 접근성 및 생활 편의성이 높습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 낮은 초기 자본 투입 가능성: 인수되는 보증금이 없어 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰 참여가 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

예상 입찰가는 감정가 423,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본건의 경우, 인수되는 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

현재 시점에서는 보수적으로 감정가의 75% ~ 85% 수준을 초기 입찰 희망가 범위로 고려할 수 있으며, 이는 약 317,250,000원 ~ 359,550,000원 수준입니다.

다만, 이는 일반적인 시장 분석에 기반한 추정치이며, 정확한 입찰가는 현장 조사, 추가적인 상권 분석, 유사 물건 낙찰가 사례 등을 종합적으로 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.